安徽省庐**有限公司与蒋三星物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告安徽省庐**有限公司（以下简称嘉**公司）与被告蒋三星物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，依法由审判员王*适用小额诉讼程序于2016年1月19日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院查明

本院查明：嘉**公司系越城花园小区物业管理企业，蒋三星系该小区14号楼102室的业主，其房屋建筑面积为126.25平方米。嘉**公司根据与安徽**限公司签订的《前期物业服务合同》为越城花园小区提供物业管理服务，合同约定自2008年6月1日起至2012年12月31日期间越城花园小区多层住宅物业费标准为0.35元／月·平方米，自2013年1月1日起至2014年3月31日期间越城花园小区多层住宅物业费标准为0.50元／月·平方米，该收费标准业经庐江县物价局核准。蒋三星自2011年1月1日起至2014年3月31日期间未向嘉**公司交纳物业费，蒋三星累计欠物业费2007.38元（0.35元／月·平方米×126.25平方米×24个月＋0.50元／月·平方米×126.25平方米×15个月）未付。嗣后，嘉**公司向蒋三星催讨物业费未果，以致成讼。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉**公司与蒋**之间虽未签订物业服务合同，但根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，越城花园小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应由建设单位即安徽**限公司选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同，因此，嘉**公司与安徽**限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力，嘉**公司与包括蒋**在内的业主均应按该合同约定履行义务。嘉**公司履行了为蒋**入住的越城花园小区提供物业服务的主要义务，蒋**作为该小区的业主之一，亦享受了相应的物业服务，交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。同时，嘉**公司具有相应的物业服务企业资质，其物业费收费标准业经有关物价部门核准，故嘉**公司要求蒋**交纳自2011年1月1日起至2014年3月31日期间的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量。蒋三星自2011年1月起即未交纳物业费，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。本案审理中，蒋三星并未能提供证据证明嘉**公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形。而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。嘉**公司在物业管理过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，蒋三星作为业主可以依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求嘉**公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，现蒋三星拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告蒋三星于本判决生效之日起三日内给付原告安徽省庐**有限公司物业费2007.38元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽省庐**有限公司负担。

本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日