吴*与新亿胜（武汉**有限公司车库纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴*被告新亿胜（武汉*有限公司车库优先购买权纠纷一案，本院2012年12月28日立案受理后，依法由审判员叶*独任审理，于2013年1月15日、1月30日公开开庭进行了审理。原告吴*及其委托代理人李*，被告新亿胜（武汉*有限公司的委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴*诉称：被告系南国明珠楼盘的开发商，原告系南国明珠楼盘的业主。该楼盘配套的车库所有权归被告持有，原告入住后，按规定租赁了两个车位（南国明珠XX号车库第61、63号车位）停车使用，分别交纳了车库的租金和物业的停车服务费。61号车位的租赁时间为2012年3月1日至2013年2月29日，63号车位的租赁时间为2011年12月1日至2012年12月1日。原、被告双方履行车位租赁合同愉快顺利，对物*司提供的停车服务表示认可。但后来在小区物*司处和被告处得知，租赁使用的车位在未经原告放弃优先购买权的前提下，于2012年9月出卖给他人。原告认为原告系楼盘的业主，又是61、63号车库的合法租赁人，租赁期间依法享有上述租赁车库的优先购买权。为方便业主的居住使用，请求人民法院依法确认原告在同等条件享有南国明珠XX号车库第61、63号车位的优先购买权，并签订车位购买合同，本案的诉讼费用由被告承担。

原告吴*为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

提交证据：证据一、停车场车位租赁协议书一份，证明原告自被告处租赁了车位，而且是两个车位，号牌是固定的，合同中也确定了对租赁的车位有优先购买权；

证据二、被告出具的收取61、63号车位租金的收据两份，证明被告收取了停车位的租金费，每个车位是2，040元；

证据三、被告提供的物业车位的照片一张及车位实景照片两张，61号车位上面是吴*A，备注同63车位，下面也有吴*A，备注同61车位。证明原告租赁使用的车位两个，为二期3号车库61、63号位，车位和号牌都是固定的；

证据四、物业公司的停车服务费（与租金有区别）两份，证明针对61、63号车位小区物业收取停泊服务费，两个车位分别是1，080元；

证据五、物业公司挂车牌收据两份，证明针对61、63号车位在车位上挂车牌号，停专属的车子，小区物业收取车位挂牌费分别是20元一个；

证据六、土地证复印件一份，证明原告在南国明珠二期2栋也有住房。

被告辩称

被告新亿胜（武汉*有限公司辩称：被告的车位在今年之前是采取的无固定车位停泊的租赁方式，具体业主停在哪里，是不确定的。关于今年车位的销售，是针对所有的业主，是广而告之的，也告诉了原告。原告咨询过也进行了登记，但是未明确要购买61、63号车位，在公告规定的时间内原告没有到场，后来原告来了之后车位销售了。原告没有在约定的时间有明确的购买意向，双方存在概念上的误会。原告享有优先购买权，但是不是固定的61、63两个车位，所以对于61、63号车位原告不存在优先购买权。请求驳回原告的诉讼请求。

被告新亿胜（武汉*有限公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：

证据1、停车场车位租赁协议书一份、停车租金费收据两份、停车位租金发票（开发商）两份、停泊服务费的发票（物业）两份，证明原告是南国明珠车位租赁方，被告收取了原告租赁车位租金和停泊服务费，但系无固定车位号租赁方式；

证据2、挂车牌的收据两份，证明无固定的车位停泊挂牌，我们上面没有车位编号；

证据3、出售车位的公告、车库贴公告的照片，证明被告已经将出售车库的公告张贴于车库的出入口，被告尽到了告知义务；

证据4、通话记录，证明被告告知了客户非人防车位即将销售；

证据5、客户接待登记表，证明原告已知道车位将出售，但未明确购买意向；

证据6、南国明珠二期X号车库所有权证、XX地下车库实测图及南国明珠一、二期地下车库预售许可证，证明被告具有地下车库销售的合法资格；

证据7、南国明珠一、二期地下车位认筹公告、车位预订一次性告知书，证明被告已经告知广大业主车位销售的流程；

证据8、车位价格表，证明车位销售的价格公示；

证据9、二期三组团61、63车位使用权转让协议两份，证明61、63号车位已销售。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一至六的真实性没有异议，但对部分证据的证明目的不予认可，认为不能证明原告租赁的为61、63号车位，被告提供的是无固定车位租赁方式，业主可以停在任何一个号位。证据二上面标注的61、63系原告自己所加，被告手中的收据没有这个标注。本院在审理过程中，原告亦认可证据二上的标注系原告自己所加，对原告提交的证据一至六的真实性本院予以确认。原告对被告提交的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但是双方出示的有出入，原告手里有61号的字样，被告手里没有61号字样；对证据3中的公告，原告称没有见过，且公告不是对特定优先承租权的人出示的，是对不特定的社会大众。对于车库贴公告的照片认为不是原件，不能作为证据使用，公告的内容照片上看不清楚；对证据4、5真实性没有异议，8月12日通知原告去登记，通话时间比较短。同日原告就去进行了登记，要求两个车位自用。但什么时间交钱如何交钱以及付款方式没有约定；对证据6真实性和证明目的没有异议，原告的车子一直停在61、63没有变化，与实测图位置一致；对证据7原告称没有收到过，对真实性和证明目的有异议；证据8原告没有收到过，但61、63车位的价格原告是知道的，14.3万，两个是一样的；对证据9真实性没有异议，对证明目的有异议，这两份合同证明了被告侵犯了原告的优先购买权。对被告提交的证据1、2、4、5、6、9原告对其真实性没有异议，本院对被告提交的证据1、2、4、5、6、9的真实性予以确认。对被告提交的证据3、7、8原告称其没有见到过，对这三个证据的真实性均有异议，证据3系张贴于各车库出入口，7、8系被告的销售性文件不是要发给每个业主，是公告式的方式，原告没有见到过这三个文件，并不能否认这三个文件的真实性，本院对被告提交的证据3、7、8的真实性予以确认。

经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：

位于武汉市汉阳区龙阳大道95号南国明珠XX地下室（建筑面积2，200平方米）登记产权人为新亿胜（武汉*有限公司（以下简称新亿胜）。2009年11月新亿胜委托武汉兴*有限公司对该车库进行了测丈，区分车位。2010年6月24日，南国明珠一、二期地下车库取得武汉市商品房预售许可证，销售对象为本小区业主。对已投入使用的地下车库，新亿胜委托武汉澳*限公司（以下简称澳雅物业）对该地下车库进行管理和办理出租业务。吴*系南国明珠小区业主，购买了南国明珠一期4栋1-101室和二期2栋2-501室两处房屋。2011年10月8日澳雅物业（甲方）与吴*（乙方）签订停车场车位租赁协议书一份，双方未约定乙方租用的固定停车位，约定了车位的月租金（等额发票由产权单位出具；停泊服务费90元，等额发票由澳*公司出具），自协议签订之日计收，乙方选择月缴的缴费方式。乙方所停车辆车牌号为鄂A。租赁期内，如产权单位对项下停车位进行出售，产权性质发生改变，甲方可收回乙方租用的该车位，解除租赁合同。但甲方需提前一个月书面通知乙方（含公告通知），甲方可不承担违约责任。但需退还剩余租金（不计息退还）。产权单位对本协议项下停车位进行出售，乙方在同等条件下享有优先购买权。如乙方不购买本协议项下停车位，也可另选择车位继续租赁，甲方尽量优先满足乙方租赁要求。同日吴*向澳雅物业缴纳了鄂A停泊服务费（2011年10月9日至2011年11月8日）90元。吴*选择使用了车库的第63号车位。2011年11月15日吴*向新亿胜缴纳鄂A停车租金费（2011年12月1日至2012年12月1日）2，040元，向澳雅物业缴纳停泊服务费（2011年12月1日至2012年12月1日）1，080元、挂车牌费20元。2012年1月15日吴*又向新亿胜缴纳鄂A停车租金费（2012年3月1日至2013年2月29日）2，040元，向澳雅物业缴纳停泊服务费（2012年3月1日至2013年2月29日）1，080元、挂车牌费20元。后澳雅物业在南国明珠二期三组团（C区）地下车库第61号车位上挂上鄂A车牌、在63号车位上挂上鄂A车牌，吴*一直使用61、63号车位。2012年8月8日，澳雅物业针对南国明珠一、二期业主发布公告一份：“由于南国明珠一二期非人防地下室车位（一期三组团、一期六组团、二期一组团、二期三组团）的产权单位决定对其进行出售，因此，从即日起我司将停止办理非人防地下室车位的租赁及续费业务。请有意购买非人防地下室车位的业主前往南国明珠一期营销中心进行咨询登记，详询027-84631111。选择继续租赁车位的业主，我司将重新安排车位停车。”该公告张贴于各车库的出入口。同月12日，被告致电吴*，告知其车库即将出售，通知其前去进行登记。同日吴*进行了登记，需2个车位。同月15日，新亿胜针对南国明珠一二期业主发布南国明珠一二期地下车位认筹公告，对二期三组团车库进行公开销售，认筹时间为2012年8月24日至9月2日。认筹对象为一期地下车位仅针对一期业主，无组团限定要求，二期地下车位仅针对二期业主，无组团限定要求。认筹方式，有意认筹的业主携带身份证及诚意金人民币10，000元，在认筹时间内前往一期营销中心办理。认筹即可预选车位，认筹客户在规定时间内签约可享诚意金“一万抵二万”的优惠。已与物业公司签订车位租赁协议但未到期的业主，凭租赁协议及租金发票，在办理完车位销售手续后，退还剩余租金（不计息退还）。新亿胜南国明珠一、二期车位预订一次性告知书载明，南国明珠一、二期车位仅限本期业主预订，预订需缴纳订金10，000元，付款方式为一次性预订完成，新亿胜开收款票据及确认车号，原则上车位及票据不得更换、转让。同年8月27日左右，吴*前去缴纳订金要求购买二期三组团第61、63号车位，被告知61、63号车位已经预订，被告拒绝接受吴*交纳定金。同年9月6日、11日新亿胜分别与余、蔡就二期三组团61号、63号车位签订地下车位使用权转让合同，余以总价款123，000元取得第61号车位的使用权，蔡以总价款100，000元取得第63号车位的使用权，使用年限均截止至2074年9月13日。现原告认为原告具有对第61、63号车位的优先购买权，双方发生纠纷，故起诉来院要求确认原告在同等条件下享有南国明珠二期三号车库第61、63的优先购买权，并签订车位购买合同。本案的诉讼费用由被告承担。

本院查明

另查明，截止本案审理之日，南国明珠XX号车库仍有若干车位未出售。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。

本院认为

本院认为：优先购买权具有对抗第三人的效力，具有物权性，根据《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，优先购买权应该由法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共厕所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”；《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。”对于占有共有道路或者其他场地的车位属于业主共有，对于其余的车位、车库的权利归属由开发商与业主通过合同约定。本案中位于武汉市汉阳区龙阳大道95号南国明珠XX车库登记产权人系新亿胜（武汉*有限公司所有，产别性质系私有房产。新亿胜通过出售该车库车位的使用权供业主使用。该车库不属于业主共有，原告吴*不属于该车库的共有人，无共有人优先购买权的基础。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条并非关于车库的优先购买权，仅是对于业主在小区内使用车位较之非业主的优先满足权利。原告吴*系该小区业主，该小区车库应当优先满足其需要，但并无具体针对某个具体的车位，系对整个车库而言，截止本案审理之日，该车库仍有车位未出售，仍然可以满足原告的需要。原告吴*与澳雅物业签订的《停车场车位租赁协议书》亦未约定具体的停车位，仅约定了车位的租金、服务费等条款，虽然在车位承租期间，原告一直使用第61、63号车位，但在被告公开认筹期间，原告未及时向被告表明自己对61、63号车位的购买意向，这两个车位已被其他业主优先认购，原告吴*较之其他业主并无优先的权利。综上，原告吴*诉请的对于南国明珠XX号车库第61、63号车位享有优先购买权没有事实依据亦无法律依据，故对于原告要求在同等条件下享有南国明珠XX号车库第61、63号车位的优先购买权，并签订车位购买合同的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第五条、第七十三条、第七十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告吴*的诉讼请求。

本案案件受理费减半收取为人民币2，600元（原告吴*已预交）由原告吴*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省*民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉*民法院，收款单位全称：武*政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：0793；开户行：农行武*分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一三年四月二日