薛**与沈**房屋买卖纠纷一审民事判决书

审理经过

原告薛**诉被告沈**房屋买卖纠纷一案，于2015年3月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐**任审判，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。因案情特殊，本案转为普通程序审理，于2015年8月5日第二次公开开庭进行了审理。原告薛**及其委托代理人杨**、被告沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

薛**诉称：2012年3月30日，原、被告签订出资购房协议，其中第三条约定，房屋产权证下发后，到房产部门办理过户手续，将产权过户到原告名下，被告无偿帮助办理相关手续，办证费用由原告承担。2013年5月29日，被告之夫郭某某（于2015年9月30日去世）与淮**集团朱庄矿签订淮**集团公司成本价出售60%产权住房合同书，由原告缴纳房款16704元。2014年3月21日，淮北**管理局为郭某某颁发了位于杜集区矿山集境内BX—XX幢202室淮房地证权证相山区改字第XXXXXXXX号房地产权证并由被告居住至今，现尚未履行出资购房协议所约定协助办理过户的义务。为此提起诉讼，请求判令被告将位于杜集区矿山集境内BX—XX幢202室淮房地证权证相山区改字第XXXXXXXX号房地产权证过户于原告所有，本案诉讼费由原告承担。

薛**为证明自己的主张向本院提交如下证据：

1、协议一份。证明原、被告签订购房协议，约定双方权利义务，其中，第三条约定，在房产证下发后，到房产部门办理过户手续，将产权过到原告名下。被告无偿帮助原告办理相关手续，办证费用由原告承担。

淮北**公司成本价出售全部产权住房合同书复印件一份。证明被告购置涉案房屋的事实。

收据一张。证明原告出资购房的事实。

死亡证明。证明郭某某病故。

房地产权证。证明被告已实际取得涉案房屋的所有权。

第二次开庭提供证据如下：

6、银行流水清单二张，存折一本。证明于2013年3月30日取款，用于交涉案房屋的房款。

为查明案件的事实，本院作以下问话笔录：

1、对协议的证人陈*新的问话笔录。

2、对协议的证人李*的问话笔录。

3、对原告薛**的问话笔录。

4、对被告沈**的两次问话笔录。

原告质*认为：两位证人的证言基本上证明了该协议是当事人真实意思表示，且内容是真实的，具有真实性。沈**的问话笔录，说明被告与证人的陈述内容一致，无异议。对薛**问话笔录，无异议。对沈**4月份的问话笔录，无异议。

被告对以上证据均无异议。

对原告所举证据1、2、3、4、5、6，被告不持异议，本院予以认定。

本院向原、被告及证人所做的几份问话笔录，对查明案件的事实具有补强作用，本院予以认定。

本院查明

本院查明如下事实：2012年3月30日，原、被告签订房屋买卖协议。2013年5月29日，被告之夫郭某某与淮**集团朱庄矿签订淮**集团公司成本价出售60%产权住房合同书，并缴纳房款16704元。2014年3月21日，淮北**管理局为郭某某颁发了位于杜集区矿山集境内BX—XX幢202室淮房地证权证相山区改字第XXXXXXXX号房地产权证，该房屋由被告居住至今。

另查明：被告之夫郭某某于2013年9月30日去世。被告与郭某某系再婚。原告是被告之女，系被告与前夫所生。

本案系母女之间的房屋买卖纠纷，鉴于本案的特殊性，本院分析如下：

该协议是否有效？

2012年3月30日原告与被告及丈夫郭某某签订该房屋买卖协议，2012年5月29日郭某某与淮北**公司签订《淮北**公司成本价出售60%产权住房合同书》，2014年3月21日郭某某取得房地产权证书。从以上时间可以看出，原、被告在签订该房屋买卖协议时尚未实际取得该房屋的所有权，被告仅占涉案房屋40%的产权，该买卖行为未经过占产权60%的共有人淮北**公司同意。《淮北**公司成本价出售60%产权住房合同书》其中第六条规定：乙方购买本套住宅，取得全部产权证书并住用五年后，可以依法进入市场。被告与郭某某的行为显然违反了该合同的约定。《房地产管理法》第三十八规定：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通、损害国家、集体、第三人利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。据此，原、被告买卖房屋的行为显然违反了法律的强制性规定，应属无效。

综上，郭某某与被告沈**未经共有人淮北**公司同意，并且在未实际取得房地产权证的情况下，擅自转让该房屋，违反了法律的强制性规定，原、被告的房屋买卖协议应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告薛**的诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告薛**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日