邓**诉银登君、银登贵确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邓**诉被告银**、银*贵确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理。依法由审判员朱**适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告邓**及其委托代理人梁*，被告银**到庭参加了诉讼，被告银*贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告邓**诉称：被告银*贵在富顺县骑龙镇卡房村6组农村居民集居点修建房屋并对外出售。原告邓**经人介绍于2013年2月26日前往该处看房，并于当日与被告银*贵达成了购买门面一间和住房一套的口头协议，约定总价款214000元。2013年2月27日原告邓**向被告银*贵支付了购房款44000元，被告银*君向原告出具了收据。同年4月原告岳母从被告处领取了房屋钥匙。2014年被告在未告知原告的情况下将前述房屋换锁后出售给了何**，现何**已入住该房屋。原告经多次与被告协商退还购房款44000元未果，故诉至法院，请求法院确认原、被告的口头购房协议无效；被告方退还购房款44000元及利息；诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告银*贵未提交任何形式的答辩意见。

被告银*君辩称：原告诉称的购房口头协议、交款时间、金额、房屋面积、领取钥匙时间等基本事实以及2014年9月将房屋另行出卖给何**并已入住的情况均属实，但原告诉称被告在未告知原告的情况下将前述房屋换锁后出售给了何**不属实。实为被告方曾多次与原告联系要求支付剩余购房款17万元，但原告均未理睬。2014年原告邓**告知被告方不要房屋后，被告方才将房屋卖给了何**并致使亏损。被告不同意原告主张的口头协议无效及退还房款44000元。

本院查明

经审理查明：2013年2月26日原告邓**经人介绍前往被告在富顺县骑龙镇卡房村6组（小地名天曹湾）修建的农民集中居住区看房，并于当日与被告达成了购买一间门面和一套住房的口头协议，约定总价款为214000元。2013年2月27日原告邓**向被告支付了购房款44000元，由被告银**向原告出具了收款收据，收据还载明欠款17万元限2013年12月底付清。同年4月原告岳母从被告方处领取了房屋钥匙。2014年9月被告方将前述房屋换锁后出售给了本村村民何**，何**已入住该房屋。后原告多次与被告协商退还购房款44000元未果。

另查明，被告在富顺县骑龙镇卡房村6组（小地名天曹湾）经手修建的房屋系富顺县骑龙镇人民政府组织的农民集中居住区代建房，该集中居住区房屋于2011年春节前完工。

本院认为

本院认为：本案诉争房屋系农民集中居住区的委托代建房，委托人应为本村村民，代建人应为有资质的建筑企业，二被告仅是代建单位的工作人员。本案中，原告邓**系四川省隆昌县村民，既不符合委托人身份，也未与代建方签订代建协议；二被告既不是委托人，也不是代建人，也未提交任何证据证明其卖房行为属该房屋权利人的授权行为。故原告无资格在富顺县骑龙镇天曹湾农民集中居住区购房，二被告也无权利处分富顺县骑龙镇卡房村天曹湾农民集中居住区的代建房屋。原告邓**与被告达成的购房协议违反了我国现行的法律、法规、政策，属无效协议；无效协议自始无效，故原告邓**要求认定买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告邓**要求被告返还购房款44000元的请求，本院予以支持。关于双方损失问题，原告邓**主张要求被告给付购房款44000元至今的利息，被告未提出具体的损失数额，但客观上也产生了一定的损失，双方损失亦大致相当。由于原被告双方在合同无效中具有同等的过错，故原被告各自承担自己的损失。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告邓**与被告于2013年2月26日达成的口头购房协议无效；

二、限二被告银**、银登君在本判决生效后10内返还原告邓**购房款44000元（大写肆万肆仟元整）；

三、驳回原告的其余诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为450元，由被告银**、银登君负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日