吴**与王**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴*华诉被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王*独任审判，于2015年12月29日、2016年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告吴*华及其委托代理人刘**、被告王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴*华诉称：原告是上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人；2015年8月，原、被告签订房屋租赁合同，原告将系争房屋出租给被告，租期3年，合同约定不得转租；但被告未经原告许可，擅自将系争房屋转租给他人。故诉至法院，请求判令：1、原、被告于2015年8月26日签订的租赁合同于2015年12月14日解除；2、被告迁出系争房屋，并返还原告；3、被告支付房屋使用费，从2015年12月15日起按每月人民币4，000元（本案币种均为人民币）的标准支付至被告迁出并返还上述房屋之日止；4、被告支付原告违约金4，000元。

被告辩称

被告王**辩称：被告并未将房屋转租，是借给朋友暂住，朋友帮忙分担租金；同意解除租赁合同，但要求原告赔偿被告的装修费用。

本院查明

经审理查明：系争房屋产权人系原告，建筑面积74.93平方米。

2015年8月26日，原、被告签订《租赁合同》。约定：租赁期限为3年，自2015年9月10日起至2018年9月9日止，月租金为4，000元；保证金4，000元，该保证金不可视为被告预付的租金，原告应于租赁期满，被告迁空交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后3天内无息返还被告，当被告有任何拖欠应付款项时，原告有权从该保证金中先行支付，支付部分被告应立即补足；被告在租赁期内，未经原告书面同意，不得将房屋部分或全部转租给第三方；租赁期内，该房屋所有公用事业费，如水、电、煤气、电讯、收视费等一切由被告使用而产生的费用均由被告承担；被告的违约行为，致使合同无法履行，被告无权请求返还保证金，若给原告造成损失的被告负责赔偿。合同签订后，被告支付了保证金4，000元，租金付至2016年2月。

2015年10月，原告发现被告将系争房屋转租他人，遂向被告提出异议。2015年12月13日，原告上门与实际使用人交涉租赁使用事宜，实际使用人称房子是向被告借的，让原告与被告交涉。双方发生纠纷，原告报警处理。

2015年12月14日，原告诉至本院，作如上诉请。本院于2015年12月18日，将诉状副本送达给被告。

审理中，被告申请对系争房屋的装修价值进行司法审价，但未支付审价费。原告要求合同解除后，被告将家具、空调、脱排油烟机、冰箱、洗衣机、煤气灶、热水器搬出，其他无法拆除的装修同意补偿装修费5，000元。被告希望家具家电全部留下，原告给予相应补偿。

以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、上海市公安局案（事）件接报回执单、照片、录音及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。

被告取得系争房屋后对房屋进行了装修，配置全套家具家电后，即交付他人居*使用。现被告辩称并非转租，既未举证证明，又未说明将房屋交付案外人居*的合理理由，故本院对被告之抗辩不予采信。被告未经原告许可，擅自将系争房屋转租给他人居*，显系违约。原告要求解除合同、被告迁出并返还系争房屋，本院可予准许。合同解除日期，以诉状副本送达之日为准。根据合同约定，被告违约致合同无法履行的，无权请求返还保证金，被告违约在先，故原告无需返还保证金。原告要求被告支付房屋使用费，使用费标准为月租金标准，该计算方式并无不当，本院可予准许。被告已经支付的房屋租金先行抵扣房屋使用费，不足部分被告应继续支付。

因合同对被告擅自转租的违约行为应当承担何种违约责任未作约定，且合同约定的保证金已具有对违约行为的惩罚性质，现原告要求被告再行支付违约金，本院难以支持。

因被告违约导致合同解除，被告要求赔偿租赁期内装修残值的，一般不予支持，但原告表示将自行居某使用，被告之装修对原告而言尚有利用价值，原告应当在利用价值范围内适当补偿。被告申请对装修费用进行审计，但未支付审价费，故对装修费补偿金额本院将参考装修折旧及被告过错程度，酌情确定。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告吴**与被告王**就上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2015年12月18日解除；

二、被告王**应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋，将家具、空调、冰箱、洗衣机、煤气灶、脱排油烟机、热水器搬离该房屋，并将该房屋返还原告吴**；

三、被告王**应于本判决生效之日起十日内支付原告吴**房屋使用费，按每月人民币4，000元的标准，从2015年12月19日起支付至返还上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止；

四、原告吴**应于被告王**迁出并返还上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋之日起十日内支付被告王**装修补偿款人民币15，000元；

五、原告吴**的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日