大联诚(上海)**限公司与上海**师事务所、龚**排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大联诚（上海）**限公司（以下简称大联诚公司）诉被告龚**、上海市龚**律师事务所（以下简称龚**律所）占有排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法适用简易程序审理并于2015年3月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，由审判长龚**、审判员陆*、人民陪审员陈**组成合议庭于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告大联诚公司委托代理人王**，被告龚**（暨被告龚**律所负责人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告大联**司诉称，上海市黄兴路XXX弄XXX号大楼为上**兴中心”杨浦大厦，系原告开发建设，原告并于1996年7月11日取得大产证。原告大联**司曾与案外人黄某某签订《上**兴中心”外销商品房预售合同》，将大楼中12c房屋建筑面积86.95平方米房屋以新台币2，600，000元预售，并向房地产交易中心办理了预告登记，并约定于1995年12月31日将系争房屋交付黄某某使用。后因黄某某未付清房款，故一直未办理交接手续。黄某某也从未委托过任何人出租，并表示如有人将系争房屋出租并收取租金与其本人无关。黄某某委托原告办理了撤销预售登记手续，系争房屋所有权一直属于原告。被告龚**利用担任业委会主任的便利，长期将系争房屋出租收取租金，并与黄某某的父亲恶意串通瓜分租金，仅将部分租金转交给黄某某父亲。原告曾于2011年1月起诉，后撤诉。2013年7月，原告再次起诉要求两被告迁出并支付使用费，后撤回了要求两被告支付房屋使用费的诉讼请求。2014年7月5日，经判决，被告龚**律所搬离了系争房屋，但未支付2006年11月21日止2014年6月30日止的房屋使用费。故原告起诉至法院要求判令：一、两被告应支付原告自2006年11月21日起至2014年6月30日止，按照每月人民币3，500元标准计算的房屋使用费共计人民币316，166元。

被告辩称

被告龚**所辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉请无事实依据，系争房屋当时已出售给黄某某，相关的手续包括委托书都是黄某某的父亲黄*办理签署的，当时黄某某尚未成年。房款已全部付清，原告也出具了房款收据。原告上次起诉时已撤回了房屋使用费的诉讼请求，判决后，被告龚**所也搬离了系争房屋。被告龚**所是接受黄*的委托将系争房屋对外出租并收取租金，后将租金支付给黄*，黄*死后，黄某某和其姑姑关于租金收益由谁领取还有争议，即使要支付原告房屋使用费，也是委托人支付，而不是受托人直接支付给原告。且原告的诉讼请求也超过了一年的诉讼时效。

被告龚**辩称，被告龚**主体不适格，原告并未举证证明被告龚**个人侵占了系争房屋。

本院查明

经审理查明，2013年8月26日，原告大联诚公司起诉被告龚**及上海逢**有限公司，要求被告龚**及上海逢**有限公司迁出系争房屋并支付自2005年1月1日起至2013年7月，按照人民币3，500元／月计算的房屋使用费。上海市杨浦区人民法院以（2013）杨**（民）初字第2638号案件立案受理。诉讼中，原告大联诚公司撤回了要求支付房屋使用费的诉讼请求，但保留诉权。2014年3月28日，（2013）杨**（民）初字第2638号生效民事判决书判决，被告上海逢**有限公司应于2014年7月5日前搬离系争房屋并将房屋交还给原告大联诚公司，驳回了原告大联诚公司的其余诉讼请求。

（2013）杨民四（民）初字第2638号生效判决查明以下事实：1995年2月6日，原告大联诚公司（签约甲方）与黄某某（签约乙方，艾冬梅代，黄某某于1986年1月2日出生）签订《上**兴中心”外销商品房预售合同》一份，约定乙方自愿向甲方预购上**兴中心”杨浦大厦12层C室单位，建筑面积86.95平方米，物业售价美元98，850元（新台币260万元）；上述售价款由乙方按合同附件一所列付款方式及金额汇入甲方指定的银行，乙方在签署合同前已向甲方交付的定金新台币13万元，合同履行完毕时，转为售价的一部分；乙方如未按合同规定的时间及金额付款，甲方有权追索违约利息，利息自合同规定的应付款之日起至实际付款之日止，按中**行固定资产贷款利率计算，逾期超过30天，即视为乙方不履行合同，甲方经书面通知乙方可单方终止合同，将该物业转售给他人，届时，定金不予返还，若甲方转售该物业所得之款项不能补足合同规定的房价款及利息时，不足部分甲方有权从乙方已付的房价款中扣除，余款（扣除定金）退还给乙方，但若仍有不足，不足部分由乙方负责，若转售有盈利，则归甲方所有；甲乙双方同意，甲方定于1995年12月31日前将该物业交付乙方使用，除人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决或其他非甲方所能控制的因素，可凭上海市有关主管部门开具的证明文件据实予以延期，除上述情况外，甲方未按合同规定期限将物业交付乙方使用，乙方有权追索违约利息，利息自合同规定的最后交付日第二天起至实际交付日止按中**行固定资产贷款利率计算，若甲方延期交付超过90天，乙方有权给予甲方书面通知后终止合同，甲方应在合同终止后30天内双倍返还定金新台币26万元给乙方，并将乙方已付售价款退回和支付上述的利息，除此之外，甲方无需负责乙方因此而引致的一切损失和费用，甲方在退回乙方已付款项和支付利息的同时，有权要求乙方签署有关取消合同的文件，乙方收取应收款项后，不再对该物业拥有任何权益，甲方有权将该物业另行出售，乙方不得异议；该物业竣工合格后，甲方向乙方发出交付使用通知书，把该物业交付乙方使用，乙方应于交付使用通知书发出之日14天内付清全部售价款及合同所涉一切税款与费用后与甲方签订《出售合同》，并经上海市公证处公证后10天内进行物业交接验收，届时双方交接钥匙，签署该物业交接单，即视为该物业交付完毕，该物业的风险责任亦随之转移给乙方；本合同自甲乙双方签自／盖章并经上海市公证处公证后生效，合同生效后，乙方应按《关于土地使用权有价出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知》规定，在20天内向房地产登记机构办理预售登记，乙方特此委托甲方办理一切有关本合同公证和登记手续……合同附件一“付款方式”载明委托中国**公司代收款项并转交大联诚公司。上述合同及黄某某的授权委托书并经上海市公证处公证。

上述合同签订后，系争房屋预购商品房权利人登记至黄某某名下。

2006年11月21日，案外人上海市龚**律师事务所（签约乙方）与黄某某（由黄某某父亲黄**，签约甲方）签订《聘请律师合同》1份，载明：甲方因房屋租赁管理事宜，聘请上海市龚**律师事务所的律师为代理人，乙方接受甲方委托，指派龚**律师、陈*律师为甲方黄某某坐落于杨浦区黄兴路XXX弄XXX号12楼C室房屋租赁管理的代理人，代理权限为特别授权代理；甲方应向乙方缴纳律师代理费为按收到帐的月租金的5%收取（未出租期间不收代理费），付款方式为按月扣除……

同日，黄*代黄某某出具《委托书》1份，载明：黄某某已购买坐落于上海市黄兴路XXX弄XXX号12楼C室房屋，因本人居住在台湾，不便经常来沪，特全权委托龚红春、陈蔚律师为特别授权代理人，以本委托人的名义代为出租该房屋，代为签订、修改、终止租赁合同、收取租金、交纳税费、代为处理有关该房屋的法律纠纷事宜，包括代为向中国有管辖权的法院、仲裁委员会提起诉讼或仲裁、代为调查取证、出庭代理、代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、提起上诉、反诉、撤诉、申请执行、代为收取诉讼费用和执行款项、代为签收诉讼及相关法律文书，委托代理期限自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。

2007年9月5日，黄*浦发银行的账户内存入人民币7，042元；2008年5月12日，黄*浦发银行的账户内存入人民币14，450.60元；2008年6月20日，黄*浦发银行的账户内存入人民币7，242.80元；2008年9月19日，黄*浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元；2008年11月14日，黄*浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元；2009年2月18日，黄*浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元。

2009年5月6日，黄*向上海市龚**律师事务所发函要求将租金扣除手续费、通信费及其他费用后汇入台**邮政黄*账户内。

2009年5月7日，黄*再次发函上海市龚**律师事务所，提出6日信函中要求汇款至中国邮政储蓄银行可能找不到，要求将租金直接汇至黄*在台湾的合作金库银行XXXXXXXXXXXXX账户内。

2009年6月5日，上海市龚**律师事务所员工往黄*合作金库银行XXXXXXXXXXXXX账户内汇款人民币7，238.79元（其中支付发汇本金人民币7，148.79元）；2009年10月22日汇入人民币4，823.47元（其中汇入本金685美元、服务费20美元）；2010年1月8日汇入人民币7，546.16元（其中支付发汇本金人民币7，375.46元，汇费人民币170.70元）；2010年3月16日汇入人民币7，287.20元（其中支付发汇本金1，055美元，服务费25美元）；2010年5月25日汇入人民币8，586.36元（其中支付发汇本金人民币8，415.66元，汇费人民币170.70元）；2010年8月19日，上海市龚**律师事务所员工往黄**（英译，PAEEHUANG）账户内汇入人民币8，267.22元（其中支付发汇本金人民币8，097.47元，汇费人民币169.75元）。

2010年5月7日，被告龚**以黄某某的名义（签约甲方）与上海天**限公司（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2010年5月10日起至2012年5月9日，月租金人民币3，500元。

2010年8月17日，黄*死亡。

2012年12月17日，原告大联诚公司（签约甲方）与黄某某（委托代理人叶*枝花、叶**，签约乙方）签订《终止合同协议书》，约定：甲乙双方于1995年2月6日签订《上**兴中心”外销商品房预售合同》，由乙方预购甲方开发的位于中国上**兴中心”杨浦大厦12层C室建筑面积为86.95平方米的房屋，售价为美金98，850元（新台币260万元），合同第四条约定甲乙双方同意，上述售价由乙方按合同附件一所列明的付款方式及金额按期汇入甲方指定的银行，乙方在签订本合同前，已向甲方交付的定金新台币13万元，在本合同履行完毕时，转为售价的一部分……；甲乙双方一致同意对上述两份房屋预售合同终止履行；乙方表示已付购房款合计新台币232.2万元，款付柯**及中国**公司，乙方提供付款凭据，1、《C栋12楼付款方式（杨浦大厦）表》，2、《上海迪斯耐商城付款表》，3、黄*先生在台南第三**转账付款银行对账单；甲乙双方协商，由甲方一次性给付乙方退房款人民币40万元（或等值新台币或美金），退款截止日为公元（西*）2013年1月15日，甲方付款同时，乙方将上述付款凭据和两份房屋预售合同原件（如有）交给甲方；乙方现将中国上**兴中心”杨浦大厦第12层C室房屋退还甲方，同时乙方自行或委托他人向房屋所在地房地产交易登记部门，办理中国上**兴中心”杨浦大厦第12层C室和《黄兴中心迪斯耐商城》2层B25、B26房屋的撤销预售（预告）登记；本合同附件1、甲乙双方于1995年2月6日签订的《上**兴中心”外销商品房预售合同》1份……3、黄某某先生委托叶*枝花和叶**全权处理授权书1份；甲乙双方再无其他争执。

同日，黄某某出具《声明书》1份，载明：本人黄某某与大**公司在2012年12月17日签署的《终止合同协议书》，系本人亲自签署，本人承认其法律效力，乙方授权代表处的叶*枝花女士（是本人母亲）和叶**（是本人的舅舅）的亲笔签名，也是本人亲笔签署《授权书》所为（包括委托叶*枝花代为本人收取退房款人民币40万元整），本人也承认他们两人签署的法律效力；本人在今天之前曾经签署过的任何关于上述房屋的授权委托书（或有），均从今天起终止效力并作废；本人从未收到过大**公司开具的关于上述上海市“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室房屋的购房《发票》；因本人已同意将上述房屋退给大**公司，现本人也同意并委托大**公司办理上述上**兴中心”杨浦大厦第12层C室和《黄兴中心迪斯耐商城》2层B25、B26房屋在房屋所在地房地产交易中心的房屋预售（预告）的撤销手续。

同日，黄某某出具《声明书》1份，载明：本人就购买的上海**中心”杨浦大厦第12层C室房屋、黄兴中心迪斯耐商城2层B25、B26室房屋声明如下，大联诚公司虽与本人签署过上述房屋的两份房屋预售合同（签订时间分别是1995年2月6日和1995年5月15日），但从未向本人（包括本人的代理人）交付过上述房屋，本人也从未接受到上述房屋（和房屋钥匙）；本人（包括本人的代理人）从未委托过任何人将上述房屋出租他人并收取房屋租金，本人（包括本人的代理人）也从未收到过任何关于上述房屋的房屋租金（包括转账收取），如有任何人将上述房屋出租并收取房屋租金的行为，均与本人无任何关系。当日，黄某某还出具《委托书》1份，由黄某某委托原告大联诚公司到系争房屋所在地的房地产交易中心，办理撤销系争房屋的预售（预告）登记手续，所需费用由原告大联诚公司支付。

上述《终止合同协议书》、黄某某《声明书》2份均经台湾**法院所属民间公证人梁**事务所公证。

2013年7月3日，被告龚**所在的上海市龚**律师事务所以黄某某的名义（签约甲方）与被告逢源公司（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2013年7月5日起至2014年7月4日止，月租金人民币3，500元。

2013年10月30日，黄**出具《声明书》1份，载明：1、胞兄黄*在儿子黄某某9岁时（黄某某出生于1986年1月2日）以黄某某法定代理人身份，向大联**司购买了上海市黄兴路XXX弄XXX号12C房屋、上海市黄兴路XXX号商铺B25、B26房屋，胞兄黄*以黄某某名义按约付清了全部房款，大联**司出具了发票。2、黄某某本人从未与大联**司签订过房屋买卖合同，也未支付过一分钱房款，也从未到过上海。3、由于大联**司将黄兴路2005年1号12C房屋抵押给招商银行，致使黄*付清房款后一直未办出产权证，由于大联**司将黄兴路XXX号三层商场整体出租给上海星**限公司，该商场一直被杨**院查封，所以一直未办出产证。4、胞兄黄*在2006年11月21日在上海委托上海市龚**律师事务所代为管理出租黄兴路XXX弄XXX号12C房屋一事，胞兄都与我讲过，租金由上海市龚**律师事务所扣除物业管理费、发票税金和代理费后汇入胞兄黄*指定银行。5、2010年8月，胞兄黄*病重住院期间，曾在我面前打电话给上海市龚**律师事务所龚**律师，告知由于其本人住院，无法去银行取款，要求今后将租金汇入我的账户，龚**律所要求黄*写指定付款书寄给他，由于黄*病重过世未写。我在2010年8月收到上海市龚**律师事务所汇给我的租金计1，190美元，该款用于黄*丧葬费用。黄*去世后，龚**律师要求我和黄某某协商后给他书面协议，按协议约定再汇租金，为此事我和叶*枝花电话协商过，叶*枝花也打电话到上海向律师了解过情况，但最终我和黄某某无法达成协议，房屋出租的租金应归我所有。6、我一家兄妹六人，胞兄黄*于2010年8月17日因病去世，其他兄弟姐妹也都已过世。7、胞兄黄*与妻子叶*枝花早在1998年3月30日离婚，婚生子女黄**、黄某某都随叶*枝花共同生活，子女与黄*长年互不往来，黄*病重期间子女都不去医院看望，黄*葬礼子女都不参加，黄*住院期间陪伴照顾及一切后事都有我一人料理操办（我丈夫去世，自己无子女）；8、2010年10月4日，台湾**法院家事法庭发函给我，黄**、黄某某在台**法院签署声明，放弃继承黄*所有财产。9、黄某某2012年12月17日的声明稿系大联**司提供，内容虚假，黄某某年轻，不知道大联**司别有用心，委托书系在受大联**司的欺骗下签署，声明书和委托书中的“城”字有涂改，未经公证无效；一套房屋、两套商铺的房款都是黄*支付，若退房该付款也应退还给黄*，黄某某不认父亲黄*，为此不应收取黄*代其支付的购房款，在黄某某放弃继承黄*所有财产后若有退房款应归我所有，我在查明黄某某收到退房款的真实情况后会聘请律师起诉黄某某，要求确认黄某某与大联**司之间2012年12月17日的委托关系无效，我会起诉控告大联**司欺诈，侵害台湾同胞的利益。10、请求法院受理案件时，查明黄某某有无和大联**司签署过三套房屋的退房协议？有无收到过三套房屋的退房款？如收到过退房款，该退房款的金额是否符合三套房屋的上海市场价？

另查明，目前系争房屋名下无预告登记。

以上事实由当事人提供的上海市房地产权证、《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、（2011）杨**（民）初字第2089号民事裁定书和撤诉申请书、《声明书》、《委托书》、上海市房地产登记簿、（2013）杨**（民）初字第2638号民事判决书、房屋租赁合同、委托书、汇款清单、《聘请律师合同》、《授权委托书》、户籍本、黄佩仪声明书、律师函等及原、被告之当庭陈述所证实，本院对上述证据的证据效力予以确认。

本院认为

本院认为，被告龚**所接受系争房屋原预告登记人父亲的委托将系争房屋对外出租，并无过错，被告龚**所作为代理人也转交了部分租金，实际履行了委托协议，故被告龚**所系接受委托行使代理人的义务。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，故在被告龚**所接受委托代理的情况下实施的出租行为，原告无权直接向代理人主张房屋使用费。原告主张被告龚**个人应当承担义务，亦无事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告大联诚（上海）**限公司全部诉讼请求。

本案受理费人民币80元，由原告大联诚（上海）**限公司负担。

如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日