张**、刘**与田**、赵*侵权纠纷一案民事二审判决书

审理经过

上诉人张**、刘**与被上诉人田**、赵**侵权纠纷一案，不服方城县人民法院（2012）方赵*初字第65号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，被上诉人田**、赵**及二原告委托代理人王**、李*，上诉人张**、刘**及二上诉人委托代理人王?[到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2006年6月30日，方城县赵河镇政府与陈**、张*、张**、张**签订“方城**工厂买卖协议”一份，将方城**工厂转让给陈**、张*、张**、张**等四人所有。2008年9月1日，被告张**作为乙方与陈**作为甲方签订一份“租赁地皮”协议，内容为(详见协议)。同时，被告刘**占用张**所租的地皮经营钢材。后陈**等四人欲转让鸿达化工厂的全部资产，在张**帮忙联系转让无果时，于2009年10月20日，二原告与陈**等四人签订协议，以89万元价格受让了原鸿达化工厂院落一处(含全部产权及土地使用权)。时隔八、九个月，陈**将已转让鸿达化工厂资产的事实告知了张**。后二原告与陈**等四人为买卖原坞达化工厂厂房完善过户手续等事宜发生纠纷，二原告于2011年5月4日提起诉讼，本院经审理后于2011年8月25日作出(2011)方民商初字第154号民事判决书，判决内容为：(详见判决书)。因无人对原告所受让的鸿达化工厂产权主张权利，经本院及南阳**民法院两审确认了二原告与陈**等四人的转让房产等产权行为，二原告据生效法律文书取得了原“鸿达化工厂”的房产证书。期问，二被告为便于经营钢材业务，占用了原“鸿达化工厂”大门西边门面房两间，并在临街门面房最西头构建砖混结构平房一间，在原“鸿达化工厂”大门东边建简易房屋一间，及钢筋大棚一处，此外还在院内存放部分杂物等，后经原告多次通知二被告腾房腾地，二被告不予理睬。现二原告诉至本院，请求判令二被告停止侵权，并腾出所占用的原告所有的房屋和土地。

一审法院认为

原审认为，公民的合法权益应受法律保护。二原告依法取得了原鸿**工厂的厂房及土地的使用证后，依法享有对该厂房及土地的占有、使用、收益和处分等权利。被告张**、刘**虽与案外人陈**签订有租赁地皮协议，但是在案外人陈**将原鸿**工厂厂房及土地使用权依法转让给二原告后，理应停止继续占用二原告厂房及土地的行为。二被告辩称对原鸿**工厂厂房及土地使用权享有优先购买权。根据《合同法》第230条的规定，优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的应当在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。法律规定的优先购买权仅限于房屋租赁场合，仅指的是房屋租赁合同中的承租人。本案中，二被告系租赁原灌达化工厂门面房墙外的地皮经营钢材生意使用，故二被告辩称对原鸿**工厂厂房及土地享有优先购买权，无事实与法律依据，不予采信。二被告未经二原告同意，擅自在原鸿达化门面房最西头构建砖混结构平房一间，在大门东边建简易房屋一间，并搭建钢筋大棚、堆放沙子一堆，在院内存放搅拌机两台、龙门架三台，侵犯了二原告对该厂房及土地使用权的用益权，实属不当。二被告占用二原告门面房两间经营钢材生意，也超出了案外人陈**与被告张**签订的协议范围，构成了对二原告财产权的侵犯。故二原告诉请二被告停止侵害，并腾出其所占用原告的房屋及土地，符合法律规定，予以支持。至于案外人陈**因将原鸿**工厂厂房及土地使用权转让给二原告后，二被告提出确认转让协议无效，并要求赔偿租赁合同损失的要求，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题规定的解释》第21条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。这与本案不属同一法律关系，本案不予处理，二被告可另行主张权利。故依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题规定的解释》第二十一条之规定，判决：被告张**、刘**于本判决生效后二十日内自行拆除建在原告田**、赵*所有的位于方城县赵河镇建设路西段路西南(原鸿**工厂)临街门面房外最西头的砖混结构平房一间、大门东边简易房屋一问以及门面房墙外的钢筋大棚一个，移走停放在原鸿**工厂院内的两台搅拌机和三台龙门架以及临街房外堆放的沙子和钢筋、并腾出存放在临街门面房屋内的全部物品。案件受理费100元，由被告张**、刘**负担。

上诉人诉称

张**、刘**上诉称：1、诉讼主体资格错误，上诉人占用该土地是受原鸿达化工厂原所有人陈**委托，看管房产和实物。上诉人的行为是经所有权人授权的、是合法的。2、上诉人与方城**工厂原所有权人陈**签订有“租赁地皮协议”，上诉人承租在先，而被上诉人与陈**签订的买卖协议在后，上诉人所建的一间平房及钢材大棚一处及简易房一间用以经营钢材，原审认定是在被上诉人取得所有权之后建造属认定事实错误。3、上诉人对土地的使用权是基于租赁合同产生的，不因所有权发生变动而影响该合同的效力，原审认定上诉人构成侵权错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

田**、赵**辩称：1、被上诉人依据两级法院的判决。依法取得了原鸿**工厂的房地产权，期间陈**也将上述事实告知了上诉人，上诉人在没有合法依据的情况下继续占用被上诉人的房地产属侵权行为。对其提起诉讼主体适格。2、上诉人与案外人陈**之间的租赁合同的发生的争议与本案不属同一法律关系，不影响被上诉人对上诉人主张权利。3、关于上诉人诉称曾与陈**协商购买原鸿**工厂一事被上诉人并不知道，且按照《物权法》的规定，也是以房产部门的登记为准。请求二审维持原判。

根据双方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：上诉人的行为是否构成侵权。双方对争议焦点均无异议和补充。

双方在一审中均未提交新的证据。

本院查明

二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，关于上诉人诉称其主体资格不适格问题，虽然上诉人诉称是受原鸿**工厂所有权人陈**同意看管房产，但该房产已经两级人民法院的判决确认，上诉人诉称的继续看管行为已无事实及法律依据，且上诉人认可其在租赁的地皮上搭建构筑物，与其自称的看管身份发生矛盾。被上诉人以其搭建的构筑物构成侵权为由提起诉讼，二上诉人的主体资格是适格的。虽然上诉人与案外人陈**签订有租赁地皮协议，但该协议并没有约定租赁期限，属不定期的租赁合同，权利人可随时向其主张权利。同时上诉人所建的构筑物虽然在被上诉人取得合法所有权之前，但已超出上诉人张**与案外人陈**签订的协议范围，已属一种侵权事实存在，现该房产的所有权人主张上诉人停止侵权予以拆除符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼参与人的主体资格适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人张**、刘**承担。

判决为终审判决。

裁判日期

二0一三年三月十九日