傅**与青岛市国土资源和房屋管理局行政登记二审行政判决书

审理经过

傅**诉青岛市国土资源和房屋管理局、郑**、胡**、招商银**青岛分行、王*房产行政登记一案，不服山东省青岛市市北区人民法院于2014年8月6日作出的（2011）四行初字第30号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。于2015年5月4日在本院第十五法庭公开开庭审理了本案。上诉人傅**及其委托代理人傅**、傅**，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任**、李**，一审第三人胡**，一审第三人招商银**青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）的委托代理人宋**、王**，到庭参加诉讼。一审第三人郑**、王*经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

本案行政争议形成过程如下：涉案房屋原为傅**所有，2011年3月2日，郑**以购买涉案房屋为由，向青岛市国土资源和房屋管理局申请变更登记，该局经审核，为郑**颁发了青房地权市字第××号房地产权证。随后，郑**便以涉案作抵押，分别向招商**分行、胡**、王*借款，并将涉案房屋分别办理了抵押他项权证。2011年5月11日，傅**向一审法院提起诉讼，请求撤销上述房产变更登记行为。

一审法院查明

一审法院查明：经审理查明，第三人郑*欢系原告傅**的外孙，涉案房屋原登记于原告傅**名下。2011年3月3日，涉案房屋转移登记至第三人郑*欢名下，并办理了20××90号房地产权证。被告为第三人郑*欢办理涉案房屋房地产权证系基于2011年1月14日以傅**和郑*欢名义签订的编号66844号的《青岛市存量房买卖合同》，合同中约定原告将涉案房屋以15.7万元的价格卖予第三人郑*欢，合同最后一页有“傅**”、“郑*欢”的签名及捺印。同时，被告提交的《转移登记申请表》和2011年3月2日《房地产登记询问记录》中，下方均载有“傅**”的签名及捺印。

上诉人诉称

在本案审理过程中，原告傅**以郑**为被告，以招商银行、胡**、王**第三人，向一审法院提起民事诉讼，要求确认2011年1月14日以傅**和郑**名义所签的《青岛市存量房买卖合同》无效。一审法院以（2011）四民初字第2010号案件立案。因该民事诉讼涉及的法律关系是房屋登记行为的基础法律关系，一审法院告知各方当事人：先行解决民事争议，本案中止审理。在民事案件审理过程中，法院根据傅**的申请，委托青岛联科司法鉴定所对《青岛市存量房买卖合同》、《转移登记申请表》、《房地产登记询问记录》中三个“傅**”的签名及捺印的真伪进行鉴定。鉴定结果为上述三个签名均非傅**本人书写，捺印也不是傅**本人捺印。据此，一审法院于2013年5月13日作出（2011）四民初字第2010号民事判决书，判决确认2011年1月14日以傅**与郑**的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。招商银行不服该民事判决书，上诉至青岛**民法院，青岛**民法院经审理后认为原判决正确，于2014年2月27日以（2013）青民一终字第2236号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。

另查明，2011年3月8日至5月10日期间，郑**分别向第三人招商银行借款43万元、向第三人胡**借款25万元、向第三人王*借款10万元。上述三笔借款均以涉案房屋为抵押并办理了抵押登记。后该三方均向法院起诉郑**，法院依法作出（2011）南商初字第70678号、（2011）南*初字第70714号、（2012）北民三商初字第135号民事判决书，判令郑**归还借款及利息，并确认了上述债权人对涉案房屋价款享有优先受偿权，三份民事判决书均已生效。

一审法院认为：《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）、登记申请书；（二）、申请人身份证明；（三）、房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）、证明房屋所有权发生转移的材料；（五）、其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”现作为房屋转移登记材料所必需的《青岛市存量房买卖合同》被人民法院生效民事判决书确认无效，《转移登记申请书》和《房地产登记询问记录》中的“傅**”签字也已证明为伪造，被告为第三人郑**颁发涉案房屋青房地权市字第××号房地产权证的主要依据不足。另外，第三人招商银行、第三人胡**、第三人王*分别向第三人郑**发放借款时，涉案房屋登记在郑**名下，郑**以涉案房屋作抵押，并办理了抵押权证，上述三名抵押权人是通过合法途径取得的抵押权，其抵押权系善意取得。根据最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认被告为第三人郑**颁发房地产权证的具体行政行为违法。综上，依据最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项之规定，判决确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2011年3月3日向第三人郑**颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为违法。案件受理费人民币50元，由被告负担。

傅**不服一审判决，上诉称：一审判决已经认定，郑**提交的《青岛市存量房买卖合同》已经被生效市判决确认无效，《转移登记申请书》和《房地产登记询问记录》中的“傅**”中的签名已证明为伪造，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局为郑**办理的涉案房产登记行为主要证据不足。因此，一审法院应当适用修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条的规定，“具体行政行为由下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；”一审法院应当判决撤销诉争房地产权证。由于一审第三人招商银**分行、胡**、王*只是取得了房屋的抵押权，并不是房屋所有权。另外，撤销本案诉争的房地产权证并不会给公共利益造成重大损失。因此，一审法院错误适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，作出确认违法的判决，属于法律适用错误。综上，请二审法院依法撤销一审法院的判决，依法撤销转移登记到郑**名下的诉争房地产权证。

被上诉人辩称

被上诉人国土资源和房屋管理局辩称：我局作出的诉争转移登记行为，材料齐备，程序合法，已经尽到了相应的审查义务。当事人之间的民事纠纷，买卖合同被人民法院确认无效的情况下，是否应撤销诉争转移登记行为，请人民法院依法判决。

一审第三人胡*艳述称：上诉人与郑**之间的买卖合同与郑**与我之间的抵押合同是两个案件。我希望法院把这个案件和之前的案件合并来审查，希望法院给予我和当事人之间的纠纷一个合理的判决。

本院查明

一审第三人招商银行青岛分行述称：郑**向我行贷款时是持证抵押，并已经办理了合法的抵押权证，这已经过相应的判决予以确认。我行的抵押是合法有效的，依法应得到法律的保护。

一审第三人郑**、王**向本院提交书面陈述意见。

上诉人对一审法院的审判程序没有提出异议，经审查，本院确认一审法院审判程序合法。

上诉人对一审法院查明的事实没有异议。经审查，本院确认一审法院查明的事实成立。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条对不动产善意取得制度作出了明确规定。所谓善意取得，是指无处分权人将其动产或不不动产转让给受让人，如果受让人取得该物时出于善意，则受让人将依法取得对物的所有权或其他物权。抵押权属于他物权中的担保物权。本案中，一审第三人招商银**分行、胡**、王*在与一审第三人郑**办理抵押登记时，涉案房地产证上的所有权人记载的是一审第三人郑**。依据房产登记的公示原则，一审第三人招商银**分行、胡**、王*有理由推定涉案房地产权证记载的权利人郑**为真正的权利人。因此，一审第三人招商银**分行、胡**、王*已经善意取得了涉案房屋的抵押权，其权益应优先得到保护。因此，一审法院适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项之规定，确认被上诉人向一审第三人郑**颁发的诉争房地产权证的具体行政行为违法并无不当。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人负担

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十一日