刘**、张**与张**、青岛广**经营中心房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人刘**因与被申请人张**、一审被告青岛广**经营中心（以下简称“广**产中心”）、一审第三人中国建**限公司青岛市南支行（以下简称“青岛市南建行”）、一审第三人刘**、一审第三人张**房屋买卖纠纷一案，不服青岛**民法院（2010）青民再终字第160号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月3日作出（2014）鲁*提字第292号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘**及其委托代理人蔡**、一审第三人青岛市南建行的委托代理人张**、一审第三人刘**到庭参加了诉讼；被申请人张**、一审被告广**产中心、一审第三人张**，经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**一审诉至青岛市市北区人民法院称，1999年4月6日，张**与广**产中心签订一份商品房购销合同，购买广**产中心青岛市长春路10号广华园小区1幢1层网点B-D轴的房屋，建筑面积137.51平方米，价款511912元，广**产中心于1999年8月30日前交付房屋。张**按合同约定交纳了购房款436969元，但广**产中心一直未交付房屋，后发现第三人张**在上述房内经营。请求法院判令广**产中心继续履行合同，交付房屋，支付违约金13109.07元，张**腾空房屋，并负担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**产中心未答辩。刘**未陈述意见。

刘**述称，1996年至1997年期间，广**产中心拖欠其十几万工程款，2000年12月6日，刘**与广**产中心签订购房协议，广**产中心将其欠款作为刘**购买广**产中心开发的、位于青岛市长春路10号广华园小区1幢1层网点B-D轴、建筑面积为137.51平方米网点房的首付款，购买此房后，刘**一直未与广**产中心办理房屋交接手续。由于购房与青岛市南建行办理了银行按揭手续，无力偿还银行贷款，刘**向青岛市南建行办理贷款的信贷员要求退房，信贷员同意并向刘**索要身份证复印件，并将刘**已付的款项共计30余万元退还给刘**。刘**从未使用该房，也不认识刘**，该房已与刘**没有任何关系。

青**建行述称，2000年12月6日，刘**与广**产中心签订商品房购销合同，购买广**产中心开发的、位于青岛市长春路10号广华园小区1幢1层网点B-D轴、建筑面积为137.51平方米的网点房，价款591293元。刘**向广**产中心交纳首付款301293元，余款均在青**建行办理贷款。2000年12月13日，青**建行与刘**、广**产中心签订一份贷款抵押合同，借款金额29万元。同日，刘**与青**建行签订一份贷款抵押合同，刘**将其购买的上述房产为贷款进行了抵押，青**建行与刘**、广**产中心到青岛市公证处将借款合同及抵押合同办理了公证手续。2000年12月20日，青岛**理局对该抵押做出房屋他项权证。截止到2002年9月，刘**一直按借款合同约定偿付借款。综上，该房屋所有权应属青**建行，待刘**还清贷款，该房的所有权属于刘**，青**建行不同意张**提出的交付该房屋的请求。

张*华述称，2002年，张*华与谷某某签订租房协议，租赁网点房一处，每年租金3万元，在租该房时，谷某某称其是承租刘**的，然后转租给张*华的，在当时并向张*华提供了谷某某与刘**签订的租房协议。现该房由张*华使用，但对张**及青**建行、刘**所述内容不清楚，张*华表示服从法院判决。

一审法院查明

青岛市市北区人民法院一审重审查明，广**产中心开发的青岛市长春路广华园小区1幢1层网店B-D轴网点房，现在的门牌号是丙。1999年4月6日，张**与广**产中心签订一份商品房购销合同约定，张**购买广**产中心位于广华园小区1幢1层网店B-D轴网点房，建筑面积137.51平方米，价款511912元，交付该房的日期为1999年8月30日前，1999年4月6日支付436969元，8月30日付清尾款8万元，其中包含契税1万余元。商品房预售许可证号为青房注字第0293号。合同签订后，张**按照约定支付房款436969元。

2000年12月6日，广**产中心与刘**签订一份商品房购销合同，将上述预售给张**的房屋又预售给刘**，价款为591293元。2000年12月13日，刘**与青岛市南建行签订贷款抵押合同，同年12月20日到青岛**理局进行了抵押登记，办理了房屋他项权证。

刘**主张其合法购买房屋并提交了四份证据，一、向青岛市南建行的交款凭证，证明交款时间和数额，称其交款是履行刘**的合同，时间是从2001年10月31日开始。二、赔偿书一份，证明房屋租给了张**。三、刘**委托书一份，证明刘**全权委托青岛市南建行处理涉案房屋。四、青岛市南建行工作人员王*出庭证明，在2001年左右，刘**贷款半年后，因无力偿还贷款，要求将房屋卖掉，王*找到刘**，刘**同意购买该房屋，并替刘**还款。

青岛市南建行表示其认可刘**的陈述，并出具一、公证书一份，证明青岛市南建行发放的29万元贷款直接划给广**产中心。二、产权移交保证书一份，内容是广**产中心保证在房产证办理完毕之后，将房产证移交给贷款银行。三、他项权证一份，证明房屋办理了他项确权。

刘**认可刘**、青岛市南建行的主张。

一审法院认为

青岛市市北区人民法院一审重审认为，本案涉及到三份合同，第一份商品房购销合同系广**产中心与张**签订，张**虽然依照合同约定已支付房款436969元，但是广**产中心未按约交付房屋构成违约，应当承担违约责任。第二份商品房购销合同系广**产中心与刘**签订，刘**与青**建行为上述商品房购销合同履行签订了贷款抵押合同，并到青岛**理局进行了抵押登记，办理了房屋他项权证，通过抵押登记行为向社会公示刘**取得该房产的所有权，广**产中心已经将所出售的房屋所有权转移给了刘**。第三份商品房购销合同系刘**与刘**签订，该房屋转让行为经抵押权人青**建行的同意，刘**已经实际占有使用该房屋。广**产中心的上述行为，对刘**而言，属于履行合同义务；对张**而言，则构成违约。由于广**产中心已经将房屋交付给了他人，因此，张**丧失了要求广**产中心交付涉案房屋的权利，可以要求广**产中心承担返还价款、赔偿损失等其他违约责任。因此，张**无权向刘**索要房屋，也无权要求刘**、张**让房屋。青岛市市北区人民法院于2010年5月18日作出（2009）北民再初字第9号民事判决：驳回张**的诉讼请求。案件受理费10141元由广**产中心负担。

二审上诉人诉称

张**向青岛**民法院上诉称，一、刘**与广**产中心恶意串通签订商品房买卖合同，损害张**的利益，该合同应无效。即使合同有效，因刘**在原一、二审中均明确表示不对涉案房屋主张权利，根据当事人意思自治原则，法院应支持张**的诉讼请求。二、刘**与青岛市南建行办理预购商品房贷款抵押登记时，刘**并没有取得涉案房屋的所有权证，一审重审认定广**产中心已经将涉案房屋的所有权转移给了刘**错误。三、刘**与刘**之间并未签订房屋买卖合同，刘**在原一审和二审中述称：“我从未使用该房，也不认识刘**，该房与我没有任何关系。”刘**与刘**之间所谓的转让行为事先没有经青岛市南建行的同意，也没有经广**产中心的同意，所谓的转让行为并不能生效。刘**、刘**、青岛市南建行之间达成的以房抵债协议，已被青岛**民法院裁定认定为无效，刘**即使占有使用了涉案房屋，也属于非法占有使用，不应受到法律保护。四、刘**在一审重审期间提供的银行交款凭证不能证明刘**从2001年10月31日开始履行刘**的合同。在（2003）四经初字第968号民事调解书中，刘**与青岛市南建行已经解除双方的借款合同，由刘**偿还青岛市南建行29万元及拖欠利息、罚息。截止2003年7月1日刘**仍拖欠青岛市南建行的借款。五、王*在本案原一、二审中作为青岛市南建行的诉讼代理人参加了全部庭审过程，其证言不应被采信。

二审被上诉人辩称

刘**辩称，刘**对涉案房屋的所有权是通过该房屋的原所有权人、他项权人同意，且支付对价转让而取得，转让行为合法有效。刘**拥有的是物权，张**仅仅享有依据合同要求广**产中心交付房屋的债权，物权应该优先于债权。在原诉讼之前，刘**已经合法取得了涉案房屋的所有权并实际占有、使用了涉案房屋，张**无权向刘**提出任何主张。

青**建行辩称，其除同意刘**的答辩意见外，还称刘**与青**建行签订了借款合同和贷款抵押合同，并经过公证，且青岛**理局已办理了房屋他项权证，青**建行的权利应受到保护，一审重审判决证据充分，应予维持。

刘**同意刘**及青岛市南建行的答辩意见。

二审法院查明

青岛**民法院二审查明，在二审过程中，张**提交如下证据：一是青岛市四方区人民法院民事调解书、民事裁定书各一份，用以证明在2003年7月1日青岛市南建行就与刘**解除了借款合同，青岛市南建行不再对涉案房屋享有抵押权，截止2003年7月1日刘**仍欠青岛市南建行贷款29万元，退房一事并不存在，刘**并没有替刘**还款，刘**与刘**之间不存在房屋买卖合同关系，刘**在一审中的委托书及证人王*的证言与事实不符。刘**质证称，民事调解书达成的调解内容已被撤销，产生裁定书的前提是经办人不懂法律，希望以此种方式办理房产证，此行为不能否定刘**合法取得房屋所有权及占有房屋的事实。青岛市南建行质证称，张**在一审重审期间没有提交而在二审提交不应为有效证据，且二审提交的二份证据与本案无直接关系，张**在2001年10月6日起诉，在此之前未付清广**产中心房款，而刘**已取得房屋的所有权，办理房屋他项权证。刘**同意青岛市南建行及刘**的质证意见。二是（2003）北执字第2016号民事裁定书，证明张**现在占有使用涉案房屋是经过法院执行局执行的，通过执行局已将剩余款项一次性支付给青岛**易中心，并同时交清了相关的契税等费用。刘**质证称，对证据的真实性无异议，原一、二审判决已被山东**民法院撤销，执行依据已不存在，张**占有涉案房屋不合法，房屋的尾款应交给广**产中心，而不是房地产交易中心，此行为不是交付房款行为。青岛市南建行质证称，对该证据的真实性无异议，山东**民法院民事裁定书已撤销原一、二审判决，张**依据原判决占有房屋不合法，截止2001年11月张**第一次起诉之前，张**没有交齐房款，也没有实际占有房屋，而此时刘**已向银行以刘**的名义还款且实际使用房屋。刘**同意青岛市南建行的质证意见。

二审法院认为

青岛**民法院另查明，原审二审判决生效后，张**在2008年1月8日已经取得涉案房屋的房地产权证。张**在原一审的诉讼请求是要求广**产中心继续履行合同，交付房屋，并支付违约金，要求张**腾房。在一审重审期间，张**一直主张要房屋。在青岛**民法院二审过程中，张**撤回对张**的起诉，并放弃要求广**产中心支付违约金的诉讼请求，同时明确，因其已经取得房产证，并实际使用房屋，要求法院判令涉案房屋归其所有。

青岛**民法院二审查明的其他事实与一审重审查明的事实一致。

本院认为

青岛**民法院二审认为，本案当事人争议的焦点是如何确定涉案房屋所有权的归属。广**产中心就同一处房屋先后与张**、刘**签订二份房屋买卖合同，虽均为有效合同，但综合当事人提交的证据及陈述，涉案房屋应判归张**所有。首先，张**签订的房屋买卖合同在前，且张**一直要求广**产中心履行合同，其并现已实际占有使用，且在原二审判决生效后，张**作为市政府办证难的特殊群体人员，已向青岛**易中心交纳了合同约定的尾款8万元，张**的合同义务已按约履行完毕，其履行行为并未违反法律规定。其次，刘**因抵押贷款办理的他项权证并不是所有权证，只是银行抵押权证明，并不能证明刘**已经取得房屋所有权，因刘**签订合同在后，且刘**在本案原一审的笔录中称“我未与广**产中心办理房屋交接手续，房子一直空着，后来我就退房了，我不认识刘**，此房与我无关。”由此可见，刘**并没有要求广**产中心继续履行合同，也未对涉案房屋主张权利。刘**主张其从刘**处合法受让涉案房屋，因刘**没有取得房屋所有权，故刘**也无权对房屋主张权利。在二审期间，张**已撤回对张**的起诉，并放弃要求广**产中心支付违约金，这是张**对其权利的处分，不违反有关法律规定，应予以准许。因张**的诉讼请求已经实际变更为要求确权，本案涉案房屋应判决归张**所有，一审重审适用法律不当，应予纠正。青岛**民法院于2010年12月10日作出（2010）青民再终字第160号民事判决：一、撤销青岛市市北区人民法院（2009）北民再初字第9号民事判决；二、丙（即青岛市长春路广华园小区1幢1层网点B-D轴网点房）归张**所有。三、驳回张**要求张**腾让房屋及要求广**产中心支付违约金的诉讼请求。一审案件受理费10141元，二审案件受理费10141元，计20282元，由刘**承担。

刘**再审申请称，一、张**依据原初审一、二审判决交付购房尾款8万元，后上述一、二审判决已被撤销，再审二审依据被撤销的判决认定“张**合同义务已按约履行完毕”显属错误。二、房屋他项权证是房屋所有权人在房屋物权上基于债权而设定的一项附属权利，他项权利的基础是房屋所有权人和他项权利人的合意行为。本案刘**、广**产中心和青岛市南建行一同办理涉案房屋抵押登记的行为，以及青岛市南建行在青岛**理局办理涉案房屋他项权证的行为，说明青岛**理局已经向社会公示刘**为涉案房屋所有权人。他项权之设立的前提是以刘**为涉案房屋所有权人为前提的，二审判决他项权证非所有权的认定错误。三、二审判决涉案房屋归张**的另一理由是其已实际占有使用，且认为其履行行为并未违反法律规定。如前所述，张**占有使用涉案房屋的依据已被撤销，张**履约行为已无法律及合同依据，属非法占有涉案房屋。刘**经抵押权人同意购买并实际占有使用涉案房屋的同时，向青岛市南建行支付购房款，属合法买卖行为。张**依据被撤销的民事判决占有使用涉案房屋的行为属侵权行为，侵害了刘**的所有权。故二审判决认定张**“履行行为并未违反法律规定”错误。再审庭审中，补充认为再审二审判决将案由由房产买卖合同违约之诉变更为确权之诉，改变本案的案由，违背了民事诉讼法的相关规定。请求再审判决撤销青岛**民法院（2010）青民再终字第160号民事判决。

一审第三人青**述称，其陈述理由同刘**申请理由。青岛**民法院（2010）青民再终字第160号民事判决致使第三人合法抵押权灭失，导致第三人债权无法实现形成损失，请求撤销该判决。

一审第三人刘**述称，刘**与广**中心签订了购房合同，而且在银行办理了按揭贷款手续，涉案房屋应该归刘**所有。

本院再审查明，青岛市市北区人民法院（2002）北民初字第209号民事判决，判决涉案房屋归属张**所有，广**产中心支付张**违约金13109.07元。青**建行向青岛**法院提起上诉，青岛**法院二审以（2003）青民一终字第905号民事判决，驳回上诉，维持原判。张**于2008年1月8日取得涉案房屋的房地产权证。刘**申诉并经山东省人民检察院向本院提起抗诉，本院于2009年10月16日作出（2009）鲁*提字第152号民事裁定，撤销上述一、二审判决，将本案发回青岛市市北区人民法院重审。

本院再审查明其他事实与原审查明事实一致。

本院再审认为，本案当事人争议焦点是，一、张**是否按合同约定履行了义务，其占有涉案房屋合法还是非法。二、取得房屋他项权证是否即取得涉案房屋所有权。三、刘**是否合法购买了涉案房屋，张**的行为是否侵害了刘**的所有权。四、重审二审判决是否改变了一审判决的案由。

一、关于张**是否按合同约定履行了义务，其占有涉案房屋合法还是非法的问题。张**与广**产中心签订的购买房屋合同，双方意思表示真实一致，不违反法律、法规禁止性规定，不损害国家和公共利益，应为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，张**按约向广**产中心交付购房款436969元；然而，广**产中心在未通知张**解除合同的情况下，为偿还其所欠刘**的工程款，另与刘**签订购房合同将已出售给张**的房屋再出售给刘**，属于违约行为。本案原初一审判决涉案房屋归属张**，广**产中心应承担违约责任。二审判决维持了一审判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条、二百零一条的规定，第二审人民法院的判决是发生法律效力的、可进入执行程序的终审判决。故二审判决生效后，原审依据该判决可对涉案房屋进行执行，且张**在本院裁定本案发回重审前（2008年1月8日），依据原二审判决取得涉案房地产权证，并不违反法律规定。本案重审后的二审判决亦将涉案房屋判归张**所有。因而，张**享有涉案房屋的合法权利。刘**称张**未按合同履行义务，占用涉案房屋不合法的理由，不能成立，本院不予采纳。

二、关于取得房屋他项权证是否即取得涉案房屋所有权的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。可见，房屋经权属登记产生的《房屋所有权证》是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。该法第六十一条规定，“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。抵押登记取得的他项证权，是为证明担保债务的履行而设定抵押的行为，法律规定的房屋所有权和房屋抵押登记发证的两项规定，在作用、内容、性质上完全不同，是不能相互替代的两项权利证书。原审判决认定刘**因抵押贷款办理的他项权证不是房屋所有权证，只是银行抵押权证明，刘**不能因此取得涉案房屋所有权，并无不当。刘**称刘**、广**产中心和青岛市南建行一同办理涉案房屋抵押登记，青岛市南建行在青岛**理局办理的涉案房屋他项权证，证明了刘**为涉案房屋所有权人的理由，不能成立，本院不予采纳。

三、关于刘**是否合法购买了涉案房屋，张**的行为是否侵害了刘**的所有权的问题。张**依据其与广**中心签订的购房合同起诉主张广**中心继续履行合同，承担违约责任。广**中心在与张**签订合同后，其为偿还欠刘**债务与刘**签订购房合同，将其所欠刘**债务作为刘**购房首付款，将已出售给张**的房屋重复出售给刘**，虽然造成了刘**无法取得涉案房屋所有权的法律后果，但是刘**并未起诉或反诉主张涉案房屋所有权；刘**通过青岛市南建行为刘**购房支付款，其依附的是广**中心与刘**之间的合同关系而为之，刘**未取得涉案房屋所有权，刘**更不具取得房屋的所有权的法定条件，并不能因刘**为刘**支付了购房款而取得涉案房屋所有权。因而，刘**称其合法购买了涉案房屋，张**的行为侵犯了其合法权利的理由，不能成立，本院不予支持。

四、关于再审二审是否改变本案由的问题。本案一、二审案由均确定为房屋买卖纠纷，不存在二审改变一审案由的问题。本案由于在经反复数次审理的过程中，二审判决书生效后执行的变化，张**在原诉讼请求内容的基础上，重审二审变更、放弃了部分诉讼请求，虽有所不当，但也并不因此损害国家和他人合法权利，再审二审本着减少当事人诉累，根据案件审理中变化的实际情况进行了处理，实体处理结果，并无不妥。刘**诉称再审二审张**变更诉讼请求，再审二审判决改变案由错误，本案应予撤销的理由，本院不予采纳。

综上所述，广**产中心在未解除与张**签订的商品房买卖合同前，将出售给张**的房屋，另行出售给刘**属于违约行为，原重审二审根据审理中变化的实际情况，判决张**具有涉案房屋所有权，并无不当。张**起诉主张本案涉案房屋所有权，刘**未对涉案房屋主张所有权，在原审中其亦明确表示涉案房屋与其无关，其在本案中仅为查明案件事实的第三人参加诉讼，不能产生取得涉案房屋所有权的法律后果；刘**通过青**建行替代刘**还款，亦不取得房屋所有权，其与刘**、青**建行、张**等之间产生的民事行为，与本案不属同一法律关系，相关当事人可另行起诉主张权利。刘**主张其合法购买了涉案房屋，张**的行为侵害了其所有权的理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持青岛**民法院（2010）青民再终字第160号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十四日