李**与汪**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告汪*、第三人王*优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告李*的委托代理人李*、徐*，被告汪*的委托代理人张*，第三人王*的委托代理人赵*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2005年开始，原告租赁被告位于潘庄镇英雄路中段两侧的房屋做机油生意，使用至今。2014年2月份，第三人王*以其已购买该房屋为由，要求与原告解除租赁合同。2014年2月13日，原告从法院调取证据才知，被告汪*已于2013年1月8日以36万元的价格将原告租赁的房屋出售给第三人。原告认为自己对租赁房屋享有同等条件下的优先购买权，请求法院确认原告对被告房屋享有优先购买权、后增加诉讼请求请求法院确认被告汪*与第三人王*签订的房屋买卖合同无效。

被告辩称

被告辩称：原告所述与事实不符，要求驳回原告诉请。2012年底，被告因急需用钱，准备将自己位于潘庄镇英雄路中段两侧房屋转让，因原告租赁该房屋，被告曾两次告知原告该房院转让的消息，原告明确表示没有能力购买。被告于2013年1月8日将该房院转让本案第三人王*。因原告拒不搬出，因此2014年2月20日，被告与第三人解除了该房院的转让合同。

第三人辩称：被告与第三人的房屋转让协议已解除。

本院查明

经审理查明：自2005年3月份开始，原告租赁被告汪*位于临清市潘庄镇英雄路中段两侧房屋做生意（房屋在路西，砖木结构，北房三间，东房四间系门面房，一个小院），双方系口头约定，未签订租赁协议。2005年至2011年度每年租金为5000元，2012年开始变为每年租金7500元。2013年1月8日，被告汪*与第三人王*签订了房院出让协议，将原告租赁的房院卖给第三人王*。2014年1月15日，王*向本院提起诉讼［立案案号为（2014）临民一初字第322号］，请求本院判令李*交纳房租并要求解除房屋租赁合同。2014年2月19日，王*撤回起诉。

上述事实有原告提交的汪*与王*签订的房院出让协议、王*诉李*房屋租赁合同纠纷一案的民事诉状、第三人王*提交的（2014）临民一初字第322号民事裁定书及当事人陈述在卷为凭，业经庭审质证及本院审查，可以确认。

原、被告双方争议的焦点在于：被告出售房屋时是否在合理期限内通知原告，原告的诉求是否有事实和法律依据。

原告陈述被告出售原告租赁房院时并未通知原告，被告与第三人签订房院出让协议原告不知情，且被告与第三人解除该协议的行为不真实，系恶意串通，侵害了原告的优先购买权。

被告陈述其出售房屋时已通知原告，原告明确表示没有能力购买，且现在被告与第三人已解除房院出让协议，被告已将全部购房款36万元退还第三人王*。被告向*提交解除房院出让协议、王*写的收款条，解除租赁合同通知书。

第三人陈述其与被告已解除房院买卖合同，并且收到被告退还的全部购房款36万元。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告及第三人陈述双方已解除房院出让协议，并向本院提交解除房院出让协议、王*写的收款条，原告对其真实性有异议，认为系恶意串通，但未提供相应证据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优先于其他人购买的权利。本案中，被告与第三人解除了房院买卖合同，被告不再出售原告承租房院，原告主张其优先购买权已无事实依据。退一步讲，依据最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最*法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李*的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省*民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月二十一日