代**与乐山市住房保障和房地产管理局房屋行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人代**因诉乐山市住房保障和房地产管理局房屋行政登记一案，不服峨眉山市人民法院（2015）峨眉行初字第30号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人代**的委托代理人胡*，上诉人乐山市住房保障和房地产管理局的委托代理人赖**、蒋**，原审第三人邹**的委托代理人贺愉，原审第三人代宣轩、郭*、代璐的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明：原告代*敏系第三人邹**的女儿，现定居美国。第三人代宣*系邹**的儿子，第三人代宣*与第三人郭*系夫妻关系，第三人代璐系代宣*与郭*的女儿。

2009年9月11日，第三人邹**前往被告处申请办理登记在原告代敏敏名下的坐落于五通桥区西溶镇建新村房屋的转移登记并提交了以下材料：身份证、五房监证字第0035489号房屋所有权证、五国用（2007）第504号土地使用权证、房地产买卖契约、房屋产权登记现场查勘表、完税证。被告于2009年9月22日为第三人邹**核发了五房监证字第0055107号房屋所有权证。本案庭审中，第三人邹**承认其伪造了授权委托书、房地产买卖契约并找了一个和代敏敏长相相似的人到被告处办理了房屋转移登记。

2011年9月1日，第三人郭*以银行转账方式向邹**汇款二十万，邹**另出具收条一张，内容为：今收到代宣轩、郭*购买西坝镇建新村2组方德饭店房产人民币三十万元正，其中转账二十万元正，现金十万元正。2011年9月，第三人又到被告处办理了上述房屋的转移登记，现该房屋所有人为代宣轩、郭*和代璐。原告对被告的行为不服遂提起诉讼请求：1、确认被告将位于乐山市五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋登记在第三人邹**名下的行为违法，并依法撤销该违法行政行为；2、判决被告将位于乐山市五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋重新登记至原告代敏敏名下；3、本案诉讼费由被告承担。

原审另查明，五通桥区西溶镇建新村房屋与五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋系同一套房屋。

一审法院认为

原审法院认为，根据《房屋登记办法》（中华**建设部令168号）第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，被告具有对其辖区内的房屋权属依法登记，颁发产权证书的的法定职责。

《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。根据本案审理查明事实，第三人邹**到被告处办理诉争房屋第一次转移登记时提交的授权委托书以及房地产买卖契约上代**签名均系伪造，同时邹**亦承认当时是找了一个和代**长相相似的人到被告处办理的房屋转移登记。因此，应认定第三人邹**在申请办理诉争房屋第一次转移登记时隐瞒了房屋真实情况并向被告提交了虚假材料，致使被告据此作出该转移登记的行政行为所依据的证据欠缺真实和客观的基础，违反了法律的规定。但本案中，邹**在取得房产证后，又将该房屋出卖给第三人代宣轩、郭*、代璐，代宣轩、郭*、代璐向邹**支付了30万元购房款，现房屋已登记在第三人代宣轩、郭*、代璐名下，且在本案审理中，原告也未提供证据证明代宣轩、郭*、代璐与邹**存在恶意串通的情形。因此，第三人代宣轩、郭*、代璐取得诉争房屋所有权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的情形，其作为善意第三人取得诉争房屋的所有权应当受到法律保护。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，为保护第三人的善意取得，本院只确认市住保局将房屋从代**转移到邹**名下的登记行为违法，但不撤销该行政行为，对原告代**要求被告将位于乐山市五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋重新登记至其名下的诉讼请求依法不予支持。综上事实和理由，依照《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决：一、确认被告乐山市住房保障和房地产管理局2009年9月22日为第三人邹**核发五房监证字第0055107号房屋所有权证的登记行为违法；二、驳回原告代**的其他诉讼请求；案件受理费50元，由被告乐山市住房保障和房地产管理局负担。

上诉人诉称

上诉人代**上诉称：一、原判判决对于原审第三人代宣轩、郭*、代璐取得的房产系善意取得的认定属于认定事实不清、证据不足。原审判决仅凭代宣轩、郭*、代璐向邹**支付了30万元的购房款，在没有核实当时当地房价的情形下就认定其系善意取得诉争房产认定事实不清、证据不足。二、原审法院在审理本案时，对于涉及本案的民事争议部分的审理和认定，即第三人邹**在违法取得房屋产权后又将房屋“出售”给第三人代宣轩、郭*、代璐，第三人随后取得房屋产权，该取得行为是否属于善意取得的审理和认定，没有单独立案，而是一并审理，属于违反法定程序，严重影响案件的正确判决。根据《行政诉讼法》第六十一条相关规定，在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。最**法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十八条“人民法院在行政诉讼中一并审理相关民事争议的，民事争议应当单独立案，由同一审判组织审理。”一审法院在审理该房屋行政登记纠纷案件中，对于民事争议部分的审理和认定，违法了法定程序，影响了案件的正确判决，且该认定事实不清、证据不足。根据《行政诉讼法》第八十九条规定，应当撤销原判，依法改判或将本案发回重审。

上诉人乐山市住房保障和房地产管理局上诉称：一、上诉人严格按照《房屋登记办法》审查了被上诉人与第三人邹**的房屋买卖行为，将二人买卖的房屋过户登记在邹**名下，其审查与颁证行为完全符合法律规定。另外，本案中房屋的买卖双方即邹**和代敏敏系父母关系，房产证和代敏敏的身份证都在邹**手上，据邹**在庭上陈述，代敏敏需要钱，在给邹**的信上讲要求母亲把房子卖了，只不过是邹**自己买了，不能光凭邹**在庭上陈述自己叫了一个与代敏敏相像的人骗取了过户登记，邹**与代敏敏是否是串通取得房屋买卖过户登记，这是民事买卖房屋纠纷审理的范畴，邹**的陈述作为行政登记行为是否违法的登记依据，明显是不合法的。二、一审人民法院严重违反审判程序，在4月27日的开庭中，审判长口头裁定：原告即被上诉人在十日内先行解决民事争议该书面裁定十日内送当事人，在第二次5月21日的开庭中上诉人的代理人蒋**要求审判长对此要求给一个说法，审判长没有答复，就把案件审理完毕，上诉人认为一审人民法院裁定已经发生法律效力，在没有经过任何程序撤销之前，应严格遵循该裁定。三、一审人民法院在审理中将民事部分的证据和法律事实作为本案行政登记行为的依据是越权审判，是不合法的，应依法裁定中止诉讼。综上，上诉人认为本案的一审人民法院程序上违法，判令上诉的颁证违法没有法律依据，请二审人民法院支持上诉人的上诉请求。

原审第三人邹**陈述称，原审第三人代宣轩、郭*、代璐取得房屋上诉人代敏敏知情且价格是她确认，符合市场价格，故是善意取得。

原审第三人代宣轩、郭*、代璐陈述称，上诉人代敏敏对出让房屋知情，按市场价格支付了房屋价款，是善意取得。

本院查明

二审对事实证据的分析与认定同原审法院无异。

本院认为

本院认为，中华**建设部令168号《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”上诉人乐山市住房保障和房地产管理局具有对其辖区内的房屋权属依法登记，颁发产权证书的的法定职责。

本案主要有以下争议焦点：

一、上诉人代敏敏提起的诉讼是否应当先民事后行政的问题

《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案上诉人代敏敏向原审法院的行政诉状载明的内容，并未以房屋买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承无效为基础提起诉讼，而是以上诉人乐山市住房保障和房地产管理局登记行为违法提起的诉讼。故上诉人代敏敏未提起民事诉讼，不影响本案对行政登记行为合法性的审查。

二、原审法院口头裁定中止审理又恢复审理是否对当事人的权利义务产生实质影响

原审法院第一次开庭口头裁定，根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，裁定中止审理。因上诉人代敏敏未在口头裁定的时间内提起民事诉讼，原审法院恢复审理对各方当事人的权利义务并未产生任何实质性的影响。但原审法院恢复审理没有对各方当事人进行法律释明存在程序瑕疵。

三、上诉人乐山市住房保障和房地产管理局为原审第三人邹**办理的房屋转移登记行为是否应当判决确认违法并撤销

由于原审第三人邹**向上诉人乐山市住房保障和房地产管理局办理诉争房屋第一次转移登记时提交的授权委托书、房地产买卖契约上上诉人代敏敏签名均系伪造，同时原审第三人邹**找了一个和上诉人代敏敏外貌相似的人代替办理房屋转移登记。故原审第三人邹**在申请办理诉争房屋第一次转移登记时隐瞒了房屋真实情况并提交了虚假材料，致使上诉人乐山市住房保障和房地产管理局办理了该转移登记的行政行为依据的材料不具有其真实性、合法性。因此，上诉人乐山市住房保障和房地产管理局向原审第三人邹**办理房屋转所有权移登记的行为，违反了《房屋登记办法》第十二条第一款和第二十二条第二项的规定，主要证据不足。由于原审第三人邹**将该房屋出售给了原审第三人代宣轩、郭*、代璐，并已对该房屋的所有权进行了转移登记，被上诉人此前将该房屋所有权自代敏敏转移登记至邹**的行为已无可撤销的内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项规定，应当判决确认上诉人乐山市住房保障和房地产管理局向原审第三人邹**办理房屋所有权转移登记的行为违法。对上诉人代敏敏关于撤销该房屋所有权转移登记的请求，人民法院不应支持。

四、上诉人代敏敏请求判决上诉人乐山市住房保障和房地产管理局将位于乐山市五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋重新登记至其名下是否应当得到支持

由于原审第三人代宣轩、郭*、代*已取得乐山市五通桥区西坝镇建新村2组96号房屋的登记，在未经有权机关依法撤销前是有效的法律凭证。故上诉人请求判决上诉人乐山市住房保障和房地产管理局将该房屋重新登记至其名下，不符合法律规定，对该项请求人民法院不应支持。

综上所述，上诉人代敏敏、上诉人乐山市住房保障和房地产管理局的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定原审第三人代宣轩、郭*、代璐属善意取得争议房屋超出了上诉人代敏敏的诉讼请求范围，但认定事实清楚，适用法律基本正确，程序存在瑕疵，处理并无不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费由上诉人代敏敏，上诉人乐山市住房保障局和房地产管理局各承担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日