汪**与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人汪**因与被上诉人张**、原审第三人许*和房屋买卖纠纷一案，不服安徽省**人民法院2015年6月2日作出的（2015）铜官民二初字第00635号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭对案件进行了审理，上诉人汪**的委托代理人胡**，原审第三人许*和的委托代理人查锐到庭参加诉讼。被上诉人张**经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2000年11月26日，原、被告签订《协议书》一份，约定由被告将位于联**七队一幢两层楼下右侧两间房屋出卖给原告，并由被告协助原告办理房产及土地证，房价23000元，于2000年12月2日前支付20000元，余款3000元于房产证办理后付清。协议签订后，被告即将讼争房屋交由原告居住使用，直至2013年该房拆迁。

另查明：2001年4月26日，本案第三人就本案诉争房屋取得《房屋所有权证》（铜房发字第20010107号），该证书载明所有权人为许永和，房屋坐落郊区联盟村17队，附记载明该房土地为郊区集体土地。

一审法院认为

一审法院判决认为：原、被告所签《协议书》约定系债权债务关系，并不直接导致讼争房屋物权变动，故被告有无处分权利与本案原、被告签订的《协议书》有无法律效力之间并无必然联系。但是，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。然而，本案第三人许*和提交的《房屋所有权证》以及铜官山区房屋征收管理办公室给原告的《信函》中均明确表明讼争房屋的土地性质系农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原被告之间签订的房屋买卖协议因违反《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决：原告汪**与被告张**于2000年11月26日签订的《协议书》无效。案件受理费187元（已减半），由原告汪**负担。

上诉人诉称

上诉人汪**上诉称：一审法院适用法律不当：1.涉案房屋土地性质系郊区集体土地，一审判决依据是《城市土地管理法》，不适用于本案集体土地上的房屋买卖。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是调整宅基地以外的其他非农业建设用地，只是针对的土地使用权，而不是针对房屋作出的规范。本案中，被上诉人出售的是房屋，并不含土地使用权。3.一审法院适用的《土地管理法》第六十三条并非是效力性强制规定，而是管理性的规范，法律没有明确规定违反此规定导致合同无效。本案中，只是让已持续13年的合同履行状态持续保持，故不适用《合同法》第五十二条，不至于导致合同无效。请求二审法院撤销一审判决，依法确认2000年11月26日签订的《协议书》有效。

被上诉人张**未到庭，亦未进行答辩。

被上诉人辩称

原审第三人当庭答辩称：被上诉人将涉及的房屋卖予上诉人的合同无效，具体表现为：1.本案涉及的房屋经一审法院查明为集体土地上的房产，根据《土地管理法》第六十三条的规定：集体土地使用权不得转让用于非农业建设。同时，《房地产法》的根本原则也就是房地一体，地随房走，房地是不可分割的一体，因此，既然土地不能够转让，那么土地上的房屋当然也不能够转让。2.被上诉人将涉案房屋卖予上诉人是一种无权处分行为，因为一审法院已经查明本案的房屋系第三人所有，被上诉人在没有取得房屋产权的情况下擅自处分他人的房产且没有经过产权人的追认，根据《合同法》第五十一条的规定明显属于无权处分行为，合同无效。综上认为，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，即房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国土地管理法》规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。安徽**民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第13条规定：城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，认定为无效合同。

汪**购买的涉案房屋，系在农村集体所有土地上建设的房屋，其本人及妻子均非农村集体经济组织成员，购房后也一直未取得集体经济组织成员资格，故汪**要求确认其与张**2000年11月26日签订的《协议书》合法有效的上诉请求，没有法律依据，应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费375元，由上诉人汪**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日