艾**？肉孜、阿**？肉孜、艾**？肉孜与库尔勒浩**责任公司、库尔勒浩**责任公司和静分公司房屋拆迁安置补偿纠纷民事一审判决书

审理经过

原告艾*肉孜、阿*、艾*江肉孜诉被告浩*司、浩源分公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，被告浩*司提出管辖异议，本院作出（2014）和民初字第28号民事裁定书以本案不动产所在地、合同履行地在和静县，本院具有管辖权为由驳回了管辖权异议。被告浩*司不服裁定提出上诉，巴州*法院作出（2014）巴*终字第82号民事裁定书以合同履行地和其中一个被告住所地在和静县，和静县人民法院享有管辖权为由，驳回上诉维持原裁定。本院受理后，原告艾*肉孜的委托代理人木沙肉孜、阿*、艾*江肉孜及三原告的委托代理人畅彬，被告浩*司、浩源分公司的委托代理人席*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

三原告诉称：2011年6月2日被告与我们在和静县依法签订了征收补偿安置协议书，按协议中原被告的权利义务条款，被告应在2012年5月30日前将置换房屋交给我们，其中，原告艾*肉孜10号楼5单元2层201室90平方米楼房一套，阿不力孜肉孜3号楼2单元4层402室75平方米楼房一套，艾则孜江肉孜5号楼2单元4层402室楼房一套，并将水、电、天然气、供热、闭路、税等接口费，及各相关证件办理完一并交与原告，可时至今日在原告上百次的催促下被告拒不履行义务，按协议第三条第3款的约定被告要承担置换房总价值10%的违约金，按实际计算被告要支付原告2千多万元的违约金。我原告多次催促下，被告总公司与分公司相互推托，原告在没有办法情况下于2013年5月份将被告起诉到了巴州*法院，经审判人员审理调解被告只给付了第一原告一套楼房，第二、第三原告的楼房被告自己讲没有建设75平米楼房，要给大一点楼房，另外要让我们再交纳多出面积的款项，每户要给被告交纳3万多元，可原告是困难户，没有钱，被告就不给房，原告要求被告按市场销售价给付75平米的房款，被告不答应，在审判员的调解下被告不同意，到目前为止已拖欠过度费17个月，以和静县规定每月每户600元计算，被告应支付每户过度费10200元，3户共计30600元。现请求被告向第二、第三原告交付房屋或按每平方米2380元计算，支付房款357000元。判令被告支付三原告过度费每户10200元，三户共计30600元。判令被告支付原告违约金25万元。

被告辩称

被告浩*司、浩源分公司辩称：我公司当时向第二原告、第三原告拟交付两套分别为63.43平方米的房屋（房屋的具体房号是安置协议书上约定的房号），由于约定的面积与实际交付的面积差距较大，原告不同意接受。后该案在中级人民法院审理时，经调解后我们拟交付给第二、第三原告63.43平方米、87.58平方米住房（分别为国色天香小区8号楼3单元302室、5号楼2单元402室），后原告反悔调解协议未履行。同时由于我们开发建设的小区中有一户未拆迁，影响了整个小区的交付，所以不能按时交付给原告。关于过度费，我们按照文件要求每户每月是400元，并按月向原告支付，弥补了原告的损失，因此原告并没有实际损失。

本院查明

经审理查明：2011年6月三原告与被告浩*分公司签订了《征收补偿安置协议书》，协议约*分公司分别向艾*肉孜交付90平方米楼房一套（国色天香小区10号楼5单元201室，带地下室）、向阿不力孜肉孜交付75平方米楼房一套（国色天香小区3号楼2单元402室，带地下室）、向*江肉孜交付75平方米楼房一套（国色天香小区5号楼2单元402室，带地下室），交付期限为2012年5月30日前，逾期每一天按总房价10%支付违约金。浩*分公司支付原告附属物的补偿款共计110000元（含过度费、搬迁费）。双方对其他权利义务进行了简单的约定。合同签订履行后，2011年6月1日三原告收到被告支付的附属物补偿金（包括过度费、搬迁费）110000元。

在庭审过程中，被告提供2份《拆迁过渡费名单》用以证实艾合买提江肉孜、阿*领取过渡费用共计4000元，两原告对该领款事实不认可，庭审后，被告浩源分公司提供说明一份，证实实际未向二原告支付过渡费用。

三原告在庭审中明确提出解除合同，要求被告支付相应的房款。因双方在签订拆迁安置补偿协议中未约定交付房屋时的房屋价格，本院经委托鉴定机构评估，认定双方拆迁安置房屋在2012年5月30日期间每平方米价格为2100元。

另查明，被告开发建设的小区因其他拆迁原因，导致整体不能按期交付使用。现国色天香小区3号楼2单元402室、5号楼2单元402室实际建筑面积均为63.43平方米，与双方约定交付75平方米房屋的面积差异较大，其中5号楼2单元402室已出售登记于他人名下。

以上实事有《征收补偿安置协议书》、《拆迁过渡费名单》、收条、说明、证明、庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《征收补偿安置协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合同有效，双方当事人应当按照协议的约定严格履行各自的义务。根据法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案合同履行后，由于被告浩*分公司的原因未按照协议约定的交付时间向原告交付房屋，同时实际建设面积与约定面积差异较大，且其中一套房屋已转让他人致合同不能履行，现原告要求解除合同并支付相应的房款依法应当支持。根据评估价格每平方米为2100元，被告应当向原告阿*、艾*各支付房款157500元。原告依据协议约定要求被告支付违约金250000元，被告提出违约金过高，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为“过分高于造成的损失”，因此，违约金应当调整为40451.58元［53.1元（6.15%的同期银行贷款基准利率315000元365天）586天（约定交付房屋次日2012年5月31日至起诉前一日2014年1月7日）1.3（造成损失的30%）＝40451.58元］。关于原告要求被告支付过渡费用，经审查，双方签订的协议第二条第二款中明确约定110000元包括过渡费和搬迁费，且该110000元已支付完毕，因此，对于原告该部分请求不予支持。由于本案签订履行合同系第二被告浩*分公司，该分公司不具有法人资格，根据法律规定，其民事责任应当由被告浩*公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告库*责*司于本判决生效后向原告阿*肉孜支付房款157500元；

二、被告库*责*司于本判决生效后向原告艾*肉孜支付房款157500元；

三、被告库*责*司于本判决生效后向原告阿*肉孜支付违约金20225.79元；

四、被告库*责*司于本判决生效后向原告艾*肉孜支付违约金20225.79元；

五、驳回原告艾*肉孜、阿*、艾则孜江肉孜其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10176元，减半收取5088元（原告已预交），由原告艾*肉孜、阿*、艾*承担2239元，被告库*责任公司承担2849元。本案评估费用3000元（原告已预交），由被告库*责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭*级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日