杨*与宁波市住房和城乡建设委员会行政登记一审行政判决书

审理经过

原告杨*不服被告宁波市住房和城乡建设委员会于2010年5月6日作出的甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权转移登记行为，于2014年7月1日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，于同年7月7日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，因周**、中国农业银**分行营业部（以下简称农行营业部）与本案被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告杨*及其委托代理人车爱玲，被告宁波市住房和城乡建设委员会的委托代理人李*、童**，第三人马岳*的委托代理人葛*，第三人金**的委托代理人张**，第三人农行营业部的委托代理人徐**到庭参加诉讼。第三人周**经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

2010年5月5日，第三人马**、金**以房屋转让后需办理过户为由，持原告的授权委托书和公证文书以及房屋转让合同等材料，向被告申请房屋所有权转移登记。被告经审核后，于2010年5月6日作出甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权转移登记，将原登记在原告名下的坐落于宁波市鄞州区下应街道东莺新村13幢b室，建筑面积为54.97平方米的房屋所有权登记在第三人马**名下。

被告于2014年7月15日向本院提交了以下作出被诉具体行政行为的证据材料和法律依据：

1．原告杨*、第三人金**、马**的身份证复印件、浙江省宁波市永欣公证处（2009）浙甬永证民字第2236号公证书及委托书、鄞国用（2003）字第12-142号国有土地使用证、宗地平面图各1份，房屋测绘图2份，（2001）甬农税字0042191契税完税证和契证、房地产转让合同、转让房地产免（减）征营业税审核表、税收通用完税证、鄞房产证下字第××号房屋所有权证各1份，用以证明被告登记发证行为符合法定条件的事实。

2．《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十五条、第十八条、第二十条、第二十三条、第三十二条、第三十三条以及第八十一条与九十二条，用以证明被告作出被诉具体行政行为适用法律法规正确。

3．宁波市房屋所有权转移登记申请书、宁波市房屋所有权登记询问表、宁波市鄞州区房屋所有权登记核准表各1份，用以证明被告的转移登记发证行为符合法定程序的事实。

原告诉称

原告杨*起诉称，原告与第三人金**原系夫妻。2009年底，第三人金**为还赌债，经事先预谋，将原告名下的位于宁波市鄞州区下应街道东莺新村13幢b室的房产证件私自复印后通过制假人员制作假证并从原告处将真的房产证调包。后2010年5月，金**持真的房产证和假的委托书、公证书将房产过户至马**名下，后又过户至自己名下。随后以该房产向农行营业部抵押贷款49万，用于清偿赌债。2010年9月，金**与原告协议离婚，双方约定该房产归原告所有。2010年11月，金**又以该房产作为抵押向周**借款8万元。金**伪造、买卖国家机关证件犯罪的主要目的是将涉案房产过户到自己名下便于其向银行或他人骗取抵押贷款，用以偿还赌债。而被告在房产转让审核中未向房屋所有人核实转让事实，以假的委托书、公证书为据，向马**颁发甬房权证鄞州区字第××号房产证和向金**颁发甬房权证鄞州区字第××号房产证，被告未尽合理审查职责，审查不严，违反了不动产登记司法审查的标准。因该房屋登记行为被告依据的事实有假，主要证据不足，属于违法登记，应当予以撤销。请求判令撤销被告作出的甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权转移登记行为。

原告为证明自己的主张，向本院提交了（2014）甬鄞刑初字第739号刑事判决书1份，用以证明金**未经原告同意，利用伪造的公证书、委托书，将原告名下房屋进行转让的事实。

被告辩称

被告宁波市住房和城乡建设委员会答辩称：一、被告对争议房屋进行所有权转移登记并发证的行为符合房屋登记法律、法规、规章的要求，亦符合法定程序。被告作为房屋所在地的房产主管部门，具有进行房屋登记的法定职责。争议房屋的转移登记由原告的委托代理人金**代原告提出申请，金**按规定以公证书的形式向被告提供了原告的授权委托手续及房屋所有权转移登记所需的齐全且符合法定形式的材料。被告受理后，经认真审核并询问了当事人，认为金**及马岳*的申请符合登记条件，为此作出了争议房屋所有权转移登记。二、被告在对争议房屋进行房屋所有权转移登记并发证的过程中，已尽到审慎职责。被告受理金**代原告提出的房屋所有权转移登记申请后，经审查转让人即原告的争议房屋房产证系真实原件，并就申请登记事项是否系原告本人的真实意思表示等有关事项询问过金**与马岳*，同时形式审查了金**提供的原告的经公证的授权委托手续。被告作为房屋登记部门，主观上已尽到合理、审慎的审查义务，但因客观上不具备识别公证书真伪的能力，故对于因金**提供虚假的授权委托手续而导致争议房屋产权登记与事实不符，被告不存在任何过错。三、争议房屋因金**向农行营业部借款而作为抵押担保已办理抵押登记，为保护善意第三人，被诉的房屋转移登记行为依法不具有可撤销的条件。故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人马**陈述称，争议房产现已经转移登记给第三人金**，登记在第三人马**名下的房产证实际已经不存在，所以没有必要撤销；被告的行为合法有效，在转移登记时不存在任何违规问题，程序合法，手续齐全；金**的行为已经受到法律制裁，责任在于金**，与被告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人金**陈述称，第三人金**未经原告同意，用伪造的材料申请获得争议房产登记，其行为已受到法律惩罚。被告的登记行为未尽合理审查义务，应予撤销，同意原告的诉请。

第三人农行营业部陈述称，被告伪造公证文书将原登记在原告名下的争议房产申请登记到第三人马岳*的名下，责任在第三人金**，被告对被诉的登记行为已尽到了审查义务，且争议的房屋已办理了抵押登记，第三人农业银行营业部作为抵押权人，对争议房屋取得的抵押权，系善意取得。故同意被告的意见，要求驳回原告的诉讼请求。

第三人农业银行营业部向本院提供了《个人购房担保借款合同》、甬房他证鄞州区字第201021014号房屋他项权证、无婚姻登记记录证明、（2012）甬东商初字第1201号民事判决书各1份，用以证明第三人金**因购房向农业银行营业部借款490000元，并以已登记在金**名下的争议房产提供抵押担保办理了抵押登记，后因金**未按约还款，宁波**法院判决金**如未履行还款义务，农业银行营业部可就争议房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得款有限受偿的事实。

第三人周**未作陈述。

经庭审质证，本院对以上证据材料作如下认证：

对被告提供的证据1，原告对该组证据中的委托书、公证文书、房地产转让合同的真实性有异议，认为上述材中原告的签名非其本人，委托书和公证书系金**伪造，不能证明被告对被诉的登记行为已尽到了审慎审查义务。第三人金**同意被告的质证意见，其余第三人对该组证据没有异议。本院认为，因第三人金**在申请房屋登记时提供的委托书和公证文书系伪造，金**与马**签订的房地产转让合同也非原告的真实意思表示，故本院对上述证据不予认定。对被告提供的证据2，原告对法律依据没有异议，但认为被告作出的房屋登记没有正确适用法律。各第三人对被告提供的法律依据均没有异议。本院认为被告提供的法律依据适用于被诉的的登记行为，予以认定。对被告提供的证据3，原告认为第三人金**、马**提供的房屋所有权转移登记申请书等材料中原告的签名均不是其本人所签，故不具有真实性。第三人均对该组证据无异议。本院认为，根据查明的事实，原告并未委托金**申请争议房屋所有权转移登记，故对该组证据的真实性不予认定。

对原告提供的证据，被告及各第三人均没有异议，本院予以认定。

本院认为

对第三人农行营业部提供的证据，原告认为，金**向农行借款并以争议房产提供抵押担保是发生在原告与金**夫妻关系存续期间，金**未经原告同意将争议房产抵押给农行营业部并办理了抵押登记，该抵押登记行为无效，对江**法院作出的判决认为不清楚。被告及其余第三人均对农行营业部提供的证据无异议。本院认为，因金**与农行营业部之间的借款和抵押担保行为已经生效的民事判决所确认，故本院予以认定。

经审理查明，原告与第三人金**原系夫妻，双方在夫妻关系存续期间于2002年购买了位于宁波市鄞州区下应街道东莺新村13幢b室的房屋一套，建筑面积54.97平方米，该房屋登记在原告的名下。2009年底，金**为还赌债，将原告名下的争议房屋的房产证件私自复印后通过制假人员制作假证并从原告处将真的房产证调包。后金**利用假的委托书和公证文书，通过与马**签订房地产转让合同的方式，于2010年5月5日，持原房产证和上述材料向被告申请房屋所有权转移登记。被告经审核后于次日作出争议房屋所有权转移登记，并向马**颁发甬房权证鄞州区字第××号房产证，将原登记在原告名下的房产过户至马**名下。2010年7月，金**、马**又以房产转让方式将争议房产过户至金**名下，向被告申请取得甬房权证鄞州区字第××号房产证。随后金**以该房产向农行营业部抵押贷款49万，用于清偿赌债，并于2010年7月27日办理了抵押登记手续。2010年9月，金**与原告协议离婚，双方约定该房产归原告所有。2010年11月，金**又以该房产作为抵押向周**借款8万元。后因金**未按约归还农行营业部借款，农行营业部向法院起诉后，宁波市江东区人民法院2012年10月23日判决金**归还农行营业部借款及利息，并判令如未履行还款义务，农行营业部可就可就争议房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得款优先受偿。

另查明，第三人因犯伪造、买卖国家机关证件罪，于2014年5月21日被本院判处有期徒刑十个月。

本院认为，根据原**设部《房屋登记办法》的有关规定，被告负有房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责。《房屋登记办法》第十二条第一款规定：申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请……。第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，申请人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。其中第（四）项证明房屋所有权发生转移的材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，金**以原告代理人的身份与房屋受让人马**向被告申请争议房屋所有权转移登记时，向被告提供了双方共同签名的房屋登记申请书、原告的授权委托书及公证文书、原告及代理人金**和房屋受让人马**的身份证明，争议房屋的原房产证、金**与马**签订的房屋转让合同等申请材料，上述申请材料齐全且符合法定形式。根据《房屋登记办法》第十八条规定，查验申请人提供的上述申请登记材料是房产登记机构的法定职责，但上述规定表明房产登记机构查验的对象应当是《房屋登记办法》第三十三条规定的登记材料，同时被告根据《房屋登记办法》第十八条的规定，对申请双方进行了询问，该询问结果由申请人签字确认。因此，被告受理争议房屋所有权转移登记后，审核了相关登记材料，尽到了审慎审查的职责。至于第三人金**利用伪造的原告授权委托书和公证文书，违背原告的真实意思表示，将争议房屋所有权转移登记在第三人马**的名下，责任在于第三人金**，被告并无过错。

其次，第三人金**利用虚假的委托手续通过与第三人马*标签订房屋转让合同方式向被告申请房屋所有权转移登记，将原登记在原告名下的争议房产过户到马*标名下，继而又以同样方式过户至其自己名下后，将争议房产作为借款担保抵押给第三人农行营业部，金**上述一系列处分房屋的行为并非原告真实意思表示，构成无权处分。但金**向农行营业部借款提供争议房产作为抵押担保时，该房产已登记在金**的名下，且金**向农行营业部提供了由民政部门出具的无婚姻登记记录证明，以证明该房产除金**外无其他共有权人，因此农行营业部作为争议房产的抵押权人，其有理由相信该房产为金**所有，主观上并无恶意，且双方已办理了抵押登记，故第三人农行营业部取得争议房产的抵押权属于善意取得。

综上，被告虽在办理上述房产登记过程中没有过错，但第三人金**利用虚假的委托书和公证文书，将原登记在原告名下的房屋所有权申请转移登记至第三人马岳*的名下，该申请登记行为不是争议房屋权利人原告的真实意思表示，导致被告作出的登记行为认定事实错误，依法应予撤销。但因争议房屋的抵押权已为第三人农行营业部善意取得，故被诉房屋登记行为应当确认违法。依照《最**法院关于执行若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：

裁判结果

确认被告宁波市住房和城乡建设委员会于2010年5月6日作出的甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权转移登记行为违法。

案件受理费50元，由被告宁波市住房和城乡建设委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省**民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁**政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁**国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波**民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月十一日