马**、马占虎与马**、马**土地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**、马占虎与被告马**、马**土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，于2014年7月23日作出（2014）霍*初字第1012号民事判决书，被告马**、马**不服该判决，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院，州分院于2015年4月30日作出（2015）伊州民二终字第49号民事裁定书，裁定撤销（2014）霍*初字第1012号民事判决书，发回本院重审。本院于2015年7月30日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马**、马占虎及其委托代理人吴*与被告马**、马**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马**、马**诉称，2012年4月经人介绍，我们与被告经协商口头达成协议，约定由被告将位于xxx镇xxx路一面积约3.2亩土地（空地）使用权转让给我们用于商业开发，总价165万元，先付50万，余款待被告办完土地使用权过户手续后付清。双方达成口头协议后我们支付50万元，后因被告不办理过户手续且将该宗土地转让他人产生纠纷，我们遂以双方协议无效为由诉至法院，一审法院以合同无效为由判决被告返还转让金，被告上诉后二审法院认定转让合同有效，但被告早在2012年8月将该宗土地转让他人，表明被告拒绝继续履行合同，且合同的目的也无法实现，根据合同法第九十四条之规定，请求：（1）解除原被告的土地使用权转让合同；（2）要求被告返还土地转让费50万元；（3）要求被告赔偿损失99347.1元（自2012年4月至2015年8月按年利率6.15%计息）；（4）本案涉诉费用由被告承担。

被告辩称

被告马**、马**辩称，原告所述2012年4月我们将土地使用权转让给原告，总价款为165万元属实，但协议是付完款后先办公证手续，后办过户手续，而不是办完手续再付余款。约定先付50万元定金，在5月21日前付完全款。原告未在2012年4月25日前付清50万，之后陆续付了50万，该50万是定金，余款原告一直未付，我们多次催促后，到2012年8月份原告说不要地了，让我们转让掉，之后我们将地转让给他人了。现同意原告解除合同的请求，但其余的请求不同意。

原告就其诉称的事实提供了如下证据：

1、收条二张（原卷19-20页），用以证实原告于2012年4月15日向被告马**支付了19万元，于2012年4月26日向两被告支付了31万元，合计50万元的土地转让费的事实。

被告马**、马**质证意见：没有异议。

2、协议书一份（原卷23页），协议是由曹*与郑某某、马某某订立的协议书，约定曹*以40000元的代价将本案土地交付给郑、马二人，用于冲抵双方的债务，用以证实本案买卖合同的标的物土地来源为曹*转让给郑、马二人的。

被告马**、马**质证意见：对真实性不认可，土地使用权证上登记的是郑某某、马某某予以认可，其余的不清楚。

3、土地使用权转让登记卡（原卷24-39页），用以证实曹*将土地转让给郑某某、马某某并在霍城县国土资源局办理了过户手续的事实。

被告马**、马**质证意见：证据上没有相关部门领导的签字，不予认可。

4、土地转让协议书一份（原卷40页），用以证实两被告与荀某某、杨某某签订土地使用权转让协议书一份、转让时间是2012年8月18日，即在被告收取原告50万元预付款后转让的。本案合同未解除，被告又将土地转让给他人，导致本案合同无法履行，只能解除的事实。

被告马**、马**质证意见：合同属实，予以认可，我们以155万元价格卖掉，我们也有损失。

被告马**、马**就其辩称的事实提供了如下证据：

1、土地使用权转让合同书一份（郑某某转让给被告的、原卷41页），用以证实被告对土地有处分权的事实。

原告的质证意见：对证据予以认可，但两被告与郑某某未办理过户手续，两被告未取得转让权。

2、电话录音电子文件、内容打印版各一份（由于设备原因无法当庭播放，庭后播放）（原卷43页），用以证实协议签订后，原告未按时付款构成违约，造成被告损失，原告让被告将土地转让他人的事实。

原告质证意见：对录音内容真实性不认可，视听资料应当保持完整、真实，因此要求视听资料不得裁剪，以电话录音取得的资料，应当由通讯营运部门的通话时长记录予以证实，被告提供的录音已经经过裁剪，也没有电信部门的通话时长的证明，该录音不完整。

3、室内装修合同一份（原卷44页），用以证实原告未及时付款，致使被告的店面装修推迟完工，造成被告的经济损失20余万元的事实。

原告质证意见：不予认可，原告未参与合同的订立，无法判断合同的真实性，该合同也不能证实被告的主张，与原告的诉求无关，缺乏关联性。

经原、被告举证、质证和庭审辩论，本院对本案基本事实及其法律后果作如下归纳：

1、争议焦点：1、原告付给被告的19万元的性质；2、合同不能履行的责任；3、原告的损失的计算方式是否合法。

2、对双方无异议的以下事实，予以确认：2012年4月经人介绍，原告与被告经协商口头达成协议，约定由被告将位于xxx镇xxx路一面积约3.2亩土地（空地）使用权转让给原告用于商业开发，总价165万元。

3、关于原告提供的证据1、4，因被告对该证据予以认可，效力予以确认。

4、关于原告提供的证据2，因被告认可该土地使用权证上登记的是郑某某、马某某，其真实性予以确认。

5、关于原告提供的证据3，因该证据出自于霍城县国土资源局，被告亦认可该土地使用权证上登记的是郑某某、马某某，故该证据的效力予以确认。

6、关于被告提供的证据1，原告无异议，该证据的效力予以确认。

7、关于被告提供的证据2，原告不认可，被告未提供其他证据佐证，其效力不予确认。

8、关于被告提供的证据3，因该合同与本案无关联性，其效力不予确认。

9、关于原告主张的先付50万元，余款待被告办完土地使用权过户手续后付清的事实，被告否认，原告未提供证据证实，该事实不予确认。

10、关于被告主张的付完款后先办公证手续、后办过户手续，先付50万元定金，在5月21日前付完全款的事实，原告否认，被告未提供证据证实，该事实不予确认。

本院查明

经审理查明，2012年4月经人介绍，原告与被告经协商口头达成协议，约定由被告将位于xxx镇xxx路一面积约3.2亩土地（空地）使用权转让给原告用于商业开发，总价165万元。合同达成后原告分别于2012年4月15日向被告支付土地转让费19万元，2012年4月26日支付31万元，合计50万元。2012年8月18日被告又将该地以155万元的价格转让给案外人荀某某、杨某某，并将该地已交付给案外人荀某某、杨某某。此后双方为退款之事产生纠纷，原告诉至法院，请求依法裁判。

本院认为

本院认为：原告与被告经协商口头达成土地转让合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律的保护。关于双方争议的原告付给被告的19万元的性质一事，被告主张该19万元为土地转让的定金，原告否认，被告给原告出具的19万元的收条中也未明确约定该款为定金，被告也无其他证据证明，故被告的主张本院不予采信，原告的该款为土地转让费的主张予以采信；关于双方争议的合同不能履行的责任一事，认为，被告在双方口头达成土地转让协议后，且收取了原告50万元的转让费，在没有解除该合同的前提下，将该合同的标的物又转让给他人并已交付，另外也不能举证证明原告有违约行为在先的事实，导致该合同无法履行的责任应由被告承担；关于双方争议的原告损失的计算方式是否合法一事，原告损失的计算依据为银行的贷款利率，该方法符合法律的规定，予以确认。综上所述，原、被告之间达成的土地转让合同现已无法继续履行，原告的合同目的不能实现，导致该合同无法履行的责任在于被告，故该合同应予解除，被告收取的合同价款应当返还，原告的损失应予赔偿，原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：

裁判结果

一、解除原告马**、马占虎与被告马**、马**达成的土地使用权转让合同。

二、被告马**、马**于本判决生效后十日内向原告马**、马**返还土地转让费50万元。

三、被告马**、马**于本判决生效后十日内向原告马**、马**赔偿损失99347.1元（自2012年4月至2015年8月按年利率6.15%计息）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9760元，由被告马**、马**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。

裁判日期

二〇一五年十一月十日