浦北县**民委员会与朱**、赖**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告浦北县**民委员会与被告朱**、赖**、赖**、赖**确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法由审判员张**独任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。书记员叶*担任记录。原告的委托代理人符上尉、被告赖**及其委托代理人方仕雪、张**到庭参加诉讼，被告朱**、赖**、赖**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，1998年间，原告与被告朱**及其丈夫赖**（已故）协商一致达成转让土地和财产口头协议。原告将座落于长田村委原供销社使用的土地一幅151.5平方米以每平方米180元，总价27270元转让给赖**、朱**使用，原告将砖、瓦、桁条等一批财产计价6090元转让给赖**、朱**夫妇。协议达成后，朱**之夫赖**分别于1998年10月3日、1999年元月3日交土地转让款14000元、2000元，合计16000元，尚欠土地转让款11270元和财产转让款6090元，至今尚未支付。赖**于2002年病故，女儿赖**、赖**已出嫁，现被告朱**年老多病，无经济收入，无能力履行协议，被告朱**、赖**、赖**表示不原意履行土地转让协议，而被告赖廷进以赖**、朱**是其养父母为由，强行占地使用且拒绝支付款项，拒绝解除土地转让协议。经村委、政府、司法等部门多次调解未果，现全村委各村民小组代表及部分群众对原告转让土地的行为意见非常大。根据土地法和合同法相关规定，双方达成的土地转让协议属无效，依法应解除，故请求法院判决确认原告于1998年与被告朱**夫妇之间的土地转让协议无效。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、龙**《居民身份证》、《法定代表人身份证明书》证明原告符合起诉主体资格；

证据2、《收款收据》、《协议书》，证明土地转让事实的存在，被告没有完全履行协议义务；

证据3、《告知书》，证明本案纠纷经小江司法所调解未果。

被告辩称

被告赖*进辩称，1、本案所定的案由不符合起诉事实，本案是房屋转让，不是单纯的土地转让，因房屋转让有效，现在土地和房屋的使用权已经转移，被告用于购买的房屋进行经营已经长达16年之久，合同已经事实履行，原告认为合同无效没有事实和法律依据。2、原告称被告没有能力支付和不履行问题没有事实依据，被告当庭可以确认有能力支付所欠的转让款。综上所述，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。

被告赖**对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、赖廷进、方**的《居民身份证》、《结婚证》，证明赖廷进的身份基本情况，且证明赖廷进与方**系夫妻关系；

证据2、小江**委会《证明》，证明原告确认涉案的标的是房屋，并经过工商部门证实，办理了工商登记；

证据3、《小江镇调解委员会告知书》，证明本案经调解机关确认相关事实，确认土地使用权属于被告，欠款属于债权债务关系；

证据4、《照片》2张，证明涉案房屋原状。

证据5、长田村委转让房屋、宅基地的《清单》，证明被告购买房屋，房屋和土地不可分割。

被告朱**、赖**、赖**没有到庭应诉，也不提交书面答辩意见。

因被告朱**、赖**、赖**无故不到庭参加诉讼，故视为其对原告和被告赖廷进提供的证据放弃质证的权利。

经开庭质证，被告赖**对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议。但是认为证据2中的《协议书》、证据3中的《告知书》都没有说到合同无效问题，《协议书》上没有被告赖**的确认，对被告赖**没有约束力，《协议书》证明欠款属于债权债务关系，《协议书》里面的内容也没有说到合同无效问题，《协议书》、《告知书》证明的内容不能支持原告的主张。原告则认为提供的《协议书》、《告知书》主要证实土地转让的事实和被告没有完全履行协议义务。《协议书》不能证明欠款属于债权债务关系。《告知书》只能证实调解，没有法律效力。

本院认为

本院认为，被告赖**对原告所提供的上述证据的真实性无异议，只是对证据《协议书》、《告知书》证明的问题有异议。经审查，原告提供的《协议书》、《告知书》主要证实原告转让土地和出卖房屋给被告的事实和被告没有完全履行协议义务。《协议书》不能证明欠款属于债权债务关系。因此，对原告提供的证据，本院予以认定。

原告对被告赖*进提供的证据的真实性均无异议，对证据2证明的问题有异议，认为小江**委会《证明》，确认涉案的标的是房屋不是事实，被告赖*进在长田村委会没有房屋，当时是赖*进为了做生意要办工商登记，村委而开具的证明。对证据3证明的问题有异议，认为不能证实被告主张，没有法律效力。对被告庭前提供的一份《清单》，已经证明了1998年原告卖给被告的宅基地、财产是分开卖的，原告所起诉的是土地。被告赖*进则认为被告所购买的是房屋，不是土地。土地和房屋是不可分割的。经审查，被告赖*进在长田村委街并没有自建房屋，长田村委的出具给被告赖*进的《证据》是为了被告赖*进能办工商登记用的。故原告的辩解意见应予采信。本院认为，原告对被告赖*进提供的证据真实性无异议，本院予以认定。

综合全案的证据，本院确认以下事实：

被告朱**和之妻，被告赖**、赖**与朱**母女关系，被告赖*进系赖**、朱**的养子。1998年间，原告与被告朱**及其丈夫赖**口头达成了转让宅基地和财产口头协议，原告将座落于长田村委原供销社使用的土地一幅151.5平方米，以每平方米180元，总价27270元转让给赖**、朱**夫妇使用，原告将砖、瓦、桁条等一批财产计价6090元转让给赖**、朱**夫妇。协议达成后，朱**之夫赖**分别于1998年10月3日、1999年元月3日交土地转让款14000元、2000元，合计16000元，尚欠土地转让款11270元和财产转让款6090元，至今尚未支付。赖**于2002年病故，女儿赖**、赖**已出嫁。2014年8月份，被告赖*进在上述土地上重建时，原告以被告朱**等人不履协议，现村民代表提出反对村委买卖土地为由而不同意被告赖*进建房，因此而引发纠纷。2014年9月25日浦北县**解委员会调解，原告与被告朱**、赖**、赖**达成了《协议书》，同意解除1998年达成的土地财产转让协议，同意原告退回16000元给被告，财产损失不要被告补偿，但是被告赖*进不同意，不在《协议书》上签字。之后，经浦北县小江镇政府、司法等部门多次调解亦未果。原告遂于2014年10月28日向本院起诉，请求法院判决确认原告于1998年与被告朱**夫妇之间的土地转让协议无效。

本院认为，本案中，原告主张的是土地转让协议无效问题，而被告赖*进主张的是房屋买卖合同有效，转让土地亦有效问题。原告于1998年转让给赖**、朱**夫妇的财产包括宅基地和该宅基地上房屋，被告赖*进提供的长田村委转让宅基地、房屋的《清单》可以证实。宅基地是集体建设用地，宅基地上的房屋是长田村委会村民集体的财产。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，除特殊情况外，集体建设用地不得出让。本案原告转让宅基地的行为违反了上述法律的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。因此，原告与被告朱**、赖**达成的宅基地转让协议应当无效，原告请求确认土地转让协议无效的理由成立，本院依法应予以支持。原告出卖的房屋系建在集体建设用地上，本案房屋买卖亦涉及集体建设用地的转让问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。要实现此类合同的目的，集体建设用地必须转让为国有以后才能进入二级市场流转。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款之规定，长**委员会应经过村民代表大会表决通过后方可出卖上述房屋。本案中，原告出卖房屋的行为未经过村民代表大会表决通过。因此，原告出卖建设在集体土地上房屋的行为违反了上述法律的禁止性规定。根据《合同法》第五十二条之规定，本案房屋买卖合同属于无效合同。被告赖*进辩称房屋买卖合同有效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，本案土地转让行为和房屋买卖行为均违反了法律的强制性规定，依法应当确认无效。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

原告浦北县**民委员会与被告朱**夫妇之间于1998年达成的土地转让协议无效。

本案受理费用100元，减半收取50元，由被告朱**、赖**、赖**、赖廷进负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元（款汇**人民法院诉讼费汇缴专户，账号：7320，开户行：农行**榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月三日