刘*与孙**与乌鲁木齐市住房保障和房产管理局房屋行政登记再审行政裁定书

审理经过

申请再审人孙**因与被申请人刘*、原审被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（以下简称乌市房产局）、原审第三人刘*房屋行政登记纠纷一案，不服本院（2013）乌中行终字第4号行政判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年10月28日作出（2014）新行监字第43号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人孙**、原审被告房产局的委托代理人马**到庭参加诉讼，被申请人刘*、原审第三人刘*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

本院查明

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2002年3月16日刘*与新疆广厦**限责任公司（下称广厦公司）签订BG－GJ－245号《商品房买卖合同》、《分期付款协议书》、《银行按揭贷款协议书》各一份（原始合同于2001年3月12日签订），刘*以首付款5％向广厦公司分期付款15％（15％计52423元每三个月为1期、刘*应于2012年2月16日前分40期付清）、剩余80％由银行按揭贷款的方式购买新疆广**有限公司开发的乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室、框架结构131.33平方米商品房一套。2001年4月23日刘*与中国**行营业部签订《个人住房担保贷款借款合同》一份，向中国**行营业部贷款196000元，并委托中**行将款项直接划转广厦公司，刘*每月向中**行还款1期，于2031年4月23日前分360期还清。该合同约定，刘*将所购房屋作为担保物向中国**行营业部设定抵押担保，刘*违约时银行有权处分抵押物。同日，刘*向中国**行营业部出具《借据》、《乌鲁木齐房地产抵押申请登记表》各一份。2001年6月13日乌鲁木齐市第二公证处出具（2001）新乌证内字第16407号《借款合同公证书》、（2001）新乌证内字第16408号《具有强制执行效力的债权文书公证书》各一份。

刘*系刘*同父异母哥哥。2008年8月18日刘*向刘*出具内容为“2008年8月18日刘*在刘*处欠借人民币233000元整（贰拾叁万叁仟元整），以此为据”的《欠条》一份。后刘*以刘*还款42000元，余款191000元未还为由，将刘*诉至原审法院。经原审法院主持，双方达成调解协议，即刘*应于2009年3月16日前给付刘*借款191000元，并承担案件受理费2060元，合计193060元。2009年3月6日原审法院以（2009）沙民一初字第932号民事调解书，对上述二人的调解协议予以确认。因刘*未按期还款，刘*向原审法院申请强制执行。2009年3月25日二人在原审法院执行局达成执行和解协议，刘*同意将上述从广厦公司购买的房屋过户给刘*，按揭余款由刘*承担。同日，原审法院向乌鲁木**易管理中心送达（2009）字第838号协助执行通知书，查封了上述备案至刘*名下的房屋登记手续。2009年6月1日刘*代刘*提前归还了全部银行按揭住房贷款170513.92元、利息25.32元，中国**行营业部同日向刘*出具了0007408号《解除抵押通知书》。

2008年8月25日孙**、刘*签订《借款合同》一份，刘*向孙**借款90000元，期限2008年8月25日至10月25日计2个月。合同约定：“若逾期还款，从借款到期之日起至借款全部清偿完毕期间，借款方应承担下列费用：（1）借款本金；（2）未清偿部分按每日百分之一支付逾期借款期间的滞纳金、利息及违约金；（3）诉讼费、执行费、律师费、误工费、差旅费等实现债权的一切费用”。同日，刘*向孙**出具《借据》、《承诺书》各一份。《承诺书》载明：“一、若本人未按期足额归还借款本息，本人自愿以个人的全部财产（动产、不动产、合同权益等）为此笔借款提供还款保证。二、本人刘*现有按揭房地产一套（合同编号为：BG－GJ－245。房产证号：），若本承诺人未按期足额归还借款本息时，本人同意出借人以本人的名义提前还贷，办理抵押、解押、领取房地产证，办理房地产转让过户、收取售房款等手段将此房地产变现收回借款。本人自愿放弃对该房地产所享有的权利，并将上述房地产交由出借人，由其对上述房地产行使占有、使用、收益、处分的权利，如造成损失本人自愿承担全部责任。三、为保证本承诺书第二条的实现，本人自愿将上述按揭购房的全部手续交给出借人保管，给出借人出具有提前还贷，办理抵押、解押、领取房地产证，办理房地产转让过户、收取售房款等内容的委托书，并提供办理相关手续时需要的身份证件。如本人未按期足额归还借款本息则出借人随时有权以本人的名义处置此房产，如需本人亲自出面办理相关手续，本人保证出面配合办理，并及时腾房、交房。四、如本人采取不正当手段阻止出借人处置上述房产的、不提供相关证件或需要本人亲自出面办理手续本人不亲自出面配合办理的、或不及时腾房、交房的，本人自愿承担违约金50000元。五、如本借款人未按期足额归还借款本息，本人自愿接受法院强制执行不提出异议”。同日，乌鲁木齐市第二公证处出具了（2008）新乌证内字第16479号《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份。刘*也依《承诺书》向孙**妻子王**出具了《授权委托书》一份，载明“委托人现有以下房地产一处：房地产坐落于：乌市仓房沟路37号广晟园小区6幢2单元501室。委托人现自愿授权委托王**作为我的代理人，全权代表我办理有关以上房地产的下列事项：代交银行按揭款，提前还贷或大额还贷，领取解押通知单等还款手续；代换、补办银行卡（存折）及办理密码挂失手续，代办查询、打印对账单；办理退保、领取保险金；代为办理房产证抵押、解押、领取他项权证，办理并领取房产证、土地使用证，查阅复印房地产档案；办理合同、票据等丢失补办手续，办理合同、票据复印件原件相符公证；领取银行公证书；签订房地产转让合同，收取售房款并办理房地产的转让、过户、变更登记事宜。…。办理网上签约、网上挂牌、银行资金监管及划转业务。受托人在其权限范围内签署的一切相关文件我均承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担”，该授权委托书经乌鲁木齐市第二公证处公证并出具了（2008）新乌证内字第16480号《公证书》一份。孙**并向刘*出具了“今收到刘*购房合同、购房公证书及票据99张、房屋说明书及保证书各一份（壹份）”的《收条》一份。

刘*向孙**借款90000元后，又另于2008年10月13日、2008年12月1日分别向孙**借款25000元、35000元，均出具了借据。因还款逾期，2009年3月孙**向刘*催款，刘*口头同意按《承诺书》将广晟园房屋交孙**处置，并将中国银行卡、存折、房门钥匙、户口本、身份证等交孙**。后孙**得知原审法院执行局已于2009年3月25日在刘*与刘*民间借贷纠纷一案中查封了房屋，认为自己债权的实现存在风险，与刘*协商，刘*遂同意配合孙**。期间，2009年5月10日孙**与刘*签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》一份，大致内容为刘*因向孙**借款到期后不能归还，将上述房屋转让与孙**，合同落款日期“2008年10月25日”。同日孙**向刘*出具内容为“刘*将广晟园小区6号2单元501室卖于孙**，此房已于2009年5月10日签订卖房合同”的《证明》一份，在《证明》下部并书写了“搬家时还刘*借款条子、借款公证书。孙**”字样。2009年5月13日孙**代刘*向新疆广**有限公司支付“银行代垫”款2257.84元、“滞纳金”225.16元、2009年5月25日又代为支付“企业垫支”款17627元，至此广**司的分期付款和新疆广**有限公司代刘*向中国**行营业部垫支的按揭款已全部清结。2009年5月25日孙**代刘*将房屋的物业专项维修资金4990.54元缴纳完毕。刘*另向孙**出具了落款时间倒签至2008年12月11日，金额为45000元的借条一份。2009年5月26日孙**以刘*借款未按期归还为由，向原审法院提起四案诉讼，原审法院均于2009年5月31日调解结案。（2009）沙民一初字第1740号民事调解书载明：“刘*向孙**偿还借款90000元；二、刘*向孙**支付违约金及利息18000元；三、案件受理费……由孙**负担。以上应付款项108000元，由刘*于2009年6月1日前一次性支付给孙**”。（2009）沙民一初字第1739号民事调解书载明：“刘*向孙**偿还借款25000元；二、刘*向孙**支付借款利息5000元；三、案件受理费……由孙**负担。以上应付款项，须于2009年6月1日前一次性支付给孙**”。（2009）沙民一初字第1738号民事调解书载明：“刘*偿还孙**借款35000元；二、刘*支付孙**利息7000元；三、案件受理费……由孙**负担。以上应付款项，由刘*于2009年6月1日之前一次性给付孙**”。（2009）沙民一初字第1741号民事调解书载明：“刘*向孙**偿还借款45000元；二、刘*向孙**支付违约金及利息9000元；三、案件受理费……由孙**负担。以上应付款项合计54000元，由刘*于2009年6月3日前一次性支付给孙**”。2009年6月3日刘*出具内容为“兹有本人刘*在2008年8月25日用按揭房产一套向孙**借款壹拾玖万伍仟元整，房产座落在……，本人向孙**提供购房合同，购房合同贷款公证书及购房首付款票据、户口本、身份证、房钥匙做抵押，并在乌市第二公证处做了公证。刘*与刘*之间的借款，刘*并未用这套房产做过抵押或担保，刘*自始至终认可此套广晟园小区6号楼2单元501室房产给予孙**，以此房产偿还刘*向孙**的借款。2009年3月25日刘*告刘*借款申请执行一案，让刘*隐瞒事实，说购房合同在母亲手中，今天提供不了，这样做只是刘*骗刘*说是为了安抚刘*嫂子，而骗刘*到法院签个字，在这之前，房屋抵押并卖给孙**的事情刘*都知情”的《声明书》一份。

后孙**就本院在执行刘*与刘*民间借贷纠纷一案中、根据刘*与刘*达成的《协议》，查封刘*上述房屋的执行措施提出案外人异议，大致理由为，刘*已在刘*案之前将房屋向其抵押借款，该房屋系孙**而非刘*财产，法院查封错误等。2009年6月5日刘*向原审法院执行局作不实陈述，2009年6月22日刘*、孙**再次向原审法院执行局作不实陈述。2009年8月28日原审法院作出（2009）沙执监字第49号执行裁定书，以“因借款到期未还，同年10月25日，刘*与孙**签订房屋转让合同，由孙**持有了相关按揭房产材料”为由，认定“被执行人刘*在明知已将其位于乌鲁木齐市仓房沟路广晟园小区6号楼2单元501室房产抵与孙**的情况下，在执行中再次将该房屋抵与申请人刘*，其行为违反法律规定。故案外人孙**提出的异议理由成立”，裁定“中止对位于乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室房产的执行”。刘*对该裁定不服，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，对孙**向原审法院提起诉讼，案号为（2009）沙民三初字第1259号。2010年7月10日原审法院对该案作出民事判决书，判决：驳回刘*要求判令对刘*名下的位于乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室的房产继续执行的诉讼请求。刘*对该判决不服，提起上诉，2010年10月19日乌鲁**人民法院作出（2010）乌中民四终字第709号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

2010年2月9日孙**向原审法院起诉刘*、刘*，要求刘*：1、立即归还已在2008年10月25日转让给孙**的乌鲁木齐市仓房沟路广晟园小区6号楼2单元501室房产，将房产交付给孙**，并承担诉讼费、执行费、律师费11000元、误工费24000元、乘车费2000元等费用；2、按（2008）新乌证内字第16479号公证书的条款和承诺书履行义务，并支付违约金50000元；3、承担本案诉讼费并赔偿2008年10月25日至今违约给孙**造成的损失19200元。该案庭审中，刘*陈述孙**与刘*签订的落款“2008年10月25日”的《乌鲁木齐市房产转让合同书》实系二人恶意串通，并于2009年5月10日所签订，目的是干扰原审法院在刘*与刘*民间借贷纠纷案中对诉争房屋的执行，并提交了2009年5月10日孙**向刘*出具的“刘*将广晟园小区6号2单元501室卖于孙**，此房已于2009年5月10日签订卖房合同”的《证明》原件一份。孙**对《证明》的真实性认可。刘*另提交了（2009）沙民三初字第1259号案审理期间刘*与孙**的4段电话录音，证明二人恶意干扰原审法院对诉争房屋的执行，并导致原审法院作出（2009）沙执监字第49号执行裁定书。孙**对录音证据的真实性无异议，刘*对二人恶意串通的事实予以认可。2010年7月28日原审法院作出（2010）沙民三初字第225号民事判决书，判决：驳回孙**要求刘*归还并交付乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室房产的诉讼请求。因孙**提起上诉，2011年9月26日乌鲁**人民法院作出（2011）乌中民四终字第42号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

因刘*申请执行刘*归还借款，原审法院对刘*房屋进行了查封，2010年2月23日原审法院向乌鲁木**易管理中心出具协助执行通知书，解除查封刘*位于乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室的房产手续。因在孙**申请执行刘*民间借贷一案中，原审法院对刘*房屋进行了查封，2011年5月13日原审法院向乌鲁木**易管理中心出具协助执行通知书，解除查封刘*位于乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室的房产手续。2011年5月20日乌市房产局向刘*核发了乌房权证沙依巴克区字第2011361306号房屋产权证。

另查，王**与孙**夫妻关系。2011年6月2日王**作为刘*的委托代理人与孙**签订了《房产转让合同书》，将该房产以520000元转让给孙**。同日王**作为刘*的委托代理人与孙**向乌市房产局申请该房产的转移登记，提交了房屋权属转移登记申请表、身份证明、（2008）新乌证内字第16480号公证书、刘*房屋所有权证、房产转让合同书、契税完税证、王**作为孙**的委托代理人所作放弃资金监管的承诺书、王**作为刘*的委托代理人与孙**签订的二手房交易具结书。乌市房产局于2011年6月3日给孙**颁发乌房权证沙依巴克区字第2011369467号房屋产权证。庭审中，孙**陈述签订房屋转让合同时，刘*下落不明，故未经刘*同意。

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，乌市房产局是乌鲁木齐市房屋权属登记管理工作的行政主管部门，具有核发房屋所有权证的行政主体资格。根据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》的相关规定，房屋权利人申请房屋权属登记，应当向登记机关提交书面申请、有效身份证明等登记要件，申请人应当对提交的申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。本案中，刘*因向孙**借款向孙**的妻子王**出具签订房地产转让合同手续等内容的授权委托书，在刘*、孙**分别因刘*借款在原审法院申请执行和孙**起诉刘*、刘*要求归还房产案件被原审法院驳回诉讼请求，即原审法院（2010）沙民三初字第225号民事判决书的上诉案件审理过程中，王**以刘*的名义向乌市房产局申请转移登记时，提交的材料形式上符合《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》，但根据查明的案件事实，王**转移房屋并未征得刘*的同意，且损害了刘*的另一债权人刘*的利益。因此，乌市房产局依据王**的不实材料，为孙**办理的房屋权属转移登记欠缺合法的事实基础，给孙**颁发房产证的行为应予撤销。

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2012年9月2日作出（2012）沙行初字第5号行政判决，撤销乌市房产局给孙**颁发2011369467号房屋所有权证的具体行政行为。

孙**不服一审判决，向本院提起上诉。

本院经审理确认原审法院判决认定事实。

本院二审认为，乌市房产局依法具有核发本案房屋所有权证的法定职责。孙**、刘*对刘*均享有债权，2010年2月9日孙**向原审法院起诉刘*、刘*，要求刘*立即归还已在2008年10月25日转让给其的乌鲁木齐市仓房沟路广晟园小区6号楼2单元501室房产等。2010年7月28日原审法院作出（2010）沙民三初字第225号民事判决书，判决：驳回孙**要求刘*归还并交付乌鲁木齐市仓房沟路37号广晟园小区6号楼2单元501室房产的诉讼请求。因孙**提起上诉，2011年9月26日本院作出（2011）乌中民四终字第42号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。即表明孙**对涉案房屋不享有所有权。基于此，乌市房产局于2011年6月3日就涉案房屋为孙**颁发乌房权证沙依巴克区字2011369467号房屋产权证的主要证据不足，依法应予撤销。孙**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。在孙**向乌市房产局申请涉案房屋转移登记时，乌市房产局审查了孙**提交的房屋权属转移登记申请表、身份证明、（2008）新乌证内字第16480号公证书、刘*房屋所有权证、房产转让合同书等相关材料，应予认定乌市房产局就本案登记行为已尽法定审查职责。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院于2013年1月16日作出（2013）乌中行终字第4号行政判决，驳回上诉，维持原判。

孙**申请再审称，乌市房产局在办证过程中尽到了审查职责，不存在违规行为，我的产权登记合法有效。原审判决认定事实错误、适用法律错误，判决理由明显不符合常理，请求撤销原审判决，予以改判。

被申请人刘**本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。

原审被告乌市房产局述称，我局在办理涉案房屋转移登记时，对于申请人提交的材料，已尽到了法定的审查职责。

原审第三人刘**本院合法传唤未到庭，也未提交书面陈述意见。

本院认为

本院再审认为，被申请人（原审原告）刘*作为债权人，对王**作为刘*的委托代理人向乌市房产局申请的房屋转移登记不服，请求予以撤销。最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案刘*作为原告提起诉讼，原审对刘*在本案中是否具有合法的原告主体资格未查清。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2013）乌中行终字第4号行政判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙行初字第5号行政判决；

二、本案发回乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院重审。

裁判日期

二〇一五年六月十八日