陈**、陈**等与缙云县住房和城乡建设局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告陈**、陈**、郑**、李**、石*奶诉被告缙云县住房和城乡建设局、第三人胡**房屋行政登记一案，于2015年1月21日向莲**民法院提起诉讼。因第三人胡**女儿在莲**民法院行政庭担任书记员，故莲**民法院报请丽水**民法院指定管辖。丽水**民法院指定本案由本院管辖。本院于2015年3月3日受理后，发现徐**与本案存在利害关系，依法追加徐**为第三人。本院依法组成合议庭于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告陈**、李**及原告陈**、郑**共同委托代理人陈**，原告石*奶委托代理人李**，被告委托代理人杨**、李**，第三人徐**及第三人胡**委托代理人李**、徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告缙云县住房和城乡建设局于2013年12月11日为第三人胡**、徐**办理了坐落于缙云县五云街道胜利街161—1号房屋转移登记。被告在法律规定的时间内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：1.登记审批表及申请书，待证被诉房屋登记行为的房屋登记基于第三人于2012年11月29日申请房屋所有权转移登记；2.房产登记收件收据、第三人身份信息及缙国用（1996）字第01230006号国有土地使用证、房屋转让协议、（2013）丽缙行初字第4号裁定书、（2013）浙丽行终字第13号裁定书等，待证第三人申请登记所提交的材料，房屋登记行为依据上述材料所作出，登记行为正确；3.房屋平面图、墙界表、测绘报告等，待证依法进行房屋登记；4.函、通知书等，待证登记权利告知及暂缓登记告知等情况，依法进行登记；5.法律依据：《房屋登记办法》第八条。

原告诉称

原告陈**、陈**、郑**、李**、石*奶诉称，原告系缙云县五云街道胜利街赵*祠堂的住户。根据《五云镇志》记载，赵*祠堂是清代建造，坐北朝南，呈四合院式，由门厅、厢房、上厅组成的建筑，中间是天井。文革时期，为促进生产，该天井地面上被搭建了简易工棚。1988年，在缙云县人民政府进行房屋确权总登记时没有把天井地面上搭建的简易工棚登记给缙**二轻工业局所有，确认四合院中间为“天井，共有”，该产权证具有公示效力，天井属于公共空间，因此天井上的建筑物是违章建筑。原缙**二轻工业局对该天井地面上的建筑物不具有合法的所有权。可是，2013年12月被告给第三人进行房屋所有权转移登记时，竟然将天井作为房屋登记给第三人。被告对该房屋所有权证的转移登记存在如下违法之处：一是权证重复登记。1988年房产总登记时，原告领取的房屋产权证，其中的共有房屋平面图，明确载明“天井，共有”。天井应当是共有空间。被告颁发给第三人的房屋产权证，包括了天井共有部分，被告的该行为系重复登记，一物二主，实属违法。二是房屋登记事实不清，权源依据不足。第三人取得天井没有合法权源依据。被告在行政复议答复书认为：“根据（2000）丽**终字第170号民事判决书，明确认定天井房屋于1971年由缙云**联社下属工具厂建成房屋做生产车间使用，以后缙云县工具厂将天井房屋转让给缙**二轻工业局所有，缙**二轻工业局又将天井房屋及其自己所有房屋一并转让给胡**、徐**所有，驳回了要求拆除天井房屋的诉讼请求”。该答复对民事判决书进行断章取义，法院判决驳回诉讼请求的理由是超过诉讼时效，而非是因为天井房屋属于第三人所有，判决书仅仅对转让过程进行了陈述，没有对天井的转让行为是否合法进行审理，没有对天井的产权进行确认。天井从空旷，到文革时期地面上被搭建简易工棚，期间没有办理任何征收或审批手续，是违反最**法院有关司法解释规定的，因而是不受法律保护的。尽管原告和周边住户都有异议，但在当时特殊的历史条件下，都无济于事。最终在1988年县人民政府进行城镇房屋总登记时，由于原告及相邻住户对简易工棚的所有权登记提出异议，县人民政府明确为“天井，共有”。天井应当属于公共空间是完全正确的，所以缙**二轻工业局只办理了216.64平方米的房屋产权登记，不包括天井56.32平方米。数次转让行为均是不合法，是侵犯他人利益的行为。第三人和缙**二轻工业局的房屋买卖协议中，最早的契约是不包括天井的，也表明第三人付出购买该房屋的对价仅仅是产权证范围，不包括天井。被告以天井的国有土地使用权证为依据，给第三人办理国有土地上的房屋所有权转移登记是错误的。第三人先以非法手段取得了国有土地使用权证，而又以该国有土地使用权证作为申请房屋所有权转移登记的依据，违反了房屋转移应按“先房后地”的登记原则。也就是说，对国有土地上房屋所有权转移登记，必须先有房屋所有权证，才能进行国有土地使用权证变更登记。“先地后房”的情况只适用于以出让或划拨方式取得国有建设用地使用权的土地，申请办理建设用地使用权初始登记这种情形。去年原告起诉要求撤销国有土地使用权证，国土部门在答辩中表明“该土地证是‘变更登记’，无须公示”，实属黑白颠倒，在第三人之前，天井范围的土地，任何人都未取得过土地使用权证，该土地归赵*祠堂各户共同使用，第三人单方取得天井的国有土地使用权证违法明显。法院以超过诉讼时效为由裁定驳回，没有进入实体审查，但行政机关自我监督的大门是一直敞开的。对于违法的土地证，根本就不能作为颁发房产证的权源依据。被告以第三人提供的国有土地使用权证为依据，给第三人办理房屋所有权转移登记是完全错误的，在实体上是违法的。被告在2012年12月7日对外发布的缙云县房屋所有权公告写明：房屋所有权人胡**坐落五云街道胜利街161-1号房屋建筑面积227.01平方米，没有包括天井，而最终给第三人转移登记的房屋所有权建筑面积是283.33平方米，这多出的56.32平方米从何而来，其依据是什么。三是房屋登记程序错误，法律适用混乱。关于登记程序。第三人申请的房屋登记，包括原缙**二轻工业局的产权证216.64平方米和天井范围，其中216.64平方米是转移登记，而天井范围从未登记在个人或单位名下，应是初始登记，这是两个不同的程序，不能混为一谈。而被告无视两者的区别，混在一起作为转移登记来处理是错误的。房屋所有权登记审批表中，把持有国有土地使用权证作为办理依据是错误的。**设部《房屋登记办法》第三十三条规定了申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、证明房屋所有权发生转移的材料；5、其他必要材料。第三人根本没有提供天井范围的房屋所有权证。房屋分户平面图以及测绘报告，都表明，“天井未登记”、“原天井56.32平方米、住宅227.01平方米，建筑占地227.01平方米”。总之，被告无视法规规定，在第三人没有提供天井房屋所有权合法来源证明的情况下，而依房屋所有权转移登记不需提供的国有土地使用权证为依据给第三人颁发天井土地上的房产证，在程序上也是严重违法的。关于异议登记程序。被告在行政复议答复中，明确主要程序是“异议登记”程序。“因原告未在十五日内向被告提交人民法院或仲裁委员会出具的证明，故第三人申请注销异议登记，被告作出对第三人房屋予以登记的决定。”该异议登记程序恰恰说明了被告的违法。《房屋登记办法》第七十六条规定“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料异议登记。”第七十八条规定“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”由此可见，异议登记程序是发生在产权证已经颁发之后，而非产权证颁发之前的程序。异议登记旨在对登记错误状态下真正权利人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的，是临时性的保护措施。被告将异议登记程序前移，以原告未诉讼为由，进行颁发产权证，程序严重错误。综上所述，原告认为被告颁发给第三人的A022420号房屋所有权证，事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，依法应予撤销。为维护自身的合法权益，特向人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销被告颁发给第三人的权证号为××号房屋所有权证。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.陈**、陈**房屋所有权证；2.五云镇志；3.房屋买卖契约；4.房屋转让协议；5.共有房屋平面图、缙**二轻工业局房产档案材料、二轻工业局房屋所有权证、房屋登记申请书及房屋所有权登记审批表；6.登记公告及测绘报告审批表；7.行政复议文书送达回证；8.行政复议决定书。

被告辩称

被告缙云县住房和城乡建设局辩称，一是被诉房屋登记行为认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。第三人和缙云县经济和信息化局于2012年11月29日向答辩人下属单位缙**地产管理处申请缙云县五云街道胜利街161-1号房屋进行转移登记。受理后，答辩人工作人员依法进行了登记审查工作，期间原告向丽水市人民政府申请行政复议，答辩人将相关情况告知第三人并暂停办理该房产转移登记。2013年7月2日，又收到原告的异议登记申请，答辩人作出暂缓登记并告知第三人，但原告未在十五日内向答辩人提交人民法院或仲裁委员会出具的证明。2013年7月22日，第三人申请注销异议登记申请，并于2013年12月9日向答辩人提交了相关材料。经审查第三人提交的缙国（1996）字第01230006号国有土地使用证，证载使用土地面积包含房屋及天井（已建成房屋）部分，门路从前面中堂出入，且该土地登记行为已经丽水市人民政府行政复议维持和缙云县人民法院、丽水**民法院审查，驳回了原告要求撤销的起诉。遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，答辩人于2013年12月11日作出了被诉房屋登记行为，第三人当天领取了A022420房屋权证。综上可见，答辩人的房屋登记行为认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，是完全正确的。二原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告诉称，1988年缙云县人民政府进行确权登记时确认四合院中间为“天井，共有”，但从其提供的证据上看，并无此确认登记，仅载明“天井已建成平房67.08㎡，根据前面村民意见，建筑面积不计算在内。根据协议前面中堂共有”。在缙政复决字（2014）19号复议决定书中提到，经审理分析，共有房屋平面图与房屋共有权保持证载明的共有部位及面积相矛盾，不能认定。丽水**民法院（2000）丽**终字第170号民事判决书中也明确“经审理查明……祠堂下厅及西首横厢土改时分配给五原告及胡德妹所有，祠堂下厅中堂为共有道路出入，房屋四至清楚”的事实，且该判决已确认“讼争坐落在缙云县五云镇胜利街东门坐北朝南原赵祠堂房屋内天井房屋转让给缙**二轻工业局所有，缙**二轻工业局又将天井房及其自己所有房屋一并转让给胡**、徐**所有”的事实。也就是说“天井，共有”其实是不存在的，1971年就已经建成房屋使用了。答辩人根据土地使用证，遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则作出被诉房屋登记行为符合法律规定。故原告提出天井为共有的证据不足，其请求无事实和法律依据。综上所述，答辩人的行政行为正确，且原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。

第三人胡**、徐**述称，一是原告认为天井应当是共有空间，与事实不符，也没有任何依据。二是第三人合法取得案涉房屋的所有权，权源依据合法清楚。三是缙云县土地管理部门，根据上述的客观事实，对第三人拥有天井房屋占用的土地使用权进行了登记，这一登记行为是符合客观事实，符合法律规定。四是被告对第三人取得赵*祠堂上厅、上首横厢、天井房屋所有权进行了转移登记，并颁发了所有权证。五是被告对原告的房屋进行登记、颁证绘图时绘制有天井，并标为共有，无任何依据。两第三人未向本院提交证据。

对被告提交的证据，原告质证认为，证据1中申请书合法性有异议，第三人胡**申请时间是2012年11月29日，而转让方是2013年10月16日盖章，两者签字时间不一致，不符合双方当事人共同申请的规定。登记申请书上转移面积283.33平方米，与事实不符。登记审批表的合法性有异议。表中载明2012年12月7日至2012年12月17日公告和2012年期间的异议登记程序，此时，转让方还没对房产转移登记提出申请。审批表初审载明适用了异议登记程序，该程序违法。同时审批表载明该产权原属原二轻工业局所有，房屋面积283.33平方米，无事实依据；证据2中第三人的国有土地使用权证合法性有异议。1996年第三人申请天井国有土地使用权证转移登记时，没有提供房屋权属证明，也没有土地权属来源证明，该土地证违法；房屋转让协议的真实性、合法性有异议。在缙**管局查到原缙**二轻工业局房屋档案中的另一份真实的房屋买卖契约，该契约载明：买卖房屋面积是216.64平方米，未包括天井部分。（2013）丽缙行初字第4号行政裁定书、（2013）浙丽行终字第13号行政裁定书的真实性无异议，但该两份裁定书仅仅是从诉讼时效上驳回了原告的起诉，没有进入实体审查，没有确认土地证是合法的；证据3中房屋平面图、测绘报告合法性有异议。该测绘报告是单**第三人的意愿进行测绘，将天井共有面积56.33平方米登记为第三人自有面积，与事实不符。且测绘单位没有资质证书，形式不合法。第三人质证认为，被告提供的房屋共有权保持证，原告强调天井是共有部分是不客观的，但保持证确定天井不是共有部分，共有部分的走廊等34.34平方米。对于协议出现部分内容不一致，这是经过法院终审判决的。

对原告提供的证据，被告质证认为，证据1真实性无异议，但对原告的主张及待证事实有异议，原告想证明原先登记天井是共有的是以房屋所有权证，我们提供的共有权保持证，中堂的门厅是每一户都有一本这样的共有权保持证；证据2无法证明权属情况；证据3中转让契约真实与否，我们要结合证据，中院的生效判决书确认了转让协议，我们依据此转让协议没有错误。转让协议只是我们登记给第三人证据的一部分。第三人质证认为，同意被告的质证意见。

经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：被告提交的证据符合证据规则要求，本院予以认定，作为认定相关事实的依据。原告提交的证据2与本案无关联性，本院不予认定；其他证据符合证据规则要求，本院予以认定，作为认定相关事实的依据。

根据上述认证，结合当事人的陈述，本院确认，1971年，原缙云县工具厂将天井建成房屋，作为生产车间使用。后缙云县工具厂将天井房屋转让给原缙**二轻工业局。1989年，原缙**二轻工业局取得房屋所有权证，建筑面积216.64平方米，天井部分未办理房屋所有权证。1993年原缙**二轻工业局又将天井房屋及其他所有房屋一并转让给两第三人。两第三人于1996年办理了国有土地使用权证。1999年，原告等人就天井使用权纠纷提出诉讼。经一审、二审均被驳回。2012年11月29日，两第三人持相关材料，向被告下属单位房地产管理处申请坐落于缙云县五云街道胜利街161—1号房屋进行转移登记。被告受理后，被告工作人员进行了登记审查工作。于2012年12月7日至17日期间进行了公示。后由于原告等人请求撤销缙云县人民政府向第三人户颁发的缙国用（1996）字第01230006号国有土地使用权证，分别向丽水市人民政府申请行政复议和人民法院提起行政诉讼。被告中止办理该房产转移登记，并告知第三人。2013年6月17日，因第三人提供了（2013）浙丽行终字第13号行政裁定书等材料，被告重新启动该房产转移登记业务。2013年7月2日，被告又收到五原告的异议登记申请。被告作出暂缓登记，并告知两第三人。但五原告未在十五日内向被告提交人民法院或仲裁委员会出具的证明。2013年7月22日，两第三人申请注销异议登记。2013年12月11日，被告审批同意对第三人从原缙**二轻工业局处购买的坐落于缙云县五云街道胜利街161—1号的房屋所有权登记，一并将天井部分登记给了第三人，向第三人发放了权证号为××号房屋所有权证。2014年9月23日，原告陈**、陈**、李**向缙云县人民政府就被告对第三人房屋转移登记行为提起行政复议。经复议，缙云县人民政府维持了被告的行政行为。五原告不服，向法院提起行政诉讼。

本院认为

本院认为，本案中争议天井房屋为原缙**具厂于1971年建成使用。原缙**二轻工业局的房屋所有权证登记面积为216.64平方米，并不包括天井房屋在内，天井房屋并未办理房屋所有权证。根据原缙**二轻工业局与两第三人签订的房屋转让协议，原缙**二轻工业局已将天井房屋一并转让给了两第三人。两第三人的缙国用（1996）字第01230006号国有土地使用证，证载使用土地面积已经包含房屋及天井（已建成房屋）部分。被告将胜利街161—1号房屋及天井部分登记给两第三人认定的事实清楚。但天井房屋未办理房屋所有权证，应先办理初始登记后，才能办理转移登记，现被告在为两第三人办理胜利街161—1号房屋转移登记时，一并将天井房屋转移登记给两第三人，程序上存在违法。虽对五原告不产生实际权利影响，但应确认违法。五原告认为被告登记行政行为事实不清、依据不足的主张，本院不予采信，其认为被告登记行政行为违反程序规定的主张，本院予以采信，但违反程序规定，对其不产生实际权利影响，其要求撤销被告颁发给第三人的权证号为××号房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。两第三人的诉讼主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：

裁判结果

确认被告缙云县住房和城乡建设局于2013年12月11日为第三人胡**、徐**颁发权证号为××号房屋所有权证的行政行为违法。

案件受理费50元，由被告缙云县住房和城乡建设局负担。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至丽水**民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至丽水**民法院（开户行：农行丽水市支行；户名：丽水市财政局非税收入待清算户；账号：850101040010313401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起七日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月一日