原告盘锦兴**有限公司诉被告朱**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告盘锦兴**有限公司诉被告朱**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员常艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告盘锦兴**有限公司的委托代理人牟春光、杜*，被告朱**的委托代理人刘**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系日月兴城的业主，该房面积为121.09平方米。物业费用拖欠明细如下：2013年电梯费480元、车位费1200元；2014年物业费2179.20元、电梯费480元、车位费1200元；2015年物业费2179.20元、电梯费480元、车位费1200元；违约金311.20元，合计9710元。经过多次催缴被告至今仍未交纳，损害了我公司的利益，故起诉请求判令被告缴纳拖欠的物业费及违约金合计9710元。

被告辩称

被告未作书面答辩，在庭审中辩称：原告未能依照前期物业合同提供物业服务，存在违约行为，所以原告没有权利要求被告按照前期物业服务合同中的价格支付物业费用。具体违反合同约定如下：（1）前期物业服务合同第二条和第三条中均约定了原告有提供保安以及协助公安部门维持秩序的安保义务，但是在2012年罪犯王*在白天驾驶无牌号汽车对小区内数家业主盗窃，被告家中也因为盗窃造成巨大的经济损失，而且发生盗窃时，王*是撬开防盗门进行盗窃的，如此严重行为物业公司没有发现，直至今日原告物业服务也存在问题，现在园区也能随便进出陌生人；（2）小区的绿化也没有达到物业服务合同中约定养护及时的标准，小区内杂草丛生，无人管理；（3）环境卫生没有达到整洁有序的标准，被告家中有两个车位，曾经有人呕吐车位中，被告多次要求原告进行清扫，而原告一直未清扫；（4）小区内照明灯损坏无人进行维修，电梯也没有任何的安全管理措施，进入小区内任何人员均可以使用，小区内部分监控摄像头损坏，有些地方没有安装监控摄像，原告的管理服务没有达到合同中约定服务内容及质量标准，原告应该整改，对被告的损失原告应该进行赔偿，对被告家里因被盗窃造成的损失保留诉权；（5）物业服务合同第六条约定，物业费的缴费时间是前一年的12月1日-12月25日，原告现起诉被告缴纳2013年的电梯费、车位服务费均已经超过诉讼时效，请求对此部分诉请予以驳回；（6）被告未及时缴纳物业费是因为原告未按照物业服务合同履行相应的物业服务义务，故被告并不存在违约行为，也不该承担违约金。

本院查明

经审理查明：被告的日月兴城系盘锦日**发有限公司开发，房屋面积为121.09平方米。日月兴城A1期1号车库124车位及A1期1号车库125车位所有人及实际使用人均系朱大庆。2012年9月15日，原告与盘锦日**发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止。合同约定：原告提供的前期物业服务包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、机动车停放管理、公共场所房屋公共部位的清洁卫生等。收费标准住宅按建筑面积每月每平方米1.50元，电梯费每户每年480元，车位费每年每个600元，未足额交纳物业费的按日千分之三支付违约金。首次入住应交纳当年物业费，以后为年交方式，于12月1日至12月25日交纳次年的物业费。

2010年3月19日，被告与盘锦日**发有限公司就签订入住交接单；2011年7月11日朱大庆就124车位及125车位与盘锦日**发有限公司签订入住交接单。被告拖欠2013年至2015年电梯费1440元（480元／年3年）、2014年至2015物业费4358.40元（2179.20元／年2年），合计5798.40元。朱大庆拖欠车位费3600元（600元／年23年）。2012年，罪犯王*驾驶无牌号汽车进入小区实施盗窃，给被告家中造成经济损失，该罪犯现已经判刑。

上述事实，前期物业服务合同1份、入住交接单3份、承诺书1份、催缴通知单3份、光盘1张、照片12张及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为

本院认为，原告与盘锦日**发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护，对原、被告具有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。2012年因罪犯进入小区实施盗窃，给被告家中造成经济损失，原告在行使物业管理职责过程中存在瑕疵，故对于原告所主张的违约金本院不予支持，对于所拖欠的物业费被告应按50%交纳，即交纳2179.20元（4358.40元50%）；对于2013年的电梯费被告虽然抗辩已经超过诉讼时效，但原告所提供的催费通知书能够证明原告一直在向被告催要，该催要行为符合常理，因此并未超过诉讼时效，故被告应按合同约定交纳拖欠的电梯费，即交纳电梯费1440元；对车位费由于车位所有人与实际使用人均不是本案被告，故原告应另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告朱**于本判决生效后十日内一次性给付拖欠原告盘锦兴**有限公司的物业费2179.20元、电梯费1440元，合计3619.20元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十七日