李**与张*租赁合同纠纷一案再审民事判决书

审理经过

申诉人李**因与被申诉人张*租赁合同纠纷一案，不服牡丹**民法院（2014）牡民终字第91号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2015年3月3日作出黑检民（行）监（2014）23000000123号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年6月16日作出（2015）黑监民监字第65号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘*、徐*出庭。申诉人李**及委托代理人高伟国，被申诉人张*及委托代理人刘**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年10月8日，一审原告李**起诉至绥芬河市人民法院请求：依法判令解除其与张*之间签订的租赁合同及补充协议；张*退还剩余期限租金321095.89元、保证金60000元，赔偿其经营损失119569元、装修损失172532元；诉讼费由张*负担。

一审被告张*提起反诉，请求：判令解除其与李**签订的《租房合同》、《协议书》；李**赔偿其损失327000元；李**赔偿其供暖费、水费、电费69593元；李**对消防水管、消防电力系统、电路私改、冷热水管道泵等恢复原状，对电梯进行正常年检或承担年检费用；诉讼费由李**负担。

2012年12月21日，绥芬**法院作出（2012）绥民初字第380号民事判决：一、李**与张*于2010年5月6日、2010年6月13日签订的租赁合同及补充协议自2012年10月26日起解除；二、张*按每天1095.89元的标准，返还李**自2012年10月26日起至2013年5月3日的租金208219.1元；按每天173.75元的标准，赔偿李**自2012年10月26日起至2015年5月3日的装修装饰费159501元；返还李**60000元保证金（押金），于判决生效之日起三日内履行完毕；三、驳回李**的其他诉讼请求；四、李**给付张*2011年8月1日至2012年11月30日的水费16000元；按每天246.31元的标准，给付张*自2012年10月10日至2012年10月26日的供热费4187.27元，于判决生效之日起三日内履行完毕；五、李**将其在经营绥芬河市东龙宾馆（以下简称东龙宾馆）期间安装的冷、热水管道泵恢复原状，判决生效之日起三日内履行完毕；六、李**于判决生效之日起三日内，将2012年度东龙宾馆内的电梯年检凭证交付张*，如届时未履行，张*可自行委托他人年检，费用由李**承担；七、驳回张*的其他反诉请求。案件受理费10531元，李**负担2815.20元，张*负担7715.80元。

二审上诉人诉称

张*不服一审判决，向牡丹**民法院提起上诉。

2013年5月28日，牡丹**民法院作出（2013）牡民终字第138号民事裁定：一、撤销绥芬河市人民法院（2012）绥民初字第380号民事判决；二、发回绥芬河市人民法院重审。二审案件受理费7035元，返还张*。

2013年8月18日，一审原告李**诉称，2010年5月6日，其与张*签订租赁合同，由其承租张*的东龙宾馆进行经营。合同签订后，其按合同约定履行了义务。2012年8月13日，绥芬河市公安消防大队向张*下发（2012）第1047号责令改正通知书，要求张*对东龙宾馆存在的消防隐患进行整改。张*在接到通知书后，并未按要求进行整改。2012年8月15日，绥芬河市公安消防大队下发（2012）第5619号临时决定书，将宾馆的电闸断电后查封。2012年8月21日，绥芬河市公安消防大队再次下发（2012）第1090号责令改正通知书，责令张*立即整改。但张*始终未按消防主管部门的意见进行整改，导致东龙宾馆自2012年8月13日起无法经营。由于张*将存在消防隐患的租赁物出租给其，致使其合同目的无法实现，给其造成了很大损失。其变更诉讼请求：一、解除其与张*之间2010年5月6日、2010年6月13日签订的租赁合同及补充协议；二、张*退还其自2012年10月26日起至2013年5月3日的租金208219.10元；三、返还押金、保证金60000元；四、赔偿其自2012年8月16日起至2012年10月25日70天停业租金损失76712.30元；五、张*赔偿其小卖部承包费（韩玉华）、美容美发承包费（冯**）损失119569元；六、张*退还其自2012年8月16日起至2015年5月3日装修费损失172532元。合计637032.55元。

二审被上诉人辩称

张*答辩称，李**与其之间签订的租赁合同合法有效。其将东龙宾馆交付给李**使用时，该宾馆的各项设施均符合要求。在消防安全方面，绥芬河市公安局消防科出具了绥公消检查（2003）0014号消防安全检查意见书，说明东龙宾馆具备消防安全条件、同意开业。李**在接受时经过验收合格，并且未提出任何异议。根据双方签订的补充协议，其负责开业前的消防楼梯验收，开业后由李**负责。宾馆内的设备、房屋及三层以上的防火防盗责任由李**负责。如因管理责任其有权终止合同，损失由李**全部承担。其并不存在李**所称的违约行为，李**在两年经营期内均不存在消防设施不合格的问题，现在出现的消防安全隐患是李**使用期间自己造成的，李**应该自行解决。2010年，双方签订租赁合同后，李**对宾馆进行了装修，而李**的装修事先并未经过消防设计审核，事后也未经消防验收就擅自投入使用。消防主管部门下发的《责令改正通知书》并未转交给其。由此可见，李**为了达到解除合同的目的，在承租期限内故意制造消防安全隐患。因此，请求驳回李**的诉讼请求。

绥芬河市人民法院一审查明，绥芬河市东龙宾馆业主为张*。宾馆所在大楼共九层，其中三至七层为东龙宾馆。2010年5月6日，李**与张*签订租赁合同及补充协议，李**承租张*的东龙宾馆进行经营。双方约定：租期为五年，即2010年5月4日至2015年6月6日（双方协商同意向后延期一个月）；年租金40万元（第一笔租金10万元，双方约定在张*进入装修时交付）；李**另外交给张*抵押金6万元（其中5月4日交付的5万元抵押金，双方约定在第五年度转为租金结算，5月10日交付的1万元系监控设备抵押金）；余下每年租金在当年5月3日前交付；李**每年承担供热费5万元、每月承担水费1000元、电费按照电表数每月据实结算；张*负责开业前的消防楼梯验收；开业前由张*负责电梯检测，开业后由李**负责电梯检测；李**进入装修人员后，办理交接手续，双方签字生效后所产生的债权、债务由李**负责；在五年合同终结时按交接清单交接，保证宾馆能继续运营。2010年6月13日，李**与张*又签订一份协议，约定：张*向李**提供整套的宾馆经营手续，李**在承租宾馆期间，不准变更宾馆的经营手续；李**不得以任何理由、形式将宾馆及宾馆手续出租、转让或抵押。

2010年5月6日，李**同牡丹江**有限公司签订装饰合同，由牡丹江**有限公司为东龙宾馆进行室内装饰，总工程款为317091.12元。李**向牡丹江**有限公司实际支付装修款28万元。同日，李**向张*交付了10万元租金。2010年5月10日，李**与张*就东龙宾馆及内设的小百摊位、食杂店、美容美发店的经营手续进行了交接。在李**承租期间，张*又先后交给李**1本发票及1本特种行业许可证。

2012年8月13日，绥芬河市公安消防大队在对东龙宾馆进行消防监督检查时，发现东龙宾馆存在8项消防安全违法行为，即（1）整体设计无消防设计审核和验收意见书；（2）宾馆部分缺少一部疏散电梯；（3）封闭楼梯间未完全封闭；（4）室内消防栓管网无水、压力不足；（5）消防水泵房未形成独立的防水分隔；（6）消防水泵无法启动；（7）住宅未与宾馆形成独立的防火分隔；（8）宾馆走道内设有喷淋头，但喷淋头无法使用。绥芬河市公安消防大队于同日下发责令整改通知书（编号：（2012）第1047号），要求东龙宾馆于2012年8月30日前改正。该通知书由李**聘用的经理王**签收。2012年8月16日，绥芬河市公安消防大队以东龙宾馆缺少1部疏散楼梯为由，下达绥公消字（2012）第5619号临时查封决定书，将东龙宾馆的电闸箱查封，查封期限为2012年8月16日17时55分至2012年9月16日17时55分，逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。消防部门采取查封措施时，李**、张*均在场。因电闸箱被查封，导致东龙宾馆因断电无法经营。2012年8月21日，绥芬河市公安局消防科认为东龙宾馆未经消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用为由，再次下发责令改正通知书（编号：（2012）第1090号）。

另查明，李**承租后，在地下室一小屋内安装了冷水泵、热水泵和一块水表，后又将暖气的铁管更换为热熔管。在停业期间，李**聘用的经理王**将热水泵及水表拆下带走。在李**承租期间，李**于2012年5月3日将2012年5月4日至2013年5月3日的租金40万元交付张*。

2012年10月25日，李**诉至法院，要求自2012年8月13日起解除与张*之间的租赁合同，退还剩余期限租金321095.89元、保证金6万元，赔偿其经营损失119569元、装修损失172532元；后李**将诉讼请求变更为：一、解除其与张*之间2010年5月6日、2010年6月13日签订的租赁合同及补充协议；二、张*退还其自2012年10月26日起至2013年5月3日的租金208219.10元；三、返还押金、保证金60000元；四、赔偿其自2012年8月16日起至2012年10月25日70天停业租金损失76712.30元；五、张*赔偿其小卖部承包费（韩玉华）、美容美发承包费（冯**）损失119569元；六、张*退还其自2012年8月16日起至2015年5月3日装修费损失172532元。合计637032.55元。

在原一审时张*提出反诉，要求自2012年11月13日起解除与李**签订的租赁合同及补充协议，赔偿其损失357000元、支付供暖费5万元、水费16000元、电费3593元，以上合计426593元，同时要求李**将东龙宾馆的消防水管、消防电力系统、电路、冷热水管道泵恢复原状，对电梯进行正常年检或承担检测费用。本案一审重新审理后，张*撤回反诉请求，并要求李**继续履行租赁合同。

2013年6月26日，曹**就东龙宾馆门厅租赁合同纠纷对乔**（李**之妻）提起诉讼，经一审法院调解双方达成和解协议，约定乔**于2013年10月10日前返还曹**剩余租金34000元。2013年6月26日，冯**就东龙宾馆内美容美发厅租赁合同纠纷对李**提起诉讼，一审法院于2013年8月12日作出（2013）绥民初字第180号民事判决书，判决李**退还冯**剩余期限房屋租金56100元。该判决已经生效。

在本案二审期间的2013年5月14日，绥芬河市公安消防大队以“该单位已将室外疏散楼梯接至地面”为由，给绥东龙宾馆下达同意解除临时查封决定书，解除了对东龙宾馆电闸箱的查封。

绥芬河市人民法院一审认为，李**与张*之间签订的租赁合同及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。李**、张*于2010年5月6日签订的租赁合同第1条约定“甲方同意将通亚街37厅租给乙方经营”，并注明“东龙宾馆五十五个房间”；合同第10条约定“乙方连续3日以上停止营业的，必须书面申请商场批准”；2010年5月6日补充协议第四条约定“甲方负责2010年宾馆开业的相关证，特种行业证、工商税务、卫生许可，以后由乙方负责”；2010年6月13日协议书第一条约定“东龙宾馆在租给乙方后，宾馆经营手续不能变更，法人不变，甲方向乙方提供整套宾馆经营手续”，李**与张*签订的租赁合同的标的为东龙宾馆，而非张*主张的房屋，因此，张*关于双方之间2010年5月6日签订的租房合同而非宾馆租赁合同的答辩主张不成立，不予支持。

2012年8月16日，绥芬河市公安消防大队作出了绥公消封（2012）第5619号临时查封决定，查封了东龙宾馆的电闸箱，理由是东龙宾馆“疏散通道存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：缺少一部疏散楼梯”。因此，东龙宾馆电闸箱被查封，其根本原因是缺少一部疏散楼梯。疏散楼梯是宾馆经营的必备硬件，无论是李**经营，还是张*自己经营，这都是消防安全必须具备的，安装或提供能正常使用并保证宾馆内租住客人安全的疏散楼梯，应是作为出租人张*的法定义务，而非承租人李**的义务。张*没有证据证明李**在经营期间，由于李**不当经营行为或人为行为，导致了东龙宾馆的室外疏散楼梯不能正常使用。因此，缺少一部疏散楼梯是租赁物本身存在重大瑕疵，东龙宾馆的电闸箱被消防部门查封，过错在张*，李**不存在过错。

李**与张*在租赁合同中约定“甲方负责开业前的消防楼梯验收，以后由乙方负责”。在本案审理过程中，张*未能提供在租赁合同签订后，李**实际开始经营期间的消防楼梯经过验收的证据，张*已经构成违约。张*虽然提供了绥芬河市公安局消防科于2003年10月25日绥*消检查（2003）1014号消防安全检查意见书，但这不是李**、张*在租赁合同中约定的“甲方负责开业前的消防楼梯验收”事项，张*偷梁换柱的辩解不应得到支持。张*没有履行李**开业前消防楼梯验收的约定义务，却在案件重审答辩中认为申请消防验收的法定义务人为经营者李**，张*的这一辩解不应得到支持。

张*向李**提供的租赁物存在缺少一部疏散楼梯的重大瑕疵，而且未按租赁合同约定履行李**开业前的消防楼梯验收的约定义务，张*的行为已经构成违约。张*的违约行为直接导致了东龙宾馆的电闸箱被查封，李**无法继续营业。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。东龙宾馆电闸箱被查封，整个东龙宾馆的经营活动已无法继续进行，李**要求解除租赁合同主张应得到支持。张*提供的租赁物存在消防安全隐患，其中消防机关在（2012）第1047号责令改正通知书中所列八项消防安全违法行为（1、整体设计无消防设计审核和验收意见书；2、宾馆部分缺少一部疏散电梯；3、封闭楼梯间未完全封闭；4、室内消防栓管网无水、压力不足；5、消防水泵房未形成独立的防水分隔；6、消防水泵无法启动；7、住宅未与宾馆形成独立的防火分隔；8、宾馆走道内设有喷淋头，但喷淋头无法使用），均是租赁物固有的缺陷，对上述八项隐患，在本案原一审及重新审理期间，张*均未提供证据证明其已进行整改，面对一个存在如此众多消防安全隐患的租赁物，根据合同法第二百三十三条的规定，李**可以随时要求解除租赁合同。张*在本案原一审时同意解除租赁合同，为此法院根据李**与张*的意见作出了解除租赁合同的判决。本案重新审理后，张*又主张继续履行租赁合同，而李**认为，由于宾馆已经被查封了十多个月时间，从备品、房间、服务人员、客源角度，以及要求整改的八项消防安全隐患都没有整改，东龙宾馆已经不具备重新经营的条件，不同意继续履行租赁合同。综合龙东宾馆尚存在较多安全隐患，张*存在违约行为，东龙宾馆在案件审理过程中一直处于停业状态，李**与张*矛盾较深，抵触情绪较大，双方无法达成继续履行租赁合同的一致意见，东龙宾馆继续经营是否已经取得消防等有关部门的许可，判决强制履行合同不利于矛盾化解的客观实际情况，李**要求解除租赁合同的主张，符合合同法的有关规定，应予支持。

根据法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行，故李**要求张*返还尚未履行期间的租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据张*于2012年5月3日为李**出具的收据，张*已经收取了李**交纳的2012年5月4日至2013年5月3日的租金40万元。根据2012年8月16日绥芬河市公安消防大队下达绥公消字（2012）第5619号临时查封决定书，东龙宾馆电闸箱被查封的起始时间为2012年8月16日，李**无法经营的时间应从此时间计算，张*返还李**租金的时间也应从此时间开始计算。李**与张*约定每年租金为40万元，折合每日租金为1095.89元。张*应按日返还李**2012年8月16日至2013年5月3日260天的租金284931.4元。

对于李**投入的装修损失，一审法院认为，根据李**与张*之间的租赁协议，李**承租东龙宾馆的期限是2010年5月4日至2015年6月6日（包括延期一个月），共计五年零一个月零两天，李**主张按五年折算，即2010年5月4日至2015年5月3日，是对自己实体权利的处分，予以支持。李**与装修单位签订装修合同时的合同标的为317091.12元，实际向装修单位支付装修费用28万元。折合每年投入装修装饰费用为56000元，每天为153.42元。在合同履行过程中，李**实际经营东龙宾馆二年零102天，折合装修装饰费用为127648.84元。扣除李**在实际经营期间投入的装修装饰费用127648.84元，张*应返还李**自2012年8月16日至2015年5月3日的装修装饰费152351.16元，对李**超出部分诉讼请求不予支持。

由于电闸箱被查封，李**与冯**、乔**与曹**之间的租赁合同也无法继续履行，李**及其妻子乔**应当将收取的租金退还给冯**、曹**。李**及其妻子乔**应当退还给冯**、曹**的租金，为李**与张*之间租赁合同履行期间李**可以获得的收益。一审法院已经支持李**要求张*返还租金及赔偿装修损失的主张，李**再要求张*赔偿可获得利益损失的主张没有法律依据和事实根据，且该部分损失是李**在消防部门将东龙宾馆电闸箱查封后出租房屋的租金，故不予支持。

李**与张*之间的租赁合同已无法继续履行，李**要求张*返还6万元保证金的主张，予以支持。绥芬河市人民法院作出（2013）绥民初字第215号民事判决：一、李**、张*于2010年5月6日、2010年6月13日签订的租赁合同及补充协议自判决生效之日起解除；二、张*按每天1095.89元的标准，返还李**自2012年8月16日至2013年5月3日260天的租金284931.4元；按每天153.42元的标准，返还李**自2012年8月16日至2015年5月3日的装修装饰费152351.16元；返还李**6万元保证金（押金）；上述款项共计497282.56元，张*于判决生效后三日内履行完毕；三、驳回李**的其他诉讼请求。案件受理费10531元，李**负担1771.76元，张*负担8759.24元。

张*不服一审判决，上诉至牡丹**民法院称，一、一审认定租赁标的物为东龙宾馆错误；二、判令双方合同解除不能实现合同目的无法律依据，因其在2012年9月5日已经接上消防楼梯，电闸箱被查封的根本问题已经解决，李**完全可以申请验收，继续经营，实现合同目的，李**不继续营业，放任损失扩大，对此造成的损失应自行承担；三、合同解除返还租金没有法律依据，因李**在其承租期间将房屋对外转租，并已收取租金，已获收益，其没有返还租金的义务；四、一审法院对装修费用没有明确区分，是否有可拆除部分，没有进行评估鉴定，且李**提供的装饰费发票及明细，在其已提出异议的情况下，一审判决认定李**装修费用，违反《租赁合同司法解释》的规定，是对李**的偏袒。

李**答辩称，张*上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚。一、张*上诉理由不成立，双方在2010年签订的协议中首先确定本协议做一下补充具有同等效力，而不是张*主张中的附随利益。根据合同法规定，双方签订的合同及文件与合同有同等效力。根据补充协议，张*在补充协议第一条强调，东龙宾馆在租给乙方后，手续不能变更，法人不变，到查封之日一直以张*名义经营，税收也是以张*名义缴纳。关于租赁标的物为何物，一审法院认定事实清楚；二、一审判决解除合同正确，不能达到目的，符合合同法规定与案件事实；三、合同解除，解除合同的责任一审法院认定清楚，张*必须承担解除合同的费用，赔偿相关损失；四、由于张*在租赁期间违约，导致其对东龙宾馆的装修没有按合同约定，请求驳回张*的上诉请求。

二审法院查明

牡丹**民法院二审确认一审查明的事实。另查明，张*与李**签订的补充协议约定，年租金41万元，五年共计200万元租金，每年5月3日交纳，因李**第一年涉及装修，张*让了10万元，五年租金共计为190万元，2012年5月3日已交纳第三次租金。东龙宾馆在2003年时已获绥芬河市公安消防大队的验收合格；2007年东龙宾馆因一层楼梯被商业宾馆拆除，张*已提出申请，要求恢复原前楼消防通道，与缓台被拆除楼梯相连为另一端通道，并获绥芬河市公安局消防科及绥芬河市政府城管局的同意。2009年9月1日，绥芬河市公安局消防科下发了（2009）第0148号责令改正通知书，内容为：1、该场所闭门器损坏；2、该场所消防栓口径设置不符合要求，未包括被拆除的楼梯的整改。东龙宾馆在2012年8月16日被绥芬河市消防大队临时查封一个月后，张*于2012年9月6日已将拆除楼梯接上，李**在一审法院庭审笔录中已自认，其于2012年10月25日提起诉讼，现租赁物房屋还在闲置中。

二审法院认为

牡丹**民法院二审认为，张*将有瑕疵的房屋即缺少疏散楼梯被拆除一节的楼梯出租给李**，致使出租房屋被绥芬河市公安消防大队临时查封一个月（2012年8月16日至2012年9月16日），其在2012年9月5日整改完成后，未及时申请，以与李**签订补充协议时约定开业前由张*负责消防验收，开业后由李**负责验收为由迟迟不提出申请，没有及时解除临时查封，导致其在2013年5月12日申请，2013年5月14日绥芬河市公安局消防大队解除临时查封决定，致使李**无法继续经营，其有一定过错，应该承担因其过错的责任；李**明知租赁物存在瑕疵，且开业前没有消防验收的情况下，仍租赁房屋，视为李**已默认了承担权利瑕疵的风险，李**不能作为善意相对人而要求出租人承担解除合同及协议权利的瑕疵担保责任，且张*又在短时间查封后的20天内即2012年9月5日已整改完成并符合消防要求的情况下，其所签订的房屋租赁合同及补充协议可以继续履行，实现合同目的。根据双方补充协议约定开业后由李**负责消防楼梯验收的情况下，在合同期限还有近二年半的时间，其不积极实现合同目的，却在2012年10月25日提起诉讼，要求解除合同。根据合同法中双方当事人应当积极促成实现合同目的的相关规定，如果双方当事人积极配合相互协商，可以使查封的问题得到解决，而李**在消防楼梯上存在怠于履行相关合同义务，应承担不能履行合同实现的责任，现李**主张要求解除租赁合同不符合法律规定解除的条件，一审法院以依据合同法第233条规定即租赁物危及承租人的安全或者健康为由予以判决解除不当，因绥芬河市公安消防大队下发的八项整改意见，李**在一审庭审笔录中自认整改为二项即消防疏散楼梯及房间和电梯没有隔离开，不存在危及承租人的安全及健康问题，属于适用法律错误。张*与李**应予继续履行合同。但李**在查封至解除查封期间租金应予返还即2012年8月16日至2013年5月3日按每天1095.89元计算为即1095.89元260天u003d284931.14元。张*还应赔偿2013年5月4日至2013年5月14日停业期间的租金损失1095.89元10天u003d10958.90元，以上合计为295890元。其它不予保护。牡丹**民法院作出（2014）牡民终字第91号民事判决：一、撤销绥芬河市人民法院（2013）绥民初字第125号民事判决；二、张*与李**签订的房屋租赁合同及补充协议继续履行；三、张*返还李**2012年8月16日至2013年5月3日260天租金按每天1095.89元计算为284931.14元，赔偿李**2013年5月4日至2013年5月14日10天租金损失按每天1095.89元计算为10958.90元，合计为295890元于判决生效之日起三十日给付；四、驳回张*其他诉讼请求；五、驳回李**其他诉讼请求。一审案件受理费10531元，李**负担5639元，张*负担4892元；二审案件受理费8759元，张*负担5212元，李**负担3547元。

再审申请人称/抗诉机关称

黑龙江省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。理由：一、判决认定张*于2012年9月5日完成诉争宾馆消防整改并达到宾馆正常营业消防标准，属认定的基本事实缺乏证据证明。根据绥芬河市公安消防大队分别于2012年8月29日和9月22日作出的两份行政处罚决定书可以确定，东龙宾馆是因未经消防设计审核、未经消防验收擅自投入使用、未按规定申报消防验收，消防设施、器材配置设置不符合标准等八项消防违法行为而被责令停产停业并处罚款的。而2012年9月5日，张*将拆除的疏散楼梯接上的整改行为仅是完成了需要整改八项消防项目中的一项，现无证据证明张*完成了其余需要整改的七项消防措施，故判决认定张*于2012年9月5日将拆除的楼梯接上即已整改完成并符合消防要求，属认定的基本事实缺乏证据证明。

二审法院判决李**应继续履行与张*的房屋租赁合同，属适用法律确有错误。根据绥芬河市公安消防大队于2014年7月2日作出的（2014）第0001号消防监督检查记录载明，东龙宾馆尚存在楼梯间未完全封闭、室内消火栓压力不足、自动喷水灭火系统损坏、未设置火灾自动报警系统、泵房仅有一组消防泵，压力表指示为零，未形成独立防火分隔、整体建筑无消防设计审核验收意见书、宾馆与住宅未形成独立防火分隔共七项消防违法行为需要整改。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条：“违反本法规定，有下列情形之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的……”的规定，东龙宾馆不具备《中华人民共和国消防法》规定的营业条件，存在安全隐患，应停止使用。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的……”的规定，因东龙宾馆截至2014年7月2日仍不符合消防验收条件，致使东龙宾馆不具备营业条件，涉案房屋租赁合同目的已不能实现，故李**要求解除与张*的房屋租赁合同符合法律规定，法院判决李**继续履行与张*的房屋租赁合同属适用法律确有错误。

本院再审过程中，申诉人李**称，同意检察机关抗诉意见并称，东龙宾馆从绥芬河市公安消防大队查封电闸箱至2014年7月2日期间，绥芬河市公安消防大队未解除查封处罚文书，宾馆不具备营业条件。

再审被申请人辩称

被申诉人张*答辩称，抗诉书中提到的绥芬河市公安消防大队的8月29日和9月22日的两份行政处罚决定书，反映了张*对宾馆消防楼梯整改的情况。张*在消防部门要求的时限内完成了楼梯的整改工作。至于其他的整改工作，绥芬河市公安局消防科作出的（2009）第0148号责令改正通知书中确定2010年前东龙宾馆的消防检查是合格的，李**租赁宾馆后的消防问题是因为李**装修造成的。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。

再审审理过程中，李**提交了三组新证据。

第一组新证据：2012年8月19日绥芬河市公安消防大队作出的第3048号《公安行政处罚决定书》和2012年9月22日绥芬河市公安消防大队作出的第3412号《公安行政处罚决定书》。意在证明：1、东龙宾馆未经消防验收擅自投入使用；2、东龙宾馆已被绥芬河市公安消防大队责令停产停业，并处罚款人民币9万元；3、东龙宾馆“未按规定申报消防验收，消防设施、器材配置、设置不符合标准”；4、绥芬河市公安消防大队给予绥芬河市东龙宾馆停止使用，并处罚款人民币3.5万元的处罚；5、东龙宾馆已被责令停产停业，无法继续经营，符合解除合同的法定的条件。

张**认为，1、该两份处罚决定书没有产生法律效力。因为留置送达必须标明留置的地点、人员，该两份处罚决定书没有标明送达给何处、何人、何人在场，留置送达没有产生法律效力；2、两份处罚决定的内容大致相同，一事不到一个月的时间内不能作出两种处罚，处罚决定是违法的；3、从处罚决定书的内容来看，第3048号处罚决定认定违法行为是未经消防设计审核擅自施工，这是对李**擅自装修改造行为进行的处罚，与租赁物出租前的状态没有关系。如果这个处罚产生法律效力也是对李**的处罚，不是对张*的处罚。

本院认为

本院经审查认为，在该两份行政处罚决定书下达之时，东龙宾馆已因电闸箱被查封而无法经营，要已处于停业状态，故不存在责令停产、停业的情形，公安消防部门亦未向东龙宾馆收取罚款。另从绥公（消）决字（2012）第3048号处罚决定书形式要件看，所署日期明显由2013改为2012，该笔误有悖常理。且该两份行政处罚决定书并不是李**起诉时租赁合同目的不能实际的依据，故不予采信。

第二组新证据：2014年7月2日绥芬河市公安消防大队作出的（2014）第0001号《消防监督检查记录》。意在证明，1、东龙宾馆仍存在七项消防违法行为，公安消防部门要求继续整改；2、东龙宾馆由于没有整改完毕，不符合开业经营的条件，不能营业。

张**认为，该份检查记录不是行政决定，也不是行政处罚行为，对外不能产生法律效力；2、在该检查记录备注栏标注应继续整改，整改期间加强管理，也就是说并没有说明东龙宾馆不符合继续营业的条件。该份检查记录是李**申请公安消防部门去检查的，消防检查每天都有，从形式要件上看，有2014年7月份才出现第1号消防监督检查记录，这个记录就是为了李**诉讼而出的。

本院经审查认为，消防监督检查意见书记载的内容并没有体现出东龙宾馆不符合营业条件，而恰能说明东龙宾馆可边营业边整改，只需整改期间加强管理。故对该份证据不予采信。

第三组新证据：2013年5月12日张*向绥芬河市公安消防大队递交的《绥芬河市东龙宾馆关于申请解除临时查封的申请》及《解除临时查封决定书》。意在证明：1、张*承认其出租的东龙宾馆房屋已收回；2、张*向公安消防部门承认在60天内对八项隐患整改完毕，要求消防机关解除对东龙宾馆电闸箱的查封；3、张*在原一审时已同意解除与李**的租赁合同，并收回了东龙宾馆及房屋，后又主张继续履行合同，是恶意诉讼。

张**认为，该组证据不能证明李**所要证明的问题。该组证据只能证明张*已将室外疏散楼梯接至地面，公安消防大队已经作出了同意解除临时查封的决定。

本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认。仅依据该组证据不能证明张*已收回了东龙宾馆。虽然东龙宾馆仍存在需要整改的消防问题，但李**无法证明需整改的问题足以使东龙宾馆无法继续经营，故对该组证据不予采信。

本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。

本院再审认为，2010年5月6日李**与张*签订的租赁合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，张*将房屋交与李**，李**对房屋进行装修后即开始营业。2012年8月16日，绥芬河市公安消防大队因东龙宾馆缺少一部疏散楼梯，临时查封了东龙宾馆电闸箱，查封期限为一个月（2012年8月16日至2012年9月16日），致使东龙宾馆因断电无法经营。2012年9月5日，张*即将缺少的疏散楼梯接至地面，已可申请电闸箱解封，但张*以与李**签订补充协议时约定开业前由张*负责消防验收，开业后由李**负责验收为由迟迟不提出申请，没有及时解除临时查封，导致其在2013年5月12日申请，2013年5月14日绥芬河市公安局消防大队解除临时查封决定，致使李**长达十个月不能经营，其有一定过错，应该承担相应的责任；李**作为东龙宾馆实际经营人，其在对房屋进行装修后，在开业前未按《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定申请消防部门进行消防验收即开始营业，李**亦应承担相应的责任。且张*又在查封后的20天短时间内即已整改完成并符合消防要求的情况下，双方签订的房屋租赁合同及补充协议可以继续履行，实现合同目的。根据双方补充协议约定，开业后由李**负责消防楼梯验收，在合同履行期限还有近二年半时间的情形下，李**不积极促成合同目的实现，却在2012年10月25日提起诉讼，要求解除合同。根据合同法中双方当事人应当积极促成实现合同目的的相关规定，如果双方当事人积极配合相互协商，本可以在短时间内使查封的问题得到解决，避免造成不必要的损失。而李**怠于履行相关合同义务，应承担张*申请解除查封后不履行合同的责任。在本院再审期间合同履行期限已届满，现已不存在解除合同的情形。如前所述，检察机关抗诉所依据的证据均不能采信，其抗诉理由不能成立。

综上，张*申请解除查封后东龙宾馆已具备继续经营的条件，检察机关抗诉称东龙宾馆在解除电闸箱临时查封后仍不具备经营条件没有证据证实。二审判决李**与张*继续履行租赁合同，张*返还李**停业期间的租金并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持牡丹**民法院（2014）牡民终字第91号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日