中国工商**通河支行诉金英*互易纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国工商**通**行（以下简称通**行）与被上诉人金**换房协议纠纷一案，黑龙江省通河县人民法院于2008年12月10日作出（2008）通民一初字第501号民事判决，判决通**行停止侵权，返还给金**被侵占的房产。判后，通**行不服，上诉至本院。本院于2009年5月24日作出（2009）哈*一终字第698号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。黑龙江省通河县人民法院经重审后于2009年10月9日作出（2009）通民一重字第5号民事判决，判决金**与通**行于1996年10月签订的换房协议无效；被告通**行从位于通河镇前进街3委（注：应为2委）2组3号砖混结构二层楼房内搬出，将此楼房返还给金**；金**返还给通**行房屋差价款60000元。判后，通**行不服，上诉至本院。本院于2010年5月24日作出（2009）哈*一终字第1766号民事判决，判决撤销（2009）通民一重字第5号民事判决；驳回金**的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。后经本院院长提交审判委员会讨论认为，生效裁判确有错误，于2013年9月23日作出（2013）哈*申字第160号民事裁定，裁定由本院另行组成合议庭再审。本院于2013年12月30日作出（2013）哈*一民再终字第20号民事裁定，裁定撤销（2013）哈*一终字第1766号民事判决和（2009）通民一重字第5号民事判决；发回通河县人民法院重审。重审后，黑龙江省通河县人民法院于2014年7月7日作出（2014）通民一重字第1号民事判决。判后，通**行不服，上诉至我院。我院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人通**行的委托代理人王*、被上诉人金**及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

金**在原审时诉称：通**行因为兴建职工住宅楼，需对金**位于通河县通河镇前进街2委2组3号私房产权执照为【第07612号】的私有房屋进行动迁。经双方协商，金**和母亲李**与通**行于1996年10月签订换房协议书，约定：金**用该私有房产与由通**行购买的通河县房产处（注：已更名为通河县房产住宅局）位于原通**酒公司院内的745平方米二层楼房进行兑换，并由通**行给付金**房屋差价款6万元。此后，通**行占有使用金**的325平方米私有房屋，因为互换前金**在原通河县兴通城市信用社有贷款，其【第07612号】私房产权证书一直抵押在该信用社，所以金**没有将该产权证书交给通**行。1999年，通河县人民政府扩宽道路，通知动迁范围内的公产房屋自行无偿拆除。由于按协议约定通**行用来与金**互换的原房产处的楼房产权尚未变更过户到通**行名下，故该房被无偿拆除。金**认为通**行用来与金**兑换的是原通河县房产处的公产房，通**行并不享有该房所有权，所以应依法认定兑换房屋协议的行为尚未履行完毕，是正在履行中。双方的兑换行为完全符合解除合同的法定条件，金**又以书面形式通知通**行要求解除合同。故金**诉至法院，要求：解除双方之间于1996年10月签订的换房协议；通**行将金**享有所有权坐落在通河县通河镇前进街的二层砖混结构325平方米的房屋归还给金**，金**将人民币6万元返还给通**行。

庭审中，金**补充称，由于通**行始终未能取得双方协议约定的原通河县房产处的房屋产权，于是金**多次找通**行要求其按协议约定履行义务。1999年该房被无偿拆除后，通**行原行长李**提出用通河县水产局抵押在该行的仓库补给金**，后由于通河县水产局偿还了贷款，抽回仓库，金**没有得到通**行承诺的仓库。金**又补充称，1996年通**行盖家属楼时要买金**的房子，金**没同意。金**要求由通**行出面购买当时金**正用来经营洗浴中心的原通河县房产处的房子后，与金**的房子置换，通**行同意了，双方才签定的协议。故变更主张称双方1996年签订的换房协议是附条件合同。

一审被告辩称

通河支行辩称：双方于1996年10月签订的《房屋置换协议书》是双方当事人真实意思表示，双方用来置换的都是依法享有所有权、处置权的房产，其内容不违反国家法律的强制性规定，该协议依法成立，合法有效。双方已经按照协议约定实际履行互换房屋，金**也实际收到了6万元房屋差价款。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同不得擅自变更、解除。本案双方未约定协议解除的事由，双方签订的协议也不具备法定的解除条件，所以不应当解除。并且金**已经得到了8万元的动迁补偿款，双方签订互换协议第三条也明确约定：房屋兑换后，乙方（注：金**）再被动迁，一切由乙方与动迁人自行协商，与甲方（注：通河支行）再无关系。该约定说明，金**对兑换的房屋可能会被动迁的事实是清楚的，对动迁的风险是自愿承担的，因此动迁是否得到补偿，得到多少补偿都不影响该协议效力，明确的说就是不能因为未得到补偿，就要推翻双方签订的协议。本案诉争的745平方米房屋已于1997年10月5日变更到通河支行名下，在被拆迁前通河支行已经合法取得诉争的745平方米房产所有权。综上，请求法院驳回金**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经重审后查明：1996年，通河支行为兴建职工住宅楼，需对金**位于通河镇前进街的【第07612号】私有房屋进行动迁。经双方协商，1996年10月，由金**母亲李**及金**与通河支行达成协议，并签订（房屋互换）协议书。约定：“一、由甲方购买房产处（现洗浴中心）二层楼745M2与乙方兑换；应由甲方给乙方找差6万元整。产权按兑换后甲乙双方各自所有。二、乙方原租赁房产处办洗浴中心时所花装修费用由乙方自理。三、房屋兑换后，乙方再被动迁，一切由乙方与动迁人自行协商，与甲方再无关系。以上协议一经签订，即行生效。甲方：通**商银行（盖章），魏**（签名）。乙方：李**、金**（签名）。199610。”由于签订协议前，金**用来与通河支行互换的私有房屋产权执照因贷款已被其抵押给通河县兴通城市信用社，故金**依协议约定向通河支行交付房屋时，未将该房屋产权执照交给通河支行。金**分别于1996年10月22日、1996年11月6日分两次共收取通河支行给付的互换房屋差价款人民币6万元。金**继续使用协议签订前金**已向通河县房产处租赁的，也是双方约定由通河支行购买与金**互换的原房产处位于通**酒公司院内的745平方米二层楼房。

1997年，时任通河县人民政府副县长张**让原通**设局局长马*负责协调将原房产处位于通**酒公司院内的745平方米的二层楼房以24万元出售给通河支行。马*向原通**产处主任王**转达了张**“尽快办理产权过户手续”的意见。王**于1997年7月15日通知原通河**交易所副所长贾**，让其按张县长意见给通河**酒公司楼过户手续。1997年10月，金**随通河支行到通河**管理处办理本案争议的745平方米房屋产权变更手续。通河支行向通河**管理处递交了两份“房屋产权登记申请书”，其中的一份为房屋坐落地址填写前进街但盖有通河支行公章，另一份为房屋坐落地址填写向阳街但未盖有通河支行公章。金**在通河**管理处填发的所有人为通河支行的【通房第21498号】房屋所有权证存根“领证人签章”处签名“金**”，但该存根无校对人签字。

1999年通河县政府为拓宽通河镇通江街南段道路，需对通江街南段道路两侧占道路规划红线的房屋及附属物、构筑物进行动迁。本案争议的原通河县房地产管理处位于原通**酒公司院内745平方米二层楼房被列入动迁范围，根据1999年通河县人民政府出台的《通江街南段道路两侧房屋动迁方案》中“产权属于全民所有制性质的房屋及附属建筑物，借鉴外地经验，本着‘谁的孩子谁抱走’的原则，自行无偿拆除，由主管局负责，异地自行安置”的要求，由于该争议房产所有权仍属全民所有制，故被无偿拆除。

另查明，原审法院重审时采纳或采信证据中的“金**”和“金**”为同一人，均指本案原告金**。

一审法院认为

原审认为：本案争议焦点为：一、双方当事人签订的（房屋互换）协议是否是附条件协议（合同）；二、通河支行是否依法取得了本案诉争的745平方米房屋所有权；三、金**2003年1月14日从通河县城镇建设指挥部领取的8万元是否是本案争议745平方米房屋的动迁费。

关于双方当事人签订的（房屋互换）协议是否是附条件协议（合同）的问题。原审认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件”。所谓附条件合同是指合同双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同，所附条件是将来发生的、不确定的、当事人约定而不是法定的条件。本案所涉（房屋互换）协议，其法定发生效力的条件是双方当事人必须对其用来互换的房屋拥有所有权或者有权处分，所以该协议中“由通河支行购买房产处二层楼745M2与金**兑换”的约定是协议发生法律效力的法定条件，而不是双方当事人约定的附生效的条件，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该协议是效力待定合同。故金**关于（房屋互换）协议为附条件合同的主张不成立，不予支持。

关于通**行是否依法取得了本案诉争的745平方米房屋所有权的问题。原审认为，由于双方签订协议时间是1996年10月，因此评议本案应适用当时的法律规定。本案中的【房82-3】房屋产权档案里存有原通**产处主任王**于1997年7月15日让时任通河**易所副所长贾**给通河**酒公司楼（注：本案争议的745平方米二层楼房）过户手续的便条，因此贾**是本节争议事项的关键证人。通**地产管理处的【房82-3】房屋产权档案中没有“房产评价、买卖合同、房屋产权变动申请表”等可以证明该房产权发生了变更的资料，贾**也证实自己既未审查签批过本案争议房屋的产权变动申请书，也未校对或颁发过该房屋变更为通**行的所有权证书。且通**行未能向法庭举示该行与原通**产处就本案争议房屋发生过交易的证据，通河县房产住宅局又证实该局从未与通**行有过换房或房屋买卖协议，该争议房屋产权既不属于糖酒公司也不属于通**行。虽然该档案中的房屋产权证存根记载变更为通**行，金**签收，但该产权证存根没有校对人签字，金**也否认领取了该房屋变更为通**行的产权证书。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同”，《城市公有房屋管理规定》第十一条“办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋变动登记手续时，应当按照下列要求提交证明文件：（二）购买的房屋，应当提交原房屋所有权证、买卖合同和批准买卖的文件；（五）交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同”，《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第二十五条“公有房产允许买卖。买卖时，应由当地房产主管部门审查产权证照、房产评价、办理产权变更手续”、第九条“房产归口经营单位的房产，不准无偿拨用。过去无偿拨用的房产，其产权仍属房产归口经营单位所有”的规定，通河县房产住宅局的【房82-3】房屋产权档案中现有资料不足以证明通**行依法取得了该争议房屋产权。另黑龙江省通河县人民法院在2009年重审本案时，认定本案争议的745平方米房屋是通**行用一台桑塔纳轿车与通**地产管理处兑换的，但在本次重审开庭前，原审法院依金**申请对通河县原房产处主任王**调查时，王**对黑龙江省通河县人民法院在2009年8月14日对其调查取证时他的“（本案争议的745平方米房屋）用一台桑塔纳轿车换给工行”的证言予以否认，且原审又无其他证据佐证王**证实“用桑塔纳轿车换房”的事实，本次重审庭审时通**行也未就该主张向法庭举示相关证据予以证实，故通**行就本案争议房屋是用桑塔纳轿车置换的主张不成立，不予支持。对于2009年重审本案时，通**行关于“该争议房产是原（通河县）糖酒公司的房子，是我们收贷款收回”的主张，由于通**行在2009年重审以及本次重审时都没有举示相关证据证实该主张，故通**行就本案争议房屋是其收贷款收回的主张不成立，不予支持。

关于金**2003年1月14日从通河县城镇建设指挥部领取的8万元是否是本案争议的745平方米房屋动迁费的问题。原审认为，通河支行虽举示了2003年1月14日金**从通河县城镇建设指挥部领取动迁费8万元的收条复印件及2009年3月5日通河县城镇建设指挥部关于这笔8万元出具的证明，但该证明只证实这笔8万元是暂付通河县房产处的动迁费，并没有证实是付给金**的本案争议房屋的动迁费。且2009年重审此案时原通**设局局长李**也仅证实这8万元钱是通河县城镇建设指挥部欠通河县房产处的，经房产处同意让我们把8万元给的金**。原通河**管理处主任王**（注：2003年时任该单位主任）在2009年重审此案接受本院调查以及在本次重审本案依金**申请对其调查取证时，均证实金**2003年1月14日从通河县城镇建设指挥部领取的8万元动迁费与本案争议房屋无关。另本次重审时，金**又举示了一组证据十用来证明金**领取的8万元是收回垫付的拆迁款，与本案争议的房屋动迁无关。综上，通河支行举示的证据不足以证明金**在2003年1月14日从通河县城镇建设指挥部领取的8万元就是本案争议的745平方米房屋动迁费的主张，故通河支行的主张不成立，不予支持。

综上，原审认为，1996年10月双方当事人签订的（房屋互换）协议是双方当事人的真实意思表示，达成合意，协议（合同）成立。但在签订协议时，通**行对约定其用来与金**互换的房屋既无所有权又无处分权，因此该协议的效力能否发生，尚未确定，只有在通**行购买该房屋，依法取得所有权或处分权后，协议才能发生法律效力。协议签订后，金**按照协议约定履行了向通**行交付房屋的义务，并收取通**行给付的互换房屋差价款人民币6万元。但自协议签订之日起至1999年通河县人民政府因拓宽道路对本案争议房屋拆除时止，通**行既未购买、也未通过其他方式依法取得该房屋所有权，且金**在签订协议前是向原通河县房产处租赁的该房屋并用来经营洗浴中心，因此也不存在通**行向金**实际交付互换房屋的事实。现通**行用来与金**互换的房屋因拆迁而灭失，双方依协议约定履行房屋互易的行为已无法实现，故金**要求解除双方之间1996年10月签订的换房协议，通**行将金**交付给其坐落于通河县通河镇前进街的二层砖混结构325平方米的房屋归还给金**，金**将人民币6万元返还给通**行的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第四款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除金**与中国**河县支行1996年10月份签订的（房屋互换）协议；二、中国**河县支行于本判决生效后三十日内将金**坐落于通河镇前进街2委2组3号，私房产权执照【第07612号】的二层砖混结构楼房腾空返还给原告金**；三、金**于本判决生效后三十日内退还给被告中国**河县支行互换的房屋差价款人民币6万元。本案一、二审案件受理费200元，由中国**河县支行负担。

上诉人诉称

判后，通**行不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、双方当事人签订的（房屋互换）协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议依法成立，合法有效；2、（房屋互换）协议签订后，通**行按照约定将位于通河县通河镇向阳街745平方米的房产交付给金**，并给付金**6万元；金**将坐落于通河县通河镇前进街3委2组3号325平方米的房产交付给通**行；3、位于通河县通河镇向阳街745平方米的房产已于1997年10月落户到通**行名下，房屋所有权证由金**领取。通**行对该房产有权处置；4、协议签订时，金**对房产的性质、现状是明知的，并自愿承担可能存在被动迁的风险。二、原审判决适用法律错误。（房屋互换）协议不具有法定的解除条件，不应予以解除。三、原审法院向通河县房产处调取的《补充说明》未经开庭举证质证而作为认定案件事实的依据，程序违法。综上，通**行请求撤销原判，驳回金**在原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

金**辩称：一、关于（房屋互换）协议效力问题。双方于1996年10月签订的（房屋互换）协议系双方的真实意思表示，金**对该协议合法有效无任何异议；二、关于金**使用诉争房屋是否是由通**行交付给金**使用的问题。双方未签订（房屋互换）协议书之前，金**从通河县房产处租赁了诉争的房屋开办洗浴中心两年之久，诉争房屋根本不是通**行交付给金**使用的；三、关于金**是否在签订协议时将其享有所有权的325平方米房屋的产权证书交付给金**的问题。签订协议时，325平方米房屋的产权证抵押在兴通信用社，故金**并没有将325平方米房屋的产权证交付给通**行；四、关于通房字（82-3）号房屋档案的效力问题。通**行所称的（82-3）房屋产权档案资料不全，缺少产权变更登记表、交易合同、交款凭证，原通河**产交易所所长贾**证实该房产档案因手续不全不生效。通**行也没有提供证据其是通过购买的方式取得了诉争房屋的所有权或使用权；五、关于（房屋互换）协议应否解除的问题。协议签订后，通**行迟迟未取得诉争房屋的所有权，双方无法实现兑换房屋的合同目的，并导致该房被政府无偿拆迁，双方的兑换行为尚未履行完毕，法定的解除合同条件出现。金**依法履行了合同解除的通知义务，原审判决解除双方签订的（房屋互换）协议正确。综上，金**主张，双方签订的合同应出现法定解除条件，故应依法予以解除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方均未提供新的证据。开庭时，本院向双方当事人出示原审法院调取的通河县房产住宅局于2014年5月5日出具的《关于2013年12月5日我局给金**出具（通房82-3号）房屋产权档案证明的补充说明》。

经质证，通河支行对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张该证据不能证明通河支行未取得诉争房屋的所有权；金**对该证据的真实性和证明的问题均无异议。

本院查明

本院二审认定的案件事实与原审法院经重审后认定的事实一致。

双方争议的焦点问题：一、双方签订的（房屋互换）协议是否有效；二、通河支行在（房屋互换）协议签订后是否取得了诉争房屋的所有权；二、（房屋互换）协议是否应予以解除。

本院认为

本院认为：关于双方签订的（房屋互换）协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，双方在签订（房屋互换）协议时，诉争房屋系通河县房产处享有所有权的公产房，工商银行既不是诉争房屋的所有权人，也不是使用权人，对诉争房屋无权处分。协议签订后，通**行既没有得到房屋权利人通河房产处对其无权处分行为的追认，也没有通过继承、买受、受赠等方式取得诉争房屋的处分权，故双方签订的（房屋互换）协议未发生法律效力。

关于通**行在（房屋互换）协议签订后是否取得了诉争房屋的所有权问题。本案诉讼中，通**行对其如何取得诉争房屋所有权的多次陈述相矛盾，本次二审期间，通**行虽主张通过支付相应的对价取得了诉争房屋的所有权，但并未提供相应的证据证明其和通河房产处之间就诉争房屋签订了买卖协议，也未提供其向通河房产处支付对价的方式、时间等足以证明其实际取得房屋所有权的证据。原审判决根据通河县房产住宅局的（82-3）房屋产权档案资料不全，缺少产权变更登记表、交易合同、交款凭证的事实，结合原通河**产交易所所长贾**证实该房产档案因手续不全不生效的证言认定通**行未取得诉争房屋的所有权正确。本院对通**行称已实际取得诉争房屋的所有权，有权处置诉争房产的上诉主张不予支持。

关于（房屋互换）协议应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，自（房屋互换）协议签订之日起1999年通河县人民政府因拓宽道路对诉争房屋拆除时止，通河支行并没有通过继承、买受、受赠等方式依法取得诉争房屋的所有权，且金**在双方签订（房屋互换）协议前即基于与原通河县房产处之间存在租赁关系租赁诉争房屋经营洗浴中心，原审判决认定不存在通河支行向金**实际交付房屋的事实正确。现通河支行拟通过购买方式取得所有权的诉争房屋因政府的拆迁而灭失，通河支行已构成履行不能，双方约定的互换房屋的合同目的已经无法实现，原审判决解除双方于1996年10月签订的（房屋互换）协议，并由通河支行返还金**坐落于通河县通河镇前进街2委2组3号的房屋、金**返还通河支行互换房屋的差价款6万元并无不当。通河支行的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人中国工**限公司通河支行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十三日