范**与施**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告范**与被告施**房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡**适用简易程序独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告范**、被告施**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告范**诉称，原告于2014年4月19日和被告签订房屋转让协议，被告将马坝镇马坝村花园小区二幢32号一栋别墅转让给原告，转让人民币26万元整，前后原告给被告购房款人民币11万元，后因原告生病住院（胃癌），购房余款未能及时付清，2015年8月20日，原告回来看到花园小区二幢32号有人装修，随即电话联系被告，被告讲房子被他卖了，钱也不可能给原告，为此为维护原告的合法权益，请求法院依法判决被告归还原告购房款11万元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告施**辩称，双方签订房屋买卖协议属实，原告购房违约，需要承担3万元违约金以及高利贷利息款，被告没有钱退还给原告，只同意退还给原告4万元。

本院查明

经审理查明，原告范**通过被告亲戚刘*而认识被告施**，因被告有一套别墅准备对外出售，原告听说后打算购买。2014年4月19日，原、被告经协商一致，签订了一份《房屋转让协议》，协议约定甲方施**，乙方范**，协议主要内容为：甲方在马坝镇马坝村花园小区有一幢别墅，8.613米，二层，以现状转让给乙方，甲方保证此房是转让给乙方的房子合法性、真实性。转让价为人民币贰拾陆万元整。乙方在签订协议时首付人民币壹拾万元整，余款于2014年中秋节（即2014年9月8日）付壹拾万元整，2015年春节付陆万元整。该房的相关证件有乙方自行办理。本协议一经签字，双方不得违约，如有一方违约，赔偿对方违约金三万元整。选址意见书甲方负责办理，费用由乙方负担。本协议甲乙双方签字即生效，各执一份。介绍人刘*在协议中签名见证。

签订协议当日，原告向被告支付购房款5万元。2014年5月20日、2014年9月15日，原告又分别向被告支付购房款4万元、1万元。另原、被告均同意并认可被告用其于2014年4月14日向原告所借款1万元冲抵原告应支付的购房款。因而原告共计向被告支付购房款11万元。此后，因原告未按约给付购房款，被告多次向原告催要购房款，原告以患病住院为由一直推诿拖延付款。2015年5月31日，原告在发给被告的手机信息中表明，其在江**瘤医院治病，外欠款未到帐，无法给付被告剩余购房款，并同意被告可以另行出售该房屋。2015年8月10日，被告施**以23万元的价格将该房屋另行出售给邹*，并经盱眙县马坝法律服务所见证。后原告得知此情，便向被告索要已付购房款未果而引起诉讼。

另查明，被告施**所出售的房屋位于盱眙县马坝镇马坝村花园小区1幢32号，系自建农村住房，该房屋没有办理相关建设审批手续，也没有办理房屋产权登记手续。

认定上述事实的证据有，原告范**提供的房屋转让协议1份（2014.4.19）、收条3份、借条1份（2014.4.14）、手机信息1则；被告施**提供的手机信息1则、售房协议1份（2015.8.10）以及见证书1份以及原、被告的庭审陈述等，本院予以认定。

本院认为

本院认为，本案原告范**与被告施修文系非同一村集体组织成员，被告将自有的没有办理建房审批手续以及没有房屋产权权属证书的农村房屋出售给非同一村集体组织成员原告，双方以合法形式掩盖非法目的，且损害了集体利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方之间的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，被告对原告的外村居民身份未能认真审核，且其出售的房屋没有相关建房审批手续以及房屋产权证书，导致合同无效，其负有主要过错。原告方明知其与被告系非同村居民，且未要求被告提供出售房屋的合法审批手续以及权属证书，仍与被告签订协议，对于本纠纷的发生也具有一定的过错。由于该房屋买卖合同属于无效合同，因而当事人不得依据合同实际履行，也不承担因不履行合同而产生的违约责任，合同被确认无效后，被告因该合同取得的11万元购房款应当予以返还，所以原告要求被告返还其已付的购房款11万元符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，被告虽在辩称中要求原告承担相关损失，但并未提起反诉请求，也未提供相关证据予以证明，故对其请求，本院不予理涉。本案因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告施**返还给原告范**购房款11万元，于本判决生效后20日内付清。

履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告施**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费2500元（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：3454）。

裁判日期

二〇一五年十月十九日