江苏同**有限公司与启东**护局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江**有限公司（以下简称同**司）与被上诉**保护局（以下简称环保局）房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第01619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2014年2月20日，环保局作为乙方与启东同明建筑装饰工程有限公司（甲方）签订房屋租赁合同。双方约定甲方将开发区纬二路268号西大楼租赁给乙方，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，年租金60万元，次年起以每年5%递增，于每年的1月1日前付清，如逾期，则乙方按日租金的两倍支付滞纳金。乙方在承租期间每年向甲方交纳物业管理费5000元，于支付租赁费时一并付清。双方对房屋使用、管理等方面亦作了约定。合同签订后，环保局按约向同**司支付了2014年度租金。2015年度租金及物业管理费至今未付。2015年5月1日起，环保局根据启东市政府相关会议决定，整体搬迁至紫薇路718号。

另查明，同**司出租给环保局的房屋权证齐全。

再查明，2014年10月17日，启东同明建筑装饰工程有限公司工商登记变更为同**司。

一审法院认为

原审法院认为，同**司、环保局签订的租赁合同系双方真实意思表示且案涉房屋权证齐全，故合同合法、有效。环保局称其于2015年5月初向同**司交还所有房屋钥匙并口头告知同**司解除双方租赁关系。而同**司在庭审中认为是5月底才收到房屋钥匙，且环保局从未向其作出过解除房屋租赁关系的意思表示，故其认为租赁合同仍在继续履行之中。原审法院认为，首先，环保局作为市直单位根据政府统一规划调整搬迁至指定地点，同**司、环保局间的房屋租赁合同事实上已履行不能。其次，在环保局整体搬离并交还所有钥匙的情况下，同**司称环保局至今未表示过不再租赁房屋的说法，有违常理，原审法院碍难采信。最后，环保局将承租房屋的所有钥匙交还，即使无口头表示亦是用行动表明了不再租赁案涉房屋，同**司接受钥匙的行为，应视为双方对租赁关系结束均知情。综上，原审法院认为，同**司、环保局之间的租赁关系已于环保局搬离并交还所有钥匙时结束。关于结束时间，环保局称其于2015年4月搬离，但未能提供相关证据证明该时间点，同**司在庭审中自认于5月底收到全部钥匙。结合启东市人民政府办公室出具的书面证明证实环保局于2015年5月1日起整体搬迁，考虑到搬迁、交接需要一定的合理时间，故原审法院确认同**司、环保局双方的实际租赁时间于2015年5月底结束。环保局应向同**司支付2015年1-5月的租金262500元（630000元／12个月×5个月）及2015年1-5月的物业管理费2083元（5000元／12个月×5个月）。

同**司、环保局双方对租金支付时间进行了约定，然环保局未能按时履行，构成违约，同**司要求环保局支付滞纳金的要求，原审法院予以支持。但双方约定的滞纳金过高，原审法院以同**司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，依职权酌定调整为同**司损失的30%。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、环保局于判决生效之日起20日内支付同**司2015年1-5月租金262500元及物业管理费2083元。二、环保局支付同**司滞纳金78750元。本案受理费16186元，依法减半收取8093元，由同**司负担6021元，由环保局负担2072元。

上诉人诉称

宣判后，上**明公司不服，向本院提起上诉称，原审认定双方当事人之间房屋租赁合同关系已经于环保局交还钥匙时结束，是完全错误的，并直接导致实体裁判错误；原审所作的实体判决错误，明显违反了我国合同法第八条的规定；原审未能依法行使释明权违法；原审对双方约定的逾期支付租金的违约金所进行的调整，明显失当；原审在一审诉讼费用的承担上，也明显错误。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人环保局答辩称，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方当事人订立的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应当确认合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行。诉讼中，环保局虽然提出租赁合同已经同**司同意已经解除，但其作为主张合同解除的一方应当提供充证据证明双方对解除合同意思表示一致。仅就目前证据，本院无法认定双方当事人已经协议解除合同。由于环保局系根据政府统一规划调整搬迁至指定地点，故案涉租赁合同在实际上已经无法履行。在诉讼过程中，同**司已经认可环保局在2015年5月底向其交付钥匙，对于实际无法履行的租赁合同，在环保局已经向上诉人交付租赁标的物后，原审确认租赁关系于2015年5月底结束并无不当。原审判决环保局支付2015年5月之前的租金以及物业管理费正确。对于逾期给付租金的滞纳金问题，本院认为，租赁合同约定每逾期一日，按照日租金的两倍支付滞纳金显然过高。由于同**司未对逾期给付租金造成的实际损失充分举证，故按照通常标准判断，逾期给付租金的损失可以按人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率等因素予以确定。原审对于该损失按照租金总额30%予以调整，已经对同**司的权益给予了充分保护，在此情形下，上诉人仍提出对逾期支付租金的滞纳金进行调整明显不当的上诉理由，本院不予采纳。由于环保局未能举证证明同**司已经就解除合同后相应损失已经放弃主张，同**司在本案中仅主张了租金、滞纳金、物业管理费，故同**司就合同解除后其他可能存在的损失，可以依法另行解决。至于诉讼费用分担问题，原审按照同**司的诉讼请求、一审判决支持的相应金额等因素综合考虑，从而确定上诉人应承担的诉讼费用并不违反法律规定，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审认定基本事实清楚，实体处理结果并无不当，其判决可予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16186元，由上**明公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日