陈**与阮**确认合同无效纠纷再审审查民事裁定书

审理经过

再审申请人陈**因与被申请人阮**确认合同无效纠纷一案，不服重庆**人民法院（2014）渝五中法民终字第05287号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

陈**申请再审称：1.一、二审判决没有根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，而只依据《中华人民共和国合同法》作为判决的法律依据，系适用法律错误。2.一、二审法院认为不动产转让适用表见代理，亦属适用法律错误。3.一、二审法院认定房屋在没有取得产权证的情况下买卖合法，也违反法律的规定。4.谢**在没有取得申请人（房屋所有权人）同意的情况下，所签订的房屋转让协议应是无效的。综上，本案讼争的《房屋转让协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让规定》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，应属无效，一、二审判决认定上述协议有效，显然属于适用法律确有错误。请求撤销一、二审判决，依法再审判决支持申请人要求确认上述房屋转让协议无效的一审诉讼请求。

再审被申请人辩称

阮**提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审的理由不能成立，请求予以驳回。

本院认为

本院认为：陈**原系原重**兴煤矿（现更名为重庆**限公司）职工。1993年，陈**与该煤矿签定《公有住房优惠出售合同》，约定陈**以1180元购买原永川市花桥（乡）12栋3号部份产权住房三间（砖木结构，建筑面积47.2平方米）。同年12月，陈**退休后离开煤矿，该住房由其儿子赖*和儿媳黄**居住。1999年赖*、黄**夫妇搬出另居，该房屋又由陈**亲家谢**（黄**之母）居住。2004年，由于谢**要到重庆生活，谢**便告知黄**欲将陈**的部份产权住房进行转让。阮**（系原重**兴煤矿职工）当时在该房屋隔壁租房居住，得知该信息后便叫其姨妹范**与谢**签订房屋转让协议。2004年3月27日，谢**与范**分别以陈**、阮**之名签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定陈**将重**兴煤矿机电区813号房屋三间和室内家具以1800元的价格转让给阮**使用。协议签订后，范**交付谢**1800元，阮**搬进该房屋居住至棚户区改造。在棚户区改造项目实施期间，阮**提供了加盖有原重**兴煤矿公章的前述《房屋转让协议书》，并据此获得安置房屋。2014年4月，陈**以其2013年11月才知道该房屋由其亲家谢**擅自转让给了阮**，而其从未委托任何人与阮**签订房屋转让协议，且房屋转让时未依法登记领取权属证书等为由起诉，要求确认上述《房屋转让协议书》无效。

诉讼中，阮**辩称：双方口头同意了转让房屋，才由双方代理人签订的协议，陈**对此不予认可。但根据本案上述事实看，现阮**对范**的代理行为无异议，而陈**在近十年的时间后，对谢**的代理行为提出异议。这长达十年的时间，阮**一直居住在涉案房屋内，陈**虽然离开煤矿，但如果说其在近十年的时间内，对自己房屋的使用情况毫不知情，亦不关心，这有悖生活常理。同时，谢**与陈**系亲家关系，从当初陈**让谢**长期使用涉案房屋也可以看出，二人关系较为密切，如果说谢**出售涉案房屋后，在长达近十年的时间内完全不告知陈**，亦与生活常理相悖。故二审法院认定陈**知晓房屋转让事宜，其在近十年的时间内不作反对表示，应视为同意房屋转让。加之，陈**对涉案房屋仅享有部分产权，现拥有优先购买权的重庆永**限公司已同意该房转卖给阮**，在该房屋没有权属登记的情况下，阮**在善意的情况下，交付了房款，并对房屋进行了长达近十年的占有使用。因此，陈**请求确认涉案房屋转让协议无效的诉讼请求，一、二审法院不予支持，并无不当。

同时，陈**认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案讼争的房屋转让协议在签订时主要违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定，应属无效。本院认为，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项规定了共有房地产，未经其他共有人书面同意的和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该两项规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。故陈**要求依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项的规定，确认本案诉争房屋转让协议无效的理由，亦不能成立。

综上，陈**的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回陈**的再审申请。

裁判日期

二〇一五年五月二十六日