原告刘**与被告南京市玄武区人民政府征收补偿决定一审行政判决书

审理经过

原告刘**诉被告南京市玄武区人民政府（以下简称玄武区政府）政府征收补偿决定一案，本院于2014年4月8日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭。因袁**等人不服玄武区政府房屋征收决定，向江苏省**民法院提起诉讼，本案原告刘**为第三人，故本案中止审理。后于2014年12月16日恢复审理，本院于2014年12月30日公开开庭审理了本案，原告刘**，被告玄武区政府的委托代理人凌**、金**参加了诉讼。本案现已审理终结。

2013年11月22日被告玄武区政府依法下达了玄*（2013）467号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定书》），做出如下征收补偿决定：一、被征收人刘**选择货币补偿的，根据江苏金宁**咨询有限公司对房屋及附属设施的评估和《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为1773891元；搬迁补助费为3210元；临时安置费为21568元，共计1798669元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规（2012）17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人刘**选择房屋产权调换的，依据《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，将坐落于本市栖霞区xx新城01组团xx幢3208室，建筑面积约为84.05㎡的房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人刘**应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街xx号204室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。

被告答辩时提交了证据材料和法律依据。证据有：

1、《南京市玄武区人民政府房屋征收决定（玄**（2013）2号）》（以下简称《房屋征收决定》）、《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称《补偿实施方案》）及公示照片、江苏**民法院2014苏行终字第0021号生效判决书。证明目的：被告做出征收决定及征收补偿方案均已公示，并已发生法律效力，两级法院的判决对房屋征收决定和房屋征收补偿实施方案的效力予以维持，被告按照征收补偿方案做出征收补偿决定是有依据的，并无不当。

2、房屋登记薄、南京市国有土地上房屋征收调查登记分户表。证明目的：原告房屋在征收范围内，并且在征收活动过程中已经对原告的房屋进行了调查登记。

3、选择房屋征收评估机构的通知、公告、公告照片、选定评估机构征求意见汇总表、摇号选择评估机构申请、选定公证书；评估机构营业执照和资质证书；证明目的：证明房屋征收部门依法选定评估机构，经摇号选定的评估机构为甲类信用等级的征收评估机构，依法开展房屋征收评估工作。

4、南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估结果表、征收评估结果的公告照片、南京市住宅房屋征收评估现场查勘表、现场拍摄的房屋照片、分户评估报告及送达回证。证明目的：（1）、证明评估机构到达现场查勘、拍照，因原告不配合，未能入户勘查；（2）、评估机构对原告房屋进行了评估，并出具了分户评估结果表和评估报告；（3）、区征收办依法履行了向原告送达评估报告的行为，但原告拒绝签收。

5、三次征收补偿协商记录，证明目的：证明征收实施单位的工作人员多次上门与原告协商，原告未能在征收补偿实施方案确定的签约期内与房屋征收部门达成补偿协议。

6、南京市**管理办公室（以下简称区征收办）玄征字（2013）161号u0026ldquo;关于对于xx街地块重点危旧房改造项目刘学成户未搬迁住户下发征收补偿决定的请示u0026rdquo;。2、南京市玄武区人民政府玄*（2013）3xx号《征收补偿决定告知书》、送达回证；3、征收补偿款计算审核单和产权调换房证明；4、保障房订购协议及附属资料；5、涉案的《补偿决定书》、送达回证、公示照片；证明目的：证明因原告未能在规定期限内签订补偿协议，区征收办向被告申请做出征收补偿决定，被告依照征收补偿实施方案及相关法律法规，依法做出征收补偿决定并予以公示，该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的基本生活及合法权益。

被告提交的法律依据有：

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

2、《国有土地上房屋征收评估办法》；

3、《关于印发江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题规定的通知》；

4、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》；

5、《关于印发南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定的通知》；

6、《关于公布南京市国有土地上房屋征收评估机构信用目录的通知》。

原告诉称

原告诉称，被告做出的《补偿决定书》存在认定事实有误、违反法定程序、存在诸多现实问题等多方面的问题，详细理由如下：

一、认定事实有误

1、征收目的虚假

玄武区政府在征收xx街地块时确定的征收目的是u0026ldquo;危旧房、城中村u0026rdquo;改造，这与该地块实际情况不符，因为xx街40号和xx号是1993年的建筑，抗震设计为7度设防，该房建成时被评定为优良工程，根本就不是危旧房，玄武区政府将该房定为重点危旧房，没有任何法律依据，不合法，原告坚决不同意xx街地块作为重点危旧房改造项目征收。征收目的和实际规划不符，根据南京市的规划，xx街地块投资规模50亿，属于商业开发，玄武区政府给出的征收xx街地块的征收目的是完全错误的，是一种欺骗行为，即欺骗市政府，亦欺骗被征收人。其目的是赚土地差价，挣市政府关于危旧房改造土地转让17%回扣。既然是危旧房改造，为什么拆迁户不能回迁，而安置到栖霞区城郊结合部的保障房，舍近求远，所以玄武区在用地性质上是不合法的。

2、房屋使用价值的评估结果失实

xx街地块处于南京市新街口地区四环路内，是南京市核心商业地区，在南京著名的德基商业区范畴内，是南京市最重要的黄金商业地块。根据南京市的规划，该地块规划为商业用地，而评估公司以危旧房来评估，显然评估的前提条件就不对，因此，评估的结果也就严重失实。

3、征收资金存在瑕疵，玄武区房屋拆迁安置公司开设的账户2013年4月10的余额为2500万元，4月19日为1亿3000万，不够支付两百户拆迁户补偿款，在资金没有足额到位的情况下，急匆匆的征收不符合征收条例的规定，存在瑕疵，明显是先上车后买票，最**院的一位副庭长对拆迁补偿条例的解释为u0026ldquo;对被征收房屋的补偿，应按照就近商品房的价格补偿u0026rdquo;，而玄武区征收办把地处市中心的xx街置换到栖霞区城郊结合部，不符合最高法的精神，存在瑕疵，没有合法性。

4、征收办知法犯法，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁中不得以暴力断水断电等手段进行征收，而征收办上半年就对原告家进行断电逼迁的手段，征收办直接对抗《国有土地上房屋征收与补偿条例》，使70余岁的原告有家不能回，征收办的行为有损政府的形象，有损政府的公信力，征收办的做法是不合法的，所以对xx街xx号的征收是没有合法性的。

二、违反法定程序

1、房屋征收不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条公共利益征收的规定，也没有按第九条的规定广泛征求社会公众意见，经过科学论证等程序。没有及时将征收补偿方案进行论证并予以公告。

2、被告没有依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条以及（2012）宁政规字第13号令第12条规定公布征收补偿方案，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

3、被告没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定，将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

4、被征收人在听证会上提出的6个问题没有解决。被征收居民要求旁听听证会，被拆迁办组织的警察殴打，并致伤害等事件均没有得到解决就草草公布方案。此方案在90%的被征收人不同意、也不认可的情况下强行实施，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条以及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》第十三条的规定，根据听证会情况修改方案。

5、被告没有按照规定公布征收方案。2013年5月7日公布方案时，没有公布征收方案的附图，xx街20号、22号、26号、40号和xx号是否在规划图纸的红线范围，原告不清楚，也没有看到。

三、存在诸多现实问题

1、被告公布的被征收户为205户，可被告提供的征收置换房源仅有100套，而且有20套是市场上中介公司的二手房源，根本没有办法保障被征收人有足够的调换房源，保障不了被征收人的居住条件，所以，被告目前还不具备征收条件。

2、征收决定到现在原告没有看到公告，按《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》第十六条规定，公告时间应不少于20日。且不知道征收补偿资金是否到账，是否具备征收条件。

3、本次被征收的房屋在新街口四环路以内，征收后却安置在小营村，依法应该增加20%异地安置补偿标准，可被告规定，安置一套房屋的才享有该项权利，对于安置两套以上，置换房屋的价格在现在房屋评估价格以内的都不能享有该项权利，对于房屋面积大的被征收户显然不公平也不合理。

4、其他区安置在小营村的同样房屋价格是每平方米6260元，而玄武区本次征收的房屋评估价低，卖给被征收户的置换房屋价格却为每平方米9500元，这显然不合理，同一地块同样的房屋应该同等价格。

综上所述，被告玄武区人民政府做出的《补偿决定书》存在认定事实有误、违反法定程序、存在诸多现实问题等多方面问题，严重侵犯了原告的合法权益。因此，恳请贵院依法予以撤销，以维护司法的公正和权威，维护原告的合法权益。

原告起诉时提交的证据有：

1、南京市玄武区xx街xx号优良工程的优良证书，证明被征收的房屋不属于危旧房。

2、建设用地规划许可证附件，证明被告拆迁的用地性质是商业金融用地，而不是危旧房改造。

3、江苏省高级人民法院的行政判决书，该行政判决书第8页中可以证明征收单位资金不到位，存在瑕疵。

4、玄武区征收办断电逼迁原告家至今没电，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

原告提交的以上证据均为复印件。

被告辩称

被告辩称，答辩人做出的补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，依法应予维持。

一、补偿决定认定事实清楚

1、答辩人已做出征收决定，征收决定中包含征收补偿方案。2013年5月7日，答辩人做出《房屋征收决定》，征收补偿方案已随《房屋征收决定》一并公布，现该征收决定已发生法律效力。

2、原告的房屋位于本次征收范围内。经查，原告刘**位于南京市玄武区xx街xx号204室房屋在此次征收范围内。同时，答辩人核实了区征收办提供的房屋登记薄、征收调查登记分户表、分户评估结果表及送达回执、房屋入户调查表、产权调换房来源证明、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。

3、原告未能在规定的期限内签订征收补偿协议。依照征收决定及征收决定中的征收补偿方案，房屋征收部门与原告达成征收补偿协议的签约期限为2013年6月9日至2013年8月7日。在此期间，区征收办先后三次与原告协商征收补偿事宜。鉴于原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂依法报请答辩人对原告做出补偿决定。

4、区征收办依法对原告房屋进行了评估。因原告与区征收办在规定时间内未能协商选定评估机构，故由市征收办组织通过公开摇号方式确定了江苏金宁**咨询有限公司（下称：金**公司）为本次房屋征收评估机构。金**公司对原告名下的房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示。公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房屋评估报告转交给了原告。金**公司的报告显示：该房系1993年建成的混合结构房屋（丘号：113104-II-13），登记的房屋用途为成套住宅，建筑面积64.19㎡，登记所有权人为原告。房屋评估价格为人民币1773891元整。评估结果公布、送达后，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构申请复核评估。

二、补偿决定的程序合法

1、原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂报请答辩人做出补偿决定，符合法律程序。

2、答辩人收到区征收办申请后，核实了原告房屋及补偿的相关证据，并于2013年9月30日做出了玄政（2013）3xx号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》，送达原告，符合法定程序。

3、答辩人于2013年11月22日依法下达了玄*（2013）467号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》，于同年11月27日向原告送达，并在征收范围内予以公告。

三、补偿决定适用法律正确

依据**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条的规定，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，做出《补偿决定书》。该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的基本生活，适用法律正确。

综上所述，答辩人对原告刘**做出的玄政（2013）467号《补偿决定书》，认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。答辩人据此要求法院依法判决维持补偿决定，以维护正常的征收补偿工作程序。

经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1、xx街xx号定为重点危旧房证据不足，xx街xx号建于1993，征收时年限为19年，该房建成时被评定为优良工程，玄武区政府将该房定为重点危旧房，没有任何法律依据，不合法。2、房屋征收的目的市规划局许可证显示xx街用地为商业用地，非危旧房重点改造。政府征收的目的就是搞土地开发，而重点危旧房的改造是改善人民生活，既然是危旧房改造，为什么拆迁户不能回迁，而安置到栖霞区城郊结合部的保障房，舍近求远，所以玄武区在用地性质上是不合法的。3、征收资金存在瑕疵，没有合法性，玄武区房屋拆迁安置公司开的账户2013年4月10的专用账户余额为2500万元，4月19日为1亿3000万，不够支付两百户拆迁户补偿款，在资金没有足额到位的情况下，急匆匆的征收不符合征收条例的规定，存在瑕疵，明显是先上车后买票，最**院副庭长对拆迁补偿条例的解释u0026ldquo;对被征收房屋的补偿，应按照就近商品房的价格补偿u0026rdquo;而玄武区征收办把地处市中心的xx街置换到栖霞区城郊结合部，不符合最高法的精神，存在瑕疵，没有合法性。4、征收办知法犯法，《国有土地上房屋征收与补偿条例》指出，拆迁中不得以暴力断水断电等手段进行征收，而征收办上半年就对原告住宅进行断电逼迁的手段，征收办直接对抗《国有土地上房屋征收与补偿条例》，直接使70余岁的原告有家不能回。断电逼迁有损政府的形象，有损政府的公信力，所以征收办的做法是不合法的，所以对xx街xx号的征收是没有合法性的。

被告对原告提供的证据的质证意见如下：1、原告所提交的两份证据是针对2号征收决定的合法性，该合法性已经省高院判决确认维持。2、本案是征收补偿决定，征收决定的合法性的不属于本案的审查范围，因此原告提交的证据与本案无关联性。3、对证据3无异议。4、被告没有断电逼迁的行为。

本院查明

本院经审查认为，原告提交的证据1、2、3，与本案具有关联性，且真实、合法，本院依法予以确认；原告提出的征收办采取了断电逼迁行为，无证据证明，本院不予采信。被告提交的证据均是被告在行政程序中获得或形成，与本案待证事实具有关联性，且真实、合法，本院予以确认。

经审理查明，因xx街地块重点危旧房改造项目需要，被告于2013年5月7日依法做出了《房屋征收决定》，并制定了《补偿实施方案》，征收实施单位为区征收办，签约期为2013年6月9日至2013年8月7日。登记在原告刘**名下的南京市玄武区xx街xx号204室房屋在此次征收范围内，区征收办对原告的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了原告名下坐落于南京市玄武区xx街xx号204室房屋的房屋权属证明、征收调查登记分户表、房屋征收补偿金额分户评估表、现场勘察表、分户评估报告及送达回执、产权调换房源相关材料、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。查明原告名下的坐落于南京市玄武区xx街xx号204室房屋系1993年建成的混合结构房屋（丘号：113104-Ⅱ-13），登记的所有权人为原告，规划用途为成套住宅，建筑面积64.19㎡。经金宁**公司评估，该房屋评估补偿价格为人民币1773891元整。因原告拒绝评估人员入户对被征收房屋进行勘查，该房屋室内的装饰装修价格未能评估。评估结果公布、送达后，原告在规定期限内，未向评估机构申请复核评估。区征收办为原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，区征收办与原告多次进行协商，因原告与区征收办意见不一致，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。因原告与区征收办在规定的签约期内未能签订房屋征收补偿协议，区征收办依法报请被告对原告做出征收补偿决定。2013年9月30日被告做出了玄政（2013）3xx号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》并送达给原告。根据以上事实，被告依据**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，于2013年11月22日依法下达了《补偿决定书》，做出如下征收补偿决定：一、被征收人刘**选择货币补偿的，根据江苏金宁**咨询有限公司对房屋及附属设施的评估和《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为1773891元；搬迁补助费为3210元；临时安置费为21568元，共计1798669元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规（2012）17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人刘**选择房屋产权调换的，依据《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，将坐落于本市栖霞区xx新城01组团xx幢3208室，建筑面积约为84.05㎡的房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人刘**应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街xx号204室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。被告于同年11月27日向原告送达了《补偿决定书》，并在征收范围内予以公告。原告不服被告做出的《补偿决定书》，于2014年1月13日向南京市人民政府申请行政复议，南京市人民政府于2014年3月6日下达了（2014）宁行复第17号行政复议决定书，维持了被告做出的《补偿决定书》的具体行政行为。

另查明，对本案同一征地行政行为因袁**等人不服被告玄武区政府做出的《房屋征收决定》，向江苏省**民法院提起行政诉讼，江苏省**民法院于2013年9月23日受理，本案的原告刘*成为第三人参加诉讼。江苏省**民法院于2013年12月19日做出判决，驳回原告刘*成等人的诉讼请求。刘*成等人不服此判决，上诉于江苏**民法院，江苏**民法院审理后，于2014年11月11日做出判决，驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为被告对原告房屋征收补偿决定是否合法。

关于被征收房屋价值的补偿是否合法。xx街项目征收工作开始后，市征收办向社会发布了征收评估信息，确定了8家具有资质的备选评估机构，区征收办即时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由市征收办组织通过公开摇号方式确定了金**公司为本次房屋征收评估机构。随后，金**公司对原告名下的南京市玄武区xx街xx号204室房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房评估报告转交给了原告。评估机构的选定，对原告被征收房屋的评估，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、**建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》的规定。经评估机构评估，原告名下玄武区xx街xx号204室房屋的补偿金额为人民币1773891元；依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条u0026ldquo;对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定u0026rdquo;的规定，被告以评估结果为补偿依据，确定原告被征收房屋价值的补偿金额符合规定。另原告在法定期限内，未依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条的规定向评估机构申请复核评估，是原告怠于行使自己的权利，因此所造成的法律后果应由原告承担。

根据区征收办发布的《补偿实施方案》，产权调换房源包括栖霞区xx新城，故被告提供给原告栖霞区xx新城的房源作为产权调换房源符合规定。

关于原告提出的对玄武区政府作出的《房屋征收决定》的异议，该《房屋征收决定》已经南京**民法院和江苏**民法院的一、二审判决，江苏**民法院的判决已生效，故原告提出的上述异议，本院不予支持。

综上，被告做出的玄政（2013）467号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》的具体行政行为认定事实清楚，证据充分，程序合法完整，适用法律正确，原告作为被征收人的补偿安置合法权益已得到充分保障。故对原告要求撤销《决定书》的诉讼请求和理由，本院不予支持。

据此，根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

本案案件受理费50元，由原告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二０一五年三月十九日