蒋**与罗**、江门市蓬江区环市街联合塘边股份合作经济社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**因与被上诉人蒋**、原审被告江门市蓬江区环市街联合塘边股份合作经济社（以下简称“塘边经济社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江*法民一初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

当事人原审意见

2014年8月11日，蒋**向原审法院提起诉讼，请求判令：1、罗**赔偿蒋**经济损失110090.02元并返还押金20000元、已收租金22000元，合计152090.02元；2、塘边经济社对上述款项承担连带清偿责任；3、罗**、塘边经济社承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：2014年2月，蒋**欲租赁一厂房作生产经营之用，罗**声称其有一厂房位于联合村塘边里祠堂后可租给蒋**使用，双方达成一致后，于2014年2月22日签订了一份《租赁合同书》。合同约定：1、租赁期从2014年3月1日至2019年2月底，租金从2014年4月1日起计算，蒋**在每月10号前交清当月租金，合同签订时蒋**向罗**交纳17000元合同押金；2、双方约定租金为8500元／月；3、水电由蒋**向村委会进行申报，罗**提供协助等内容。合同签订同日，蒋**向罗**交纳了租金押金17000元，又于2014年2月26日向塘边经济社申报用电，并交纳了用电押金3000元。之后，蒋**对该厂房进行装修，并于2014年4月搬入使用。2014年7月初，江门市**道办事处（以下简称“环市街道办”）在蒋**租赁的厂房处张贴了一份《关于责令自行拆除违法建筑的通知》，该《通知》认为：“……塘边经济社未经依法批准，擅自在联合塘边里祠堂后地段进行非法使用土地及进行违法建设的行为，现责成塘边经济社在2014年7月10日前自行拆除非法占用土地上的违章建筑物并清场，回复土地原貌。逾期未拆除的，将强制拆除。”对此，蒋**非常惊讶，经蒋**多方了解，原来在2014年1月24日江门市国土资源局已作出《土地违法案件行政处罚决定书》｛江**（执法）决定字（2014）第1号｝，该决定书已对涉案厂房属于违法建筑作出认定，且责令塘边经济社恢复土地原状并处10000元罚款。但罗**、塘边经济社均向蒋**隐瞒了上述事实，仍将涉案的厂房租赁给蒋**。由于涉案厂房已无法使用，蒋**不得不另行租赁其他厂房作经营场所。

蒋**认为：罗**、塘边经济社违反法律、法规的强制性规定非法占用土地兴建厂房，并将该厂房出租给蒋**，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《租赁合同书》是无效合同。又根据上述法律第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，罗**、塘边经济社应返还已收蒋**的押金、租金并赔偿蒋**的经济损失，包括：1、厂房装修费用装修材料费用31880.02元、人工费用38300元、装修跟踪人员人工费用10500元，合共80680.02元；2、厂房搬迁人工搬运费4500元、汽车运输费2080元、生产设施拆卸费3000元、空调拆装费460元、办公、煮食、展示设备拆卸费1000元、叉车费850元，合共11890元；3、搬迁期间的误工费17520元；4、蒋**已交纳厂房租赁押金17000元，电费押金3000元，共计20000元；5、蒋**已缴纳的2014年4月份、2014年5月份、2014年6月份的租金共计22000元。以上合计152090.02元。

一审被告辩称

罗**答辩称：一、本案中蒋**存在过错，应承担一定的过错责任：1、蒋**作为承租人，在签订租赁协议时，应对租赁标的物有审核的义务，而罗**在签订合同之初已经告诉蒋**该厂房情况。2、合同当中约定，蒋**需要办理相应的执照、环保、消防等手续才可以经营，根据江门工商管理部门规定，审理企业应提交房产证及相关产权证明，蒋**在办理营业执照时，应知道所租赁厂房未取得权属证书。3、厂房位于村镇，蒋**在租赁厂房时应预见厂房的产权情况。由此，蒋**知道或者应当知道所租赁厂房的实际产权情况。二、蒋**提供的证据未显示其装修经过罗**的同意，根据房屋租赁合同的司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修所发生的费用，应当由承租人承担。另，蒋**的损失没有经权威机构的评估，其提供的证据也不能证明其实际损失，所以蒋**主张以全额装修费用索赔缺乏法律依据。三、即使需要进行赔偿，也不应当按照蒋**所主张的全额进行赔偿：1、蒋**本身有过错，应承担相应的损失部分；2、根据蒋**提供的材料显示，蒋**在搬迁厂房时，有关厂房的电线、排气扇等物品已经搬走，所撤离部分不应再作赔偿；3、蒋**主张的部分项目如搬迁期间的误工费等，不应由罗**赔偿；4、在厂房拆迁前，罗**积极帮助蒋**进行搬迁并支付大约两万多元。四、房屋已经由蒋**实际使用过，蒋**已经支付的租金不应得到支持。而且，根据蒋**提供的房屋租金支付凭证显示，蒋**仍拖欠罗**2014年4月的租金3500元，以及2014年5月以后的水电费。五、根据公平原则，罗**在建造厂房时花费近四十万元，因厂房的拆除已遭受巨大损失，蒋**还要求罗**承担如此高的赔偿责任有失公平。综上，请法庭根据实际情况对蒋**的诉求进行审理。

塘边经济社答辩称：本案为房屋租赁合同纠纷，其不是租赁合同的当事人，与本案无关，不需要承担本案的责任。

一审法院查明

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2014年2月22日，由罗**作为甲方、蒋**作为乙方签订《租赁合同书》一份，约定的主要内容有：一、租赁标的：乙方向甲方租赁位于塘边里祠堂后厂房，面积约780平方米。二、租赁期限和费用支付方式：租赁期从2014年3月1日交付使用至2019年2月底，共计5年。租金从2014年4月1日开始计算，乙方必须在每月10号前交清当月租金，如延期5天以上未曾支付租金，甲方可视为乙方违约，甲方有权单方面中止本协议，由此给双方带来一切影响和损失由乙方承担全部责任。合同签订时乙方需交17000元押金，乙方在租赁期间毁约的，甲方可没收合同押金并追收所欠租金和相关费用。三、租赁费用：厂房连空地每月租金为8500元（租金为不含税金额），甲方可提供租金发票，一切税费由乙方支付。四、乙方在经营前必须办理经营的有关手续，费用由乙方负责，租赁期间乙方必须守法经营，并执行国家环保、消防安全生产等有关规定进行经营。五、租赁期间如遇国家及城市规划建设需要征用该厂房和集体进行三旧改造时，本合同立即终止，双方无条件服从，互不作任何补偿，甲方要提前二个月通知乙方。如遇政府行为导致甲方不能履行本合同，造成损失的，双方互不负责任，但甲方必须出示有关证明文件给乙方查看，并提前主动通知乙方。合同签订后，蒋**支付了押金17000元给罗**、3000元用电押金给江门市蓬**民委员会（以下简称“联合村委会”）。罗**后于2014年3月将厂房交付给蒋**，蒋**在2014年4月对厂房进行了相关装修后投入生产经营，并支付了4、5、6月的租金合计22000元给罗**、支付了4月份1007.70元电费给联合村委会。

2014年7月1日，环市街道办在涉案厂房张贴《关于责令自行拆除违法建筑的通知》一份，其发出的对象为“联合经联社”，内容全文如下：根据《关于印发江门市2014年土地矿产卫片执法监督检查工作方案的通知》的要求，在土地卫片执法检查中，发现你单位未经依法批准，擅自在江门市**道办事处联合塘边里祠堂后地段进行非法使用土地及进行违法建设的行为，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《广东省实施办法》第四十条第一款的规定。按照上级的要求，责成你单位在2014年7月10日前自行拆除非法占用土地上的违章建筑物并清场，恢复土地原貌。逾期未拆除的，我办事处将按照土地卫片执法共同责任制的要求联合有关部门强制拆除上述违章建筑物。蒋**获悉该通知后，搬离了涉案的厂房，该厂房现已被拆除。

另查明，江门市国土资源局于2014年1月24日以塘边经济社非法占地为由向塘边经济社发出江国土资（执法）决定字（2014）第1号《江门市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》，全文为：经查，你单位于2013年8月，未经国土部门依法批准，擅自使用了位于江门市**道办事处联合塘边股份经济合作社祠堂后（土名）地段集体土地500平方米的一般农用地进行动工建设。以上事实经调查核实，证据确凿，并有询问笔录、现场勘测笔录等相关资料作证据。你的行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《广东省实施办法》第二十六条的规定，构成非法占用土地行为。我局依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条、《江门市国土资源行政处罚自由裁量权标准（2013年修改）》规定，决定对你作出如下行政处罚：责令恢复土地原状，并处非法占地每平方米20元的罚款，合共总金额人民币壹万元整（￥10000.00元）。上述罚款在接到本处罚决定书之日起15日内缴交，逾期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款。你应当在15日内履行本处罚决定，如不服本处罚决定的，可在接到本决定书之日起60日内，向江门市人民政府或广东省国土资源厅申请行政复议，也可以在收到本决定书之日起三个月内直接向人民法院起诉。逾期既不申请复议又不起诉，也不履行处罚决定的，本局将申请人民法院强制执行。2014年2月11日，江门市国土资源局向塘边经济社开出了《非税收入罚款通知书》，通知塘边经济社缴纳罚款10000元。同月25日，罗**缴纳了上述罚款。

此外，在案件审理期间，原审法院就蒋**的损失问题明确要求蒋**、罗**以清单形式进行确认时，蒋**提交了《装修材料表》记载其装修材料含有关运费、清洁卫生费等支出31880.02元，罗**因此提交的《装修材料减损表》中，完全不予确认的支出项目费用合计为4780.90元，完全确认或认为蒋**已使用适当折旧的项目价值合计为17702.48元（蒋**主张为27099.12元）。

一审法院认为

原审法院判决理由和结果

本院认为

原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款又规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉及的租赁厂房，在江门市国土资源局于2014年1月24日发出的行政处罚决定书中，已被认定为违法建设的建筑物，故依照上述法律规定，蒋**与罗**于2014年2月22日所签订的《租赁合同书》为无效合同。对于无效合同，蒋**现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定请求赔偿经济损失合法有据。综合蒋**的起诉及罗**、塘边经济社的答辩意见，本案争议的焦点为：一、蒋**、罗**的过错责任的认定问题；二、蒋**损失应如何认定的问题。

一、对于蒋**、罗**的过错责任的认定问题。

首先是蒋**与罗**在签订《租赁合同书》过程中是否存在过错的问题。罗**在庭审时确认涉案厂房由其建设，由此可见罗**作为厂房的建设方和出租方，应清楚涉案厂房是否为合法建筑物的情况。罗**虽在庭审时陈述其与蒋**签订合同前已告知蒋**涉案厂房的建设情况，但未能提供证据予以证明，蒋**并予以否认，而蒋**租赁厂房乃为了开办企业进行生产经营之用，如知悉涉案厂房为违法建筑、被责令恢复原貌的事实，按常理应该拒绝签订合同。由此，原审法院确认罗**在签订合同前隐瞒涉案厂房为非法占用土地进行违章建设所得的情况。另，蒋**签订合同为开办企业经营生产需要，虽对涉案厂房的权属、建设情况负有审查义务，但蒋**作为普通公民所进行的审查义务为一般形式上的谨慎审查，不能严格要求其必须对涉案厂房的权属证书、用地许可和建设许可进行审查。

其次，蒋**与罗**在履行《租赁合同书》中是否存在过错的问题。合同签订后，蒋**能顺利从罗**处接收、使用涉案厂房，并向厂房所在的联合村委会缴纳用电押金，故蒋**在环市办张贴《关于责令自行拆除违法建筑的通知》前，蒋**有理由相信涉案厂房来源的合法性。对于罗**称如蒋**办理相关企业营业执照则可应知道涉案厂房未取得权属证书的抗辩意见，由于蒋**从接收厂房到环**道办张贴通知止前后共使用厂房4个月，该时间并包括了装修厂房的时间，时间较为短暂，蒋**尚未来得及办理有关企业证照合符常理。罗**亦未对蒋**未办理企业营业执照就使用厂房进行生产经营提出异议，况且罗**庭审时称蒋**以在其他经营场所办理的营业执照进行经营更无需对涉案厂房的权属、建设情况进行核实。故可认定蒋**在此并不存在过错。另，蒋**所主张的损失基本上是基于其装修厂房产生的，办理企业营业执照一般发生在对经营场地进行装修之后，故蒋**所主张的损失与其是否办理企业证照并无多大关联。而罗**虽不予确认其在签订租赁合同书前就已知悉江门市国土资源局的行政处罚决定书的情况，但其在2014年2月25日，即交付涉案厂房前缴纳行政处罚决定书中的罚金时，就已经知道涉案厂房因非法占用土地进行违法建设而被国土资源局限令恢复原状从而导致租赁合同无法履行。但罗**并没有因此终止合同的履行，是导致蒋**因履行合同而遭受损失的根本原因。

综上两点，罗**无论在合同签订前还是蒋**在实际履行合同过程前，都隐瞒了涉案厂房是非法占用土地进行违法建设的建筑物的情况，应当承担因合同无效造成蒋**损失的全部过错责任。

最后，塘边经济社是否存在过错或存在其他应承担本案赔偿责任的问题。在本案中，塘边经济社虽将涉案厂房所在的土地出租给罗**，但其并不是本案租赁合同中的当事人，亦没有以其行为误导蒋**与罗**签订租赁合同，其与罗**之间的租赁合同合法与否，与本案的租赁合同的签订、履行并无直接关联，故塘边经济社并无过错，蒋**要求其对罗**的赔偿责任承担连带责任没有事实和法律的依据，原审法院依法不予支持。

二、蒋**损失应如何认定的问题。

首先，是对于装修费用的支出问题。1、对于装修所需原材料的支出。对于蒋**所提交的证据，罗**虽不予确认，但其在对蒋**所提交的《装修材料表》进行确认而提交的《装修材料减损表》中，确认蒋**主张价值合计27099.12元材料费用支出项目的存在，这是双方的共同真实意思表示，且蒋**确实需对涉案厂房进行装修后方能投入使用，故原审法院确认有关装修材料的支出项目的客观存在。对于该些材料项目的价值应如何认定的问题，蒋**提供的证据《旧厂设备、材料拆卸、搬迁协议》中，记载拆卸的内容有输电电线、用电开关，故该部分的材料应当适当予以折价计算。而对于罗**认为除此外的有关材料已经使用应当折旧计算或认为可拆除或再利用的意见，由于蒋**从装修好到搬迁前后时间不到3个月，有关折旧可忽略不计。鉴于涉案厂房现已被拆除而无法进行评估鉴定有关装修造价，故综合双方的意见，原审法院酌情计算该部分价值为20000元较为适宜。2、对于装修人工费用的认定。涉案厂房的装修工程较为简单、技术含量低，不一定要发包给有资质的企业或个人进行施工。日常生活中，将简易的装修项目发包给个人承包的情况比较常见，故蒋**主张有关装修项目发包给个人承包的情况较为符合客观。对于该情况，如若要求蒋**必须提交其与具备装修资质单位签订的施工合同、付款凭证作为装修凭证则脱离实际，蒋**并已提供其发包给案外人冯某某的《厂房内部装修施工承包协议》、报价单、收款收条，已尽最大的举证可能证明其支出装修费用38300元的客观事实，该费用较为符合市场价格，故原审法院依法对蒋**的该主张予以支持，确认蒋**为此支出装修费用38300元。3、对于装修期间蒋**委派人员跟踪装修事项而需要支付工资的认定问题。蒋**已与承包人员签订协议对装修事项的权利、义务进行了约定，蒋**完全可凭协议在承包人员违约时向其主张违约责任的权利，而无需另行委派专门人员进行监督，况且有关支出没有劳务协议等予以佐证，故原审法院依法不予支持。由此，原审法院确认蒋**因装修而支出的费用损失合计为58300元。

其次，对于蒋**主张的因厂房搬迁所产生的费用损失问题。蒋**在本案中因涉案厂房被拆除而需要搬迁厂房，故有关搬迁费用的产生客观存在。而该些工作，在日常生活中通常是通过聘请个人或团队来完成，蒋**以其将相关工作交付个人进行主张相关费用符合客观实际。但对于蒋**所主张的人工搬运费4500元、汽车运输费2080元、生产设施拆卸费3000元等因拆卸、搬迁厂房而支出的费用11890元明显过高（如人工搬运费，从蒋**提供的证据看平均每人每天500元），原审法院酌情调整为8000元。

最后，对于蒋**主张的其他费用。1、搬迁期间的误工费17520元。蒋**虽提供相关人员的工资表以证明有关误工费的存在，但劳动合同关系的存在依法应当签订劳动合同，用人单位并应依法为劳动者购买社会保险等，但蒋**未能提供劳动合同、为劳动者购买社会保险等证据证明，故原审法院对蒋**的该主张不予支持。2、蒋**已交纳的厂房租赁押金17000元、电费押金3000元问题。如前所述，本案蒋**与罗**所签订的《租赁合同书》为无效合同，罗**应依法返还收取的押金17000元给蒋**。对于用电押金问题，蒋**交付3000元押金给联合村委会，蒋**与联合村委会因用电形成的法律关系为另一法律关系，与本案无关，且罗**并没有因此获利，故蒋**请求罗**返还该押金没有依据而不应得到支持。3、蒋**已缴纳的2014年4月份、2014年5月份、2014年6月份的租金共计22000元问题。蒋**与罗**所签订的租赁合同虽然无效，但蒋**实际上已占有、使用该厂房，依法应当支付占有使用费，该使用费的标准依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应与支持”的规定，蒋**请求返还相应租金没有依据，原审法院同样不予支持。

综上，原审法院确认罗**应当赔偿蒋**因合同无效产生的损失为66300元，罗**并应退还押金17000元给蒋**。

此外，对于罗**提出的蒋**仍拖欠其2014年4月的租金3500元，以及2014年5月以后的水电费的问题，因罗**在本案中没有提出反诉，原审法院于此不予调整，罗**可另行通过合法途径进行追讨。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年12月17日作出（2014）江*法民一初字第276号民事判决：

一、罗雄威应当在本判决生效之日起十日内支付赔偿款66300元给蒋**，并返还押金17000元给蒋**；

二审裁判结果

二、驳回蒋**的其他诉讼请求。

罗*威逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3392元，减半收取1696元，由蒋**负担767.10元，罗雄威负担928.90元。

当事人二审的意见

上诉人罗**不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判罗**无需向蒋**支付任何赔偿款项。2、本案一、二审诉讼费用由蒋**负担。主要事实和理由如下：一、蒋**对租赁物进行装修未经罗**同意，由此造成的经济损失，应由蒋**自行负担。蒋**在装修之前，并未书面通知罗**，根据相关司法解释，此行为导致的损失应由蒋**自行负担。二、退一步而言，即使需要赔偿，本案中蒋**存在过错，依法应当承担相应的责任。1、在签订租赁合同之时，罗**已明确告知蒋**租赁物是罗**租赁村委会土地后自建的房屋，无相关产权证明，蒋**完全可以预见该集体用地不能用作工业建设，存在被勒令拆除的风险。2、蒋**作为承租人，应当负有审查租赁物权属的义务，而蒋**没有履行上述义务，存在过错。3、根据相关法律规定，从事经营活动应当办理营业执照，但蒋**在长达4个多月的时间之内并未办理营业执照，违反了工商登记管理条例，也可以印证蒋**明知房屋没有产权证明的事实。因此，根据过错分配原则，原审判决认定蒋**不存在过错，不承担任何责任是不合理的。*、原审认定的损失明显过高，依法应予调整。蒋**所述损失并未经过权威机构评估认定，原审法院依据蒋**单方举证认定损失金额明显不当，而认定的装修材料、人工费用、搬迁费用明显过高，依法应予调整。综上，请原审法院查清事实，依法改判。

罗雄威二审调查中主张蒋**应对其损失自行承担50%的责任。

蒋**答辩称：一、罗**认为其无需承担蒋**的装修损失没有事实和法律依据，原**院认定的损失金额恰当。首先，罗**是知道蒋**对涉案房屋进行装修的事实的，双方也在涉案合同中约定了一个月的免租期，并约定合同期满或中止的情况下添附和装修物的处理方法。其次，双方并未约定蒋**需要将装修方案申报罗**审批同意，且蒋**只是对涉案房屋进行简易装修，并已口头告知施工方案，罗**是明知并且同意的。再次，蒋**从知道涉案房屋属于违法建筑到涉案房屋被强制拆除，只有短短十天时间，且蒋**举证的装修材料收据和承包协议等资料，可以证明蒋**的装修损失，本案无法且没有必要进行评估鉴定。此外，原审已经对蒋**主张的损失金额进行了调整，调整后的金额已经少于主张金额，尤其是搬迁期间的误工费，原**院未予支持，罗**还认为原审认定金额过高已毫无道理和依据。二、罗**应对本案损失承担全部责任。无论是合同签订或者履行，罗**均未告知蒋**涉案房屋权属情况，蒋**不知其为违法建筑。如果知情，则不可能承租。且8500元／月的租金标准也属于合法建筑物的资金标准，可见，蒋**不可能明知违法建筑而予以租赁。综上，请法院维持原判。

塘边经济社的答辩意见与原审一致。

各方当事人在二审阶段均未提供新的证据。

本院查明的事实

本院经审理查明，原审查明的基本事实中，除“罗**因此提交的《装修材料减损表》中，完全不予确认的支出项目费用合计为4780.90元，完全确认或认为蒋**已使用适当折旧的项目价值合计为17702.48元（蒋**主张为27099.12元）”以外均为属实，本院予以确认。

另查明，罗**就蒋**提供的《装修材料表》所载支出项目及费用标准进行了核查，并以《装修材料减损表》逐一回应，对蒋**在《装修材料表》计得的费用支出31880元，罗**不予确认、可拆除再用、可适当折旧的项目金额共计18958.42元。

本院判决理由和结果

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、原审认定的损失金额是否过高，应否予以调整的问题。二、罗**应否对涉案房屋的装修支出承担赔偿责任的问题。三、蒋**对涉案租赁合同无效是否存在过错，应否承担部分责任的问题。

一、关于原审认定的损失金额是否过高，应否予以调整的问题。

首先，对于装修材料支出，蒋**、罗**在原审阶段已分别以《装修材料表》、《装修材料减损表》明确各自主张。原审法院经比对查明，罗**对《装修材料表》支出完全不予认可的项目金额为4780.9元，仅占《装修材料表》所列费用支出的15%左右，而对于其余支出，罗**则认为可予折旧或循环再用，由此可见，《装修材料表》相应的27099.12元费用支出具有真实性。对此，原审法院结合本案难以委托鉴定、合同履行时间较短、部分物品可再利用等综合因素，酌定本案损失金额为2万元，处理并无不妥，应当予以维持。

其次，对于装修费用支出，蒋**在原审已经提供装修合同、报价单、收款收据等证据加以证明，所涉费用客观合理，原审法院予以确认亦无不当，本院予以支持。

罗**主张原审认定上述费用过高，应适当调低，但并无明确调整依据，也未提供相反证据加以反驳，故本院不予支持。

至于蒋**主张的搬迁费用11890元，因原审法院已在考虑市场价格的基础上酌减为8000元，现罗雄威主张再次调整缺乏理据，本院亦不予支持。

二、关于罗**应否对涉案房屋的装修支出承担赔偿责任的问题。

罗**以蒋**装修未经同意为由主张不予承担赔偿责任，对此，本院认为，首先，从涉案房屋构造可见其意作厂房之用，而对比《江门市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》和涉案租赁合同的签订日期，涉案房屋出租时方建成不久，房屋状况应未满足生产经营所需，因此，罗**对蒋**承租后需先行装修方能投入生产应为明知，且未明确反对，则蒋**获准装修应为属实，本院予以确认。其次，涉案租赁合同并未约定装修需以书面方式告知或报请审批，故口头告知或知情默认亦属有效。现罗**仅以蒋**未履行书面告知义务为由拒负赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。

三、关于蒋**对涉案租赁合同无效是否存在过错，应否承担部分责任的问题。

首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，当事人应当如实告知与合同订立存在重大关系的事项，否则应当对对方因此造成的损失承担损害赔偿责任。本案中，罗**作为涉案房屋的建造人和出租人，对于涉案房屋属于非法使用土地进行违法建设的事实是明知的，而对于国土部门在本案租赁合同订立之前已经作出责令拆除房屋及罚款的行政处罚也是应当知情的，其在与蒋**缔约之前或缔约之时即应向蒋**如实告知有关情况。现罗**上诉主张合同订立之前已经明确告知蒋**关于涉案房屋的用地及权属状况，但没有提供相关证据加以证明，本院对此不予采信。蒋**主张其以正常市场价格租赁涉案房屋，罗**对此并未否认，按常理分析，如果蒋**在缔约之前已经得知涉案房屋属违法建筑并且被行政机关责令拆除，则其仍同意以市场价格长期租赁的可能性是极小的，由此亦可印证蒋**对此并不知情。罗**另以蒋**迟迟未办营业执照为由主张蒋**对房屋权属状况早已知情，但由于营业执照的办理与房屋的实际占有使用并无必然联系，未办营业执照亦只是引致经营者的行政法律责任而无损出租人的合同利益，且涉案房屋的交付至拆除仅短短数月，蒋**在此期间仍需对房屋进行装修，蒋**未着手办理营业执照亦属正常，故不能以此推定罗**已经履行告知义务和蒋**存在过错的事实。

其次，从《江门市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》的作出及罗**缴纳相应罚款的时间可见，罗**在涉案租赁合同签订之前，应当已经得知上述行政处罚决定。鉴于蒋**与塘边经济社并无直接的合同关系或事实联系，而该处罚决定仅系向塘边经济社发出，蒋**无法通过形式审查得知，故罗**至此更应承担如实告知的责任，以免造成蒋**的损失。但罗**直至合同签订之时，仍没有将涉案房屋已被行政机关责令拆除、合同无论在法律上还是事实上均不应也不能履行的事实告知蒋**，而只是在签订合同之后，通过代缴罚款的方式以侥幸逃避行政处罚决定的落实，其故意隐瞒行为最终导致本案无效合同的订立和装修损失的发生。而即使如罗**二审所述，其系在订立合同之后才得知上述处罚决定，但由于缴纳罚款之日与合同订立之日仅相隔2日，罗**完全可以在签约之后、房屋交付使用之前如实告知蒋**以避免损害结果的发生。但罗**不仅没有及时履行告知义务或采取任何补救措施，反而放任损失的发生，由此可见其隐瞒行为明显带有恶意，违背诚实信用原则，直接导致了涉案房屋不必要的装修损失，罗**应对本案租赁合同的违法无效承担主要过错责任，应对造成装修损失的发生承担全部过错责任。罗**以蒋**未尽合同审查义务为由主张蒋**应对其损失承担50%的过错责任，缺乏理据，本院不予支持。

综上所述，原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1053.75元，由罗**负担，罗**已经预缴3392元，多收部分由本院予以退回。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月八日