深圳市深**有限公司与高**建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人深圳市深装总装饰工程**公司与被上诉人高**等四人建筑物区分所有权纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第985-988号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了四案，现已审理终结。

原审原告一审诉讼请求为：1、被告停止侵权、恢复沙河新X街单身宿舍X栋底层架空层为公共车库；2、被告赔偿损失每案各2万元；诉讼费由被告负担。各原告于庭后申请撤回第2项诉讼请求。

一审法院查明

一审经审理查明，被告原名深圳市装饰工程工业总公司，于2001年2月21日变更登记企业名称为现名。

1997年至2004年期间，各原告（或案外人）分别与被告签订《深圳市装饰工程工业总公司沙河宿舍买卖合同》，向被告购买深圳市南山区沙河新X街单身宿舍X栋的涉诉房产（各原告的房产房号、建筑面积、产权登记时间、买卖合同签订时间详见附表）。该单身宿舍X栋建有底层架空层，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深**土委”）曾就底层架空层核准登记，并核发了深房地字第号房地产证，登记权利人为被告，登记用途为“住宅”，登记建筑面积为703.22平方米。2011年9月30日，深**土委向被告作出深规土（2011）XX号《关于撤销深房地字第号﹤房地产证﹥核准登记的决定》，载明：你司于1998年8月25日申请办理新X街单身宿舍1栋底层架空层房地产登记，原市规划与国土局南**局核发了深房地字第号房地产证，房地产登记用途为“住宅”；根据深规建许*（1994）N-XX号《建筑许可证》记载，新X街单身宿舍楼底层架空层作停车用，不计入容积率，经核查，上述底层架空层并未经相关主管部门同意改变用途为“住宅”；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定，我委决定撤销深房地字第号房地产证；如不服本决定，可自接到本决定通知书之日起60日内向市政府行政复议机构申请复议，或自收到本决定书之日起3个月内向人民法院起诉。被告称没有找到深**土委送达的上述决定，亦未提交证据证明其就上述决定申请行政复议或提起行政诉讼。

据原审法院向深**土委调取的深规建许*（1994）N-XX号《建筑许可证》记载，涉诉单身宿舍楼共8层，建筑面积7332平方米，底层架空层作停车用，面积约830平方米，不计入容积率，以上为宿舍，面积约6502平方米，计入容积率。经查，涉诉单身宿舍楼2至8层每层11套房产，共计77套房产，均进行了分户产权登记，其中有39套登记在被告名下。

各原告表示，涉诉单身宿舍楼于1997年投入使用，架空层根据规划属于敞开空间，只有柱子，当时业主可以用来停放自行车；从1999年开始，被告在整个底层架空层四周建造了围墙，将其封闭，仅留上楼的楼梯，架空层除了左侧大约70-80平方米被被告改建为住宅，其余部分架空层均用作仓库并由被告出租至今。针对以上主张，各原告提交了分别于2011年5月17日及起诉前拍摄的照片，及深圳**证处2015年3月24日出具的（2015）深证字第XX号《公证书》，《公证书》内容为：经原告方*汉申请，公证员卢**于2015年3月23日与原告方*汉来到深圳市南山区沙河新X街X号一住宅小区，由原告方*汉对小区入口、门牌、住宅楼等进行拍照。被告确认照片拍摄的场景系涉诉单身宿舍楼，并对《公证书》无异议，上述照片及《公证书》所附照片显示楼房底层均被卷闸门封闭。各原告另提交了被告2009年向原告廖*开具的数份收据，载明收到原告廖*支付的架空层货物堆放费，每月200元。原告廖*称，因其有货物需存放，便找被告在底层架空层划了3-4平方米的空间用于存放货物，共租赁了约一年。被告当庭表示不清楚底层架空层的使用情况，在原审法院指定的期限内亦未就使用情况提交书面意见及相关证据。

2011年12月，涉诉单身宿舍楼部分业主向被告发出《关于恢复底层架空层用途的函》，要求被告将底层架空层违建部分拆除，恢复规划功能，变为自行车、汽车库，由全体业主使用。

原、被告均确认涉诉单身宿舍楼为独栋楼房，未成立业主委员会。

另查，涉诉单身宿舍楼其他十八名业主于2014年4月10日起诉被告，诉讼请求与本案一致，案号为（2014）深南法民三初字第400号。

一审法院认为

原审法院认为，涉诉架空层是沙河新X街单身宿舍X栋整体结构的一部分，不计入建筑面积，开发商无需就架空层向主管部门支付土地使用费。该架空层的规划用途为停车，但各原告（或案外人）分别与被告签订的《深圳市**总公司沙河宿舍买卖合同》未就车位的归属进行约定，故架空层的权利依附于计算容积率的建筑物之上。当涉诉单身宿舍1栋的房屋单元全部进行分户产权登记之后，不计算容积率的架空层的权利将转移并归属于全体业主。各原告主张被告将涉诉架空层封闭后作为仓库进行出租，并进行了举证，被告表示不清楚架空层的使用情况，且未提出反驳证据，故原审法院依法采信各原告的主张，被告的行为构成侵权。虽然各原告起诉前未召开业主大会，亦未经过投票等方式征求业主意见，但涉诉单身宿舍楼未成立业委会，且架空层以上77套房产中有39套登记在被告名下，各原告就本案诉讼召开业主大会或书面征求意见客观上存在较大难度。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，故各原告的起诉于法有据。《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行营利性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，人民法院应予支持。被告应停止侵权、按照深规建许*（1994）N-XX号《建筑许可证》恢复涉诉架空层为停车用途。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审**委员会讨论决定，判决：被告深**深装总装饰工程**公司于本判决生效之日起一个月内停止侵权、按照深规建许*（1994）N-XX号《建筑许可证》恢复深圳市南山区沙河新X街单身宿舍1栋架空层为停车用途。案件受理费每案各100元，均由被告负担；各原告预缴的其余受理费，每案各200元，原审法院予以清退。

上诉人诉称

上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第985-988号民事判决书；2、诉讼费由被上诉人支付。

本院查明

事实和理由：被上诉人诉上诉人建筑物区分所有权纠纷，业经深圳市南山区人民法院作出一审判决，该判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销改判。

一、程序错误。

本案依据被上诉人的诉讼请求明显为侵权纠纷，而一审法院未经合法程序将案件转化为建筑区区分所有权纠纷。侵权的前提是确权，拥有合法权利是侵权的基础。上诉人必须对被侵权的物拥有处分、使用、收益的权利。由于被上诉人没有明确证据表明其对架空层有处分、使用、收益的权利，同时也未在诉讼申请中要求予以确权，因此一审法院直接判令上诉人承担侵权责任属程序错误

1、《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条是指权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条款明确指出该行为应当由权利人行使，由于被上诉人没有明确证据表明其有所有权、处分权，因此该诉讼请求缺乏法律基础，而本案中被上诉人并未在诉讼请求中提出确认底层架空层所有权的诉讼请求，根据民事诉讼不诉不理的原则，一审法院不应扩大审理权限，直接通过事实认定部分来认定被上诉人对底层架空层的所有权。

2、在本案中，底层架空层确实存在所有权争议，即使如一审法院在事实认定部分中认定底层架空层归全体业主所有，也不代表本案被上诉人有全部处分的权利，可以向上诉人主张侵权责任，根据一审法院的事实认定上诉人也是该共有财产的共有人之一且占有大部分份额，被上诉人无权未取得其他多数共有人同意的情况下就该共有财产提出诉讼。

因此，由于涉案被上诉人未就底层架空层权属提出确权的诉讼请求，因此在权属不明确的情况下，一审法院判决上诉人侵权违反法律程序，同时即使如一审法院在事实认定中认定的被上诉人是涉案建筑物的共同人，因被上诉人未取得底层架空层三分之二以上共有人的同意，因此也无权提出该诉讼，一审法院由此判令上诉人承担侵权责任，是程序错误。

二、认定事实错误，上诉人是底层架空层的所有权人，并非全体业主共有。

1、涉案单身宿舍并非一般意义的商品楼，它是计划经济、国有企业向市场经济转变过程中的产物，具有一定的特殊性。涉案建筑物是由当时为国有企业的上诉人投资兴建，然后根据国家政策出售给自身员工的，并非在市场上出售的商品房。房屋建成之初，该涉案建筑全部所有权归属于上诉人，因此架空层初始登记为上诉人所有。上诉人根据国家政策和与员工之间的约定将部分房产出售给员工，并非一般意义上开发商与购房者之间的关系，在上诉人与员工之间购房协议中并没有就架空层有相关约定，应当视为上诉人并未将架空层权属转让给当时的购房员工。

2、涉案架空层曾被国土管理部门核准登记过，并核发了房产证，虽然深**土委于2011年9月30日撤消了该房产证，但撤销的原因在于该房地产证登记用途为住宅，不符合建筑许可证记载，而不是否定上诉人对架空层的所有权。该撤销行为恰恰证明架空层属于上诉人，只是不能办理相关分户产权登记。

3、涉案架空层被国土管理部门核准登记过的事实也同时证明该架空层符合《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的专有部分的定义。

因此，从历史沿革来说，架空层属于上诉人所有，架空层也符合国家法律规定属于建筑物专有部分，上诉人并没有将该部分权利转移给被上诉人。

三、一审法院适用法律错误。

1、一审法院认为架空层未计入容积率，因此当建筑进行分户产权登记之后，架空层所有权转移归全体业主没有法律依据。没有任何法律法规对一审法院上述认定予以支持，建筑物中不计入容积率的部分有许多包括露台、一半阳台、飘窗、阁楼等，不能因为这些面积没有计入容积率而认为这些面积就归全体业主所有。

2、物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，第七十四条第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此涉案架空层，上诉人并未有作为公摊面积出售，并且架空层是具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；是能够登记为特定业主所有权客体的建筑物、构筑物和特定空间。因此架空层是初始登记时归上诉人所有，曾办理过房产证表明也符合专有部分的定义，上诉人可以通过出售、附赠和出租等方式约定给特定业主。

3、即使如一**院认定的架空层归全体业主所有，一**院适用《依据最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条也是错误的，上诉人也应是该架空层的共同所有者，且占大部分份额，被上诉人没有任何法律依据不能代表全体权利人，一**院的应共有产权占少数部分权利人要求作出的判决是剥夺了共有产权占大多数权利人的对自有财产处分的权利。

综上所述，一审法院程序错误，认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。

被上诉人的主要答辩意见为：一审程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。

本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案系建筑物区分所有权纠纷。本案二审的争议焦点是：一审判令上诉人恢复涉诉架空层为停车用途是否正确？本院认为，深规建许字（1994）N-XX号《建筑许可证》明确涉诉架空层系停车用，不计入容积率。2011年9月30日，深**土委向上诉人作出深规土（2011）XX号《关于撤销深房地字第号﹤房地产证﹥核准登记的决定》，明确了上述建筑许可证的相应规定，将上诉人取得涉诉架空层房产证撤销。上诉人享有涉诉架空层相关权益的依据消灭，被上诉人主张上诉人应当恢复涉诉架空层为停车用途的理由成立，一审判令上诉人恢复涉诉架空层为停车用途正确，应予维持。综合全案的案情，一审对案由进行调整并无不当，一审认定涉诉架空层属全体业主亦有相应的依据，上诉人将涉诉架空层改建、用于停车以外的用途并收取利益的状态仍在持续中，上诉人应当停止侵权，恢复涉诉架空层为停车用途。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

各案均驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费均由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日