江西吉安**有限公司与稂海洋房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人稂海洋因与被上诉人江*发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2013）青民初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告为拆迁人，被告为被拆迁人，双方于2012年9月8日签订一份《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》。协议的主要内容如下：1、原告经有关政府部门批准成为吉安市青原区火车站广场商业用途的建设单位及拆迁人。现就被告所有的位于吉安市青原区火车站广场南六栋3号商铺（40.81㎡*）于2010年3月25日被原告拆除后安置补偿进行约定；2、原告将重新规划建设的位于吉安市青原区火车站广场南楼一层（广场内侧）1013号（49.59㎡*，实际以房屋交易测绘为准）商铺置换给被告，同时补偿被告停业损失10万元（该款被告已于2012年9月6日领取）；3、原告必须提供合格的房屋并履行交房手续，确保交付后能实际使用，保证通水通电。该商铺原告铺好地面瓷砖，刮好墙面仿瓷；排污管道（含化粪池排污管）以及门窗设施齐全。如被告要求自行装修，在双方均同意的情况下，由原告按装修工程量给予一定的补偿，具体金额由双方另行约定；4、该商铺办理房产证的一切手续及费用由原告负担；5、过渡周转用房：原告提供位于吉安市青原区火车站广场北八栋5号商铺作为被告拆迁期经营的过渡房，过渡期至2013年3月31日。过渡期后，被告必须将过渡房交还给原告。如被告需要续租，其自行与过渡房的产权人达成租赁合同，按市场行情（年租金22800元，以后每年涨5%，租期3年）；6、对原告质量及保修的约定；7、原告承诺将1013号商铺（共59.62㎡*）置换后剩余的10.03㎡*按17100元／㎡*出售给被告（共计171513元，被告已于2012年9月6日全部付给原告）。原告新建的火车站广场南楼的房屋现已被政府冻结，原告必须在政府解决被告办证的税费和解冻后30个工作日内先将1013号商铺的房产证办给被告。原告承诺将1026、1027号商铺（46.79及30.77㎡*）按8000元／㎡*（计620480元）出售给被告。具体购房合同在本协议签订后两个工作日内另行签订。被告已于2012年9月7日将该两商铺的总购房款的60%共372288元付给原告，其余购房款被告承诺在3个月内付清。该两商铺的房产证在被告付清所有购房款及相关税费后，根据税务部门规定开具的时间内给予开正式发票后的15个工作日内到房产交易所，原告协助办理房产证。如原告未能在规定的时间内帮被告办理房产证（含1013号），每逾期一天，需按被告所交房款的1‰赔偿。在原告收到被告1026、1027号商铺60%的购房款后，原告必须在2012年9月30日前将1013、1026、1027号三商铺交给被告经营等；8、该协议一经生效，原、被告从此停止一切法律上的争议，拆迁裁决和强拆时原告对被告提出的条件全部作废，三个店面房产证办理后，被告立即停止司法程序的一切活动，并从法院撤回上诉。

协议签订后，原告依约将四个商铺（含过渡商铺）交付给被告。1013号商铺由被告装修，当时双方约定装修费用16000元。2012年11月19日，原告打印出1026号商铺的正式商品房买卖合同。但被告以该合同规划用途为综合与协议的用途为商业不符为由，没有签订该合同，剩余的购房款也没支付。2013年3月14日，原告书面通知被告办理安置房产权证。被告当月18日回复称，该通知于3月15日收到。在收到通知之前，其已向区、市、省及国家信访局提出诉求。等诉求解决后再办理产权证。2013年3月31日后，被告拒绝将过渡商铺交还给原告，也没有和该商铺的产权人签订租赁合同。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》双方应遵守。

（一）关于原告要求被告支付1026、1027号商铺剩余购房款248192元的问题。

1、双方在协议中对此事的约定为：其余购房款（即248192元）被告承诺在3个月内付清；

2、至于被告对此事辩称的公告等载明拆迁用途是商业用途，而原告出具该商铺的买卖合同载明的是综合用途的问题，原审法院认为，原告是按照国家有关部门的规定出具买卖合同，合同中的综合用途包含了商业用途，1026、1027号商铺仍为商业用途。故对被告该辩称不予支持。综上，被告应按协议支付该剩余购房款。

（二）关于原告要求被告交还过渡商铺的问题。

1、双方在协议中对此事的约定为：过渡期至2013年3月31日。过渡期后，被告必须将过渡房交还给原告。如被告需要续租，其自行与过渡房的产权人达成租赁合同，按市场行情（年租金22800元，以后每年涨5%，租期3年）；

2、被告不同意原告收回过渡商铺的理由为：①原、被告签订的拆迁协议第三条约定，由原告给予被告补偿1013号安置商铺的装修费用。当时口头商定装修补偿费为20000元，可原告至今未支付；②原、被告已签订8栋5号过渡商铺的租赁合同，租期未到。

原审法院认为，本案原告没有向被告支付补偿1013号安置商铺的装修费用，被告也没有向原告支付1026、1027号商铺的剩余购房款。两者相品，被告仍应支付较多的购房款。按照诚实信用履行合同的原则，对被告该辩称不予支持。再者，过渡期后，被告也没有按协议与8栋5号过渡商铺产权人签订租赁合同。因此，被告应按合同约定的时间归还过渡商铺，逾期应返还原告的租金收益，租金收益的金额可按原告主张的原、被告在合同上载明的租金为据。

（三）关于反诉原告要求反诉被告支付拖延办理1026、1027号商铺房产证的赔偿金25687.87元的问题。

1、双方在协议中对此事的约定为：反诉被告新建的火车站广场南楼的房屋现已被政府冻结，反诉被告必须在政府解决反诉原告办证的税费和解冻后30个工作日内先将1013号商铺的房产证办给反诉原告。反诉被告承诺将1026、1027号商铺（46.79及30.77㎡）按8000元／㎡（计620480元）出售给反诉原告。具体购房合同在本协议签订后两个工作日内另行签订。反诉原告已于2012年9月7日将该两商铺的总购房款的60%共372288元付给反诉被告，其余购房款反诉原告承诺在3个月内付清。该两商铺的房产证在反诉原告付清所有购房款及相关税费后，根据税务部门规定开具的时间内给予开正式发票后的15个工作日内到房产交易所，反诉被告协助办理房产证。如反诉被告未能在规定的时间内帮反诉原告办理房产证（含1013号），每逾期一天，需按反诉原告所交房款的1‰赔偿。

2、反诉原告主张该赔偿自2012年9月8日至同年11月19日，即反诉被告向反诉原告出具的《商品房买卖合同》之日的期间。该期间是指反诉被告推迟了与其签订合同的时间段。但以上的违约责任是反诉被告没有按约定协助其办理房产证而约定的。而本案上述证据表明，涉案商铺没办证系反诉原告自身的原因所致。故对反诉原告该主张不予支持。

（四）反诉原告要求反诉被告支付1013号安置商铺20000元装修费用的问题。

双方当事人均陈述该商铺由反诉原告装修，当时已约定装修费用16000元。反诉原告称，另外4000元是反诉被告工作人员在拆迁前答应厨房等的装修补偿。双方签订的协议第八条约定：协议一经生效，原、被告从此停止一切法律上的争议，拆迁裁决和强拆时反诉被告对反诉原告提出的条件全部作废。按反诉原告所称，该要求为签订合同前之事，况且协议又对此问题已有约定，故对反诉原告该要求不予支持，反诉被告应支付反诉原告装修补偿费16000元。

（五）被告其他辩称问题。被告其余辩称有的系签订协议之前的纠纷。之前纠纷已达成协议得到解决，并受该协议约束；有的不是民事诉讼审理范围，其可按其他有关法律规定解决，本案不再涉及。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条的规定，经原审*委员会讨论决定，判决：一、被告稂*将位于吉安市青原区火车站广场北8栋5号过渡商铺交还给原告江西吉安*有限公司并自2013年4月1日起按每月1900元返还原告因其占用该商铺的租金收益至交还该商铺之日止；二、被告稂*支付购买原告江西吉安*有限公司1026、1027号商铺款248192元；三、反诉被告江西吉安*有限公司支付反诉原告稂*1013号商铺装修补偿款16000元；四、驳回反诉原告稂*的其他诉讼请求。以上款项及行为限本判决生效后10日内履行。案件受理费5300元由被告稂*负担；反诉费471元，由反诉原告稂*负担300元，反诉被告江西吉安*有限公司负担171元。

上诉人诉称

上诉人稂海洋不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人并未签订购房合同，支付剩余购房款有待商榷，如被上诉人按照协议约定的商业用途签订商品房买卖合同，上诉人同意支付剩余房款。2、因被上诉人未开具销售不动产统一发票及税率问题，导致上诉人无法办理房产证，《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》明确了过渡房期限到2013年3月31日，被上诉人必须为上诉人办理1013号商铺的税费和房产证，但被上诉人至今未完成，故上诉人未交还过渡房不需要交付租金。3、被上诉人未在约定期限内为上诉人办理1013号商铺房产证构成违约，应当承担违约责任。4、被上诉人应支付上诉人装修费20000元。

被上诉人辩称

被上诉人江*发有限公司答辩称：1、上诉人的商铺其中一部分是拆迁安置的，多出的面积是上诉人买的，被上诉人通知了上诉人按综合用途签订商品房买卖合同，但上诉人拒绝签订合同，一定要按商业用途性质才同意签订合同。2、上诉人既未交纳房款，也不签订商品房买卖合同，上诉人违约在先，被上诉人不承担违约责任。3、被上诉人认可上诉人装修费16000元，其要求被上诉人支付20000元装修费缺乏依据。

本院认为

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人应否返还被上诉人过渡商铺及赔偿被上诉人损失？2、被上诉人是否应支付1026、1027号商铺剩余房款248192元？3、导致1026、1027号商铺延期办证的责任在谁？被上诉人应否承担违约责任？4、被上诉人应补偿上诉人1013号安置商铺多少装修费用？

本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为：关于第一个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定，被上诉人提供位于火车站广场北八栋5号作为上诉人拆迁期经营的过渡房，过渡期至2013年3月31日。过渡期后，上诉人必须将过渡房交还给被上诉人。上诉人过渡期届满后不按协议约定将过渡房交还给被上诉人没有道理，上诉人由此产生的收益应当返还被上诉人。

关于第二个争议焦点问题。2012年9月8日，上诉人承诺1026、1027号商铺剩余购房款在3个月内付清，其未按期付清房款构成违约。上诉人认为被上诉人将商业用途改为综合用途，违反了拆迁公告的约定，导致双方无法签订购房合同，上诉人有权拒付剩余购房款。本院认为，被上诉人是按照相关行政部门的规定出具商品房买卖合同，合同中的“综合用途”包含了“商业用途”，1026、1027号商铺的性质仍为商业，上诉人以此为由拒付剩余248192元购房款缺乏依据，本院不予支持。

关于第三个争议焦点问题。协议约定1026、1027号商铺的房产证在上诉人付清所有购房款及相关税费后，根据税务部门规定开具的时间内给予开正式发票后的15个工作日内到房产交易所，被上诉人协助办理房产证。因上诉人至今都未付清购房款，且上诉人因商品房买卖合同载明为“综合用途”而拒绝签订合同，故导致1026、1027号商铺延期办证的责任在于被上诉人，上诉人要求被上诉人承担违约责任缺乏依据，本院依法不予支持。

关于第四个争议焦点问题。双方当事人在一审均陈述被上诉人应支付上诉人1013号商铺装修费用16000元，上诉人认为被上诉人的工作人员在拆迁前承诺了另外再补偿4000元厨房等的装修费用，因上诉人没有提供该方面的相关证据，故本院对上诉人该诉请依法不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费542元，由上诉人稂海洋负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十一日