青岛三**限公司与金**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告三友置**限公司诉被告金**、第三人青岛金**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三友置**限公司之委托代理人高*、刘*，被告金**之委托代理人王**，第三人青岛金**有限公司之委托代理人陶**、孙*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告于2015年5月15日通过第三人（金鼎**公司）拟承租被告位于青岛市崂山区海龙路6号瑞士花园西区7号楼2单元101户的房产用于办公。三方于2015年5月15日签订房产租赁合同，合同中约定租赁期限为2015年6月8日起至2017年6月7日止，被告交房日为2015年6月8日。签订合同当日原告即按被告、第三人要求全款预付了20万元租房款及16667元租房押金。原告付款的第二天即得知此房产发生过重大刑事案件，直接影响公司文员办公。被告在签订租赁合同时，隐瞒此事，违反了诚实信用等法律原则，没有尽到告知义务。鉴于租赁合同未到履行时间，房产也尚未交接，原告的主张合理合法。原告诉请判令：1、解除房产租赁合同（租赁合同未履行）；2、被告返还原告房产租金20万元及房产押金16667元，共计人民币216667元；3、被告承担自租金及押金支付之日起到实际返还之日的银行同期贷款利息；4、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，原、被告签订的租赁合同在2015年5月15日正式签订生效，合同第10条明确规定，被告如果违约不交付房屋，要向原告支付6个月租金，原告在5月17日的电话中说涉案房屋发生过凶杀案，不能接受这个房屋，但是被告从来没听说过，被告同意解除合同，但原告违约，应该按合同支付6个月的租金作为违约金。

第三人陈述，原告给被告的一万元，被告付给第三人作为中介费，出现纠纷后其一直给双方协调，但协调不成。

本院查明

经审理查明，2015年5月15日，被告金**作为甲方、原告青岛三**限公司作为乙方、第三人青岛金**有限公司作为丙方签订《房产租赁合同》，约定甲方将其所有的位于青岛市崂山区海龙路6号瑞士花园小区7号楼2单元101户房屋出租给乙方，建筑面积341.96㎡，房屋租赁期共24个月，自2015年6月8日起至2017年6月7日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公使用。房屋租金为16667元／月，租金总额为400000元，租金支付方式为年付，首笔租金合同签订当日支付。甲方收取乙方租赁押金16667元，待租赁期满物业交接之时，乙方结清所有应缴费用，甲方无息返还乙方押金，如乙方未结清费用或造成设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。合同签订后，原告依照约定支付被告首笔租金200000元、押金16667元。合同第十条约定“……在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按照本合同六个月租金额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任……”。

另查明，合同签订后涉案房屋未交付给原告。

再查明，被告已于2015年6月8日通过银行转账返还原告房租96000元。

庭审中，原告提交其2015年5月21日出具的解除租赁合同的函一份及EMS快递一份。主张原告在合同签订的第二天，即2015年5月16日意外得知并落实承租的房屋内发生过抢劫杀人案件，至今未破案。由于原告承租房屋系用于办公使用，公司内的女员工表示无法在这种场所内工作，严重影响了原告的公司经营及工作氛围，遂立即向第三人及被告通知，要求退租。第三人在2015年5月18日接到退租的通知后亦及时通知了被告。同时，原告已向被告书面发函要求解除合同，但被告明知该房屋系凶宅无法出租的情况下拒收书函快递。原告认为被告的行为已违反诚实信用原则，被告明知房屋无法出租，仍在签订合同的当天将合同的违约金由一个月提高至六个月，说明被告担心原告在知晓房屋发生了刑事案件后会退租，而恶意增加了违约金标准。且双方约定的承租起始日期未开始，被告也未交付房屋，该合同没有实际履行。原告为避免双方的损失扩大，及时通知了被告要求退租，而被告却为了违约金拒绝解除合同。经质证，被告称快递没有收到，但第三人通过微信方式告知过被告原告要求解除，被告就该函于5月22日通过第三人给过原告书面答复；第三人对上述证据没有异议。

原告提交崂山**警大队出具的证明一份，载明2004年3月4日晚22时40分许，位于崂山区瑞士花园7号楼2单元101户内发生抢劫杀人案，已立为刑事案件侦查。经质证，被告主张凶杀案其并不知情，涉案房屋系被告2005年从他人处购得；第三人对上述证据没有异议。

被告提交2015年5月22日被告通过第三人转给原告的“回复青岛三**限公司2015年5月21日的‘解除租赁合同函’”及被告委托代理人与第三人鲁**经理微信沟通本案相关事宜的截图打印件8张，证明原告提出要解除合同后被告给过原告回复表示原告提出解除合同，被告表示尊重，但不认可其理由，被告自5月18日起通过第三人进行沟通，并提出协商解决方案。经质证，原告表示其未收到回复函，第三人表示其收到回复函后通过微信告知了原告，并一直跟双方进行沟通。

上述事实，有原告提交的租赁合同、房地产共有权证复印件、房款收条、押金收条、解除租赁合同的函、EMS快递、证明，被告提交的回复函、微信截图、个人汇款银行回单打印件及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。

本院认为

本院认为，关于原告要求解除房产租赁合同的诉讼请求，被告作为涉案房屋的所有权人，自2005年购得房屋开始长期管理、使用该房屋，应当全面了解房屋情况，包括该房屋曾于2004年发生过抢劫杀人案的事实，该事实虽然未对房屋的物理形态、使用功能等造成影响，但在当下的社会文化中势必会因此导致房屋的价值贬损并影响原告将该房屋作为经营场所办公使用，故在双方签订合同时应将房屋情况全面、详尽的告知原告；即使被告确实不知晓发生抢劫杀人案的事实，原告在知晓该情况后立即将该情况告知被告并因此要求解除合同亦符合常理，并不构成违约，原告该项诉讼请求本院予以支持，因原告于2015年5月21日通知被告解除租赁合同，被告在2015年5月22日的回复函中表示已收到原告的通知，故原、被告签订的《房产租赁合同》自2015年5月21日起解除。

关于原告要求返还房产租金20万元、房产押金16667元的诉讼请求，双方解除合同时涉案房屋并未交付给原告使用、承租期尚未开始计算，被告应返还原告已经收取的房租及押金，但返还的数额双方存在争议。本院认为，一方面原告在签订合同仅三日后即提出解除合同，亦并未使用涉案房屋，被告应将房产押金及大部分租金返还原告；另一方面，考虑到本案的实际情况，原告签订合同后又要求解除合同的行为势必影响被告使用或另行出租房屋，对被告的利益造成一定损失，依据公平原则原告应给予被告一定补偿，具体数额酌定为双方约定的月租金即16667元为宜，该款项直接从被告返还原告的租金中予以扣除，再扣除被告已经返还原告的96000元，被告应再返还原告租金87333元（200000元-96000元-16667元）、押金16667元，共计104000元。

关于原告要求被告支付租金及押金利息的诉讼请求，因原告并未提交明确证据证明被告签订合同时存在明显过错，原告要求支付利息缺少事实及法律依据，故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告青岛三**限公司与被告金旭兵2015年5月15日签订的《房产租赁合同》自2015年5月21日起解除；

二、被告金**于本判决生效之日起10日内返还原告青岛三**限公司房屋租金87333元、押金16667元，共计104000元；

三、驳回原告青岛三**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4550元，诉讼保全费1670元，共计6220元，由原告青岛三**限公司承担3234元，被告金**承担2986元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内将其承担部分直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日