上诉人息县人民政府、息县住房和城乡建设局、息**地产管理所因被上诉人息县**责任公司诉其不履行法定职责一案二审行政判决书

审理经过

上诉人息县人民政府、息县住房和城乡建设局、息**地产管理所因被上诉人息县**责任公司诉其不履行法定职责一案，不服罗山县人民法院（2015）罗行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人息县政府委托代理人黄鹤、息县住建局委托代理人鲍**、息**管所委托代理人李*，被上诉人息县**责任公司委托代理人石有林、岑军政，原审第三人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2006年11月8日，息县住建局对座落在息县北大街原城关机械厂院内4830平方米国有土地办理了息县城规用字（2006）26号建设用地规划许可证，用地单位为息县城关镇人民政府。经出让，第三人杨**取得该土地使用权。2007年10月30日，被告息县政府为第三人杨**颁发了息国用（07）第0846号国有土地使用证。为开发利用该宗地，2006年11月23日，第三人杨**个人投资注册成立了光山县**有限公司，其本人为该公司法定代表人。第三人杨**分别以公司名义于2007年9月6日向息县住建局申请办理了0576号建设工程规划许可证，2007年9月7日向息县住建局申请办理了息*（2007）第13号建设工程施工许可证，2008年1月17日向息县房地产管理所为其开发建设的息**商住楼申请办理了（豫息）房预售证第0801号商品房预售许可证。同年7月29日，息县住建局为光山县**有限公司颁发了豫息县J200807—0001的竣工验收备案证书，工程质量等级为合格。原告于2007年10月19日与光山县**有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买息**商住楼1—2层，面积3057平方米，价格1050万元。当日，双方签订了商品房买卖合同补充协议，约定了购房款给付方式，房产证的办理和税费负担等内容。后原告付清了购房款，第三人向原告交付了房屋。原告和第三人多次到被告处申请办理房产证，被告以第三人提供的相关用地建房手续权利主体不一致为由拒绝。原告遂起诉要求三被告为原告办理所购房屋所有权登记手续。第三人杨**个人投资注册成立的光山县**有限公司2010年9月16日在光山**管理局注销。

一审法院认为

原审认为，《城市房地产管理法》第二十八条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第三人杨**为开发建设其通过竞买取得的国有土地使用权，投资注册成立了光山县**有限公司，并以公司名义办理了一系列的建设及验收、预售许可手续，缴纳了相关税费，已履行了相应的法律义务。原告在被告颁发房屋预售许可证后，已出资购买了该楼盘的房屋，并实际取得了房屋使用权。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告在第三人的协助下，携带相关证明文件依法申请被告办理房产证，该请求合法有据，应予支持。被告辩称依照《房屋登记办法》第八条之规定，即办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，认为该楼盘房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体存在着“杨**”与“光山县**有限公司”不一致的问题，原告的申请并不符合上述规定。因被告在该楼盘土地使用权与相关开发建设手续主体不一致的情况下，依然为第三人注册的房地产开发公司颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等后续开发建设手续，使其开发的房地产得以销售。现原告已实际取得所购房屋的使用权，而被告拒绝给善意购房的原告办理房屋所有权证，损害了原告对于行政行为的信赖保护利益。相关手续权利主体不一致的问题，应当由被告息县政府会同相关部门及第三人杨**在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决责令被告息县人民政府、息县住房和城乡建设局、息县房地产管理所及第三人杨**于本判决生效后九十日内完善相关手续，依法为原告息县华**任公司办理房屋产权登记。

上诉人诉称

上诉人息县政府、息**建局、息**管所上诉称：①上诉人不存在不履行法定职责。被上诉人携带第三人提供的相关证明文件申请办理房屋产权证，不符合《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者房地产证书……”的规定，不符合办理产权登记的条件。②原审判决适用法律错误。原审以《城市房地产管理法》第二十八条规定，认为被上诉人从光山县**发公司购买房屋后就应该取得了房屋所有权，即应办理产权证，属适用法律错误。杨**取得土地使用权后，作价入股成立公司，其应把其个人名下的土地使用权过户到公司名下，缴纳相关税费。一审认定房产登记手续权利主体不一致的问题，应由息县政府会同有关部门及第三人在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决，违反法律规定，造成国家税收损失。原审认为上诉人给第三人注册的房地产开发公司办理了商品房预售许可证和竣工验收合格证等手续，就应给被上诉人办理房屋产权登记，缺乏法律依据。且房地产开发公司一直未办理该开发项目的初始登记，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，未提交税费凭证。请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人息县**责任公司答辩称：①上诉人存在不履行法定职责的事实。被上诉人作为善意购买人，已实际取得所购房屋的使用权，其多次向上诉人申请办理房屋登记手续，上诉人均以该房产占用土地使用权归杨**个人所有为由予以拒绝。②原审判决适用法律正确。第三人杨**申报开发建设手续时，就已经出现了所谓“权利主体不一致”的问题，但上诉人依然为其注册的房地产开发公司颁发了系列后续开发建设行政许可手续。现上诉人又据此抗辩善意取得房屋的被上诉人，于法不符。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

原审第三人杨圣海答辩称，其开发建设行政许可手续完善，并一直在协助购房户办理房产证，不能办证责任不在自己。请求驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为，**务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”2007年10月19日，被上诉人息县**责任公司通过签订《商品房买卖合同》，购买了原审第三人杨**个人投资注册的光山县**有限公司预售的商品房。上述规定并未要求被上诉人息县**责任公司申请办理房屋登记时必须持有光山县**有限公司的房屋所有权证书或房地产证书。上诉人息县政府、息**建局、息**管所关于被上诉人在提交的材料中没有**设部《房屋登记办法》第三十三条第（三）项要求的房屋所有权证书或房地产权证书，不符合办理产权登记条件的上诉理由不能成立，本院不予支持；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”原审第三人注册房地产开发公司进行房地产开发，在楼盘土地使用权与相关开发建设手续权利主体不一致的情况下，上诉人为其颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等，使其开发的房地产得以销售。被上诉人在开发企业获得预售商品房许可后，作为善意第三人实际取得所购房屋的使用权，其合法权益应受法律保护，因土地使用权与房屋所有权权利主体不一致的问题产生的后果不应当由其承担。根据行政行为信赖保护原则，被上诉人办理房屋产权登记时相关手续权利主体不一致的问题，并不影响上诉人为被上诉人办理房屋产权登记。综上，三上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人息县政府、息**建局、息**管所承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月九日