姜**与乳山市住房保障和房产管理局二审行政裁定书

审理经过

上诉人姜**因诉乳山市住房保障和房产管理局（以下简称乳山市房管局）房屋行政备案一案，不服乳山市人民法院（2014）乳行初字第53号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。

一审法院查明

原审法院认定，姜**与哈尔滨阳**司乳山分公司（以下简称哈尔滨**分公司）签订商品房买卖合同，姜**购买哈尔滨**分公司开发的商品房。2013年6月15日，姜**与哈尔滨**分公司工作人员到乳山市**区分局处办理商品房备案手续，乳**管局单位工作人员在哈尔滨**分公司提供的商品房买卖合同上加盖预售合同备案专用章，姜**称乳**管局工作人员在31套（每套一式三份）商品房买卖合同上盖章后告知其已备案完成，姜**遂将房款付给哈尔滨**分公司，但乳**管局后来却以哈尔滨**分公司没有缴纳预售监管资金为由撤销了备案。现起诉要求乳**管局为其购买的31套商品房买卖合同恢复备案。乳**管局称其2013年6月15日的确受理过姜**与哈尔滨**分公司合同备案一事，但具体多少份合同已记不清了，其工作人员在合同上加盖备案专用章仅代表该单位已受理合同备案一事，但因哈尔滨**分公司没有提供监管资金交纳单据，不符合合同备案条件，当天并没有完成备案，且哈尔滨**分公司在2013年6月17日已从网签系统中撤回该批合同，已无法备案，故乳**管局将其已经加盖备案专用章的合同销毁。现姜**手中没有其所称的31套商品房买卖合同。

2014年3月26日，哈尔滨**分公司工作人员出具证明，证实其代表公司与姜**签订31套商品房买卖合同，2013年6月15日到乳山市**区分局备案，之后因哈尔滨**分公司未缴纳监管资金，于2013年6月19日从乳**管局网签系统里撤销，乳**管局单位工作人员核实该证明后书写“备案经过属实”，并加盖预售合同备案专用章。

姜**另外提供两份视频文件，一份是2013年6月15日姜**与哈尔滨**分公司工作人员到乳山市**区分局办理合同备案时的情况，该视频文件中显示乳**管局单位工作人员刘某某在盖印，姜**拟证实乳**管局已为其合同备案。另一份是姜**在第一次庭审后到乳**管局单位拍摄的，拟证实只要乳**管局在合同上盖章即表示已经备案。经审查该视频中姜**及其委托代理人询问乳**管局单位工作人员办理预售合同备案的相关程序，乳**管局单位工作人员答复称带齐相关的合同并交纳监管资金后，乳**管局予以盖印即完成备案。

原审法院依职权调查乳山市房管局单位工作人员刘某某，刘某某称当天其在网上核实过哈尔滨**分公司提供的合同后只在单份合同上盖章，因哈尔滨**分公司没有监管资金单据，不符合备案条件，所以加盖备案专用章的合同不能给当事人，该批合同后被销毁，且其并没有告知姜**已完成备案。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》（1989年）第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”具体行政行为，是指国家行政机关依法就特定事项对特定的公民、法人和其他组织的权利义务作出的单方行政职权行为。本案中，乳**管局工作人员虽然在姜**与哈尔滨**分公司签订的商品房买卖合同上加盖备案专用章，但该加盖备案专用章的行为并不确定双方当事人之间的权利义务，且乳**管局并未将加盖备案专用章的合同送达给姜**以及哈尔滨**分公司，即说明该合同未完成备案，乳**管局未完成备案之行政行为，也就不存在姜**所诉称的乳**管局撤销其已经备案合同的具体行政行为，故姜**的起诉不在人民法院行政审判权限范围内。依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法*（2000）8号）第四十四条第一款第（一）项、第六十三条第一款第（二）项之规定，经原审**委员会讨论决定，裁定驳回姜**对乳**管局的起诉。

上诉人诉称

上诉人姜**不服原审裁定，上诉称，1、被上诉人对涉案房产的登记备案行为直接影响上诉人的买房权利，无法备案不仅导致其后续无法办理房屋登记手续，也影响买卖合同的对抗效力，原审法院认为备案行为不属于具体行政行为，不在法院管辖范围内，并据此驳回起诉，适用法律错误。2、被上诉人受理了涉案商品房预售合同登记备案，并加盖了备案专用章办理了网上登记备案，备案登记已经完成。被上诉人作为行政机关，应当承担具体行政行为的举证责任，上诉人已经提供证据证实备案行为存在，被上诉人拒绝提供备案流程及备案合同等，应承担举证不能的法律后果。综上，被上诉人作出备案行为后又撤销备案，上诉人要求恢复备案符合法律规定。原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原裁定，发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人乳**管局答辩称，1、商品房预售合同备案手续对上诉人的权利义务不产生影响。根据《城市商品房预售管理办法》，办理商品房预售合同备案手续是由房地产开发企业向被上诉人申请办理，被上诉人不受理预购人的申请，故合同备案与上诉人不发生联系。并且，涉案房屋已被查封，在查封期间不能办理过户手续，故合同备案手续不能影响到上诉人办理房屋登记。2、涉案商品房预售合同并未办理网上备案。根据相关规定，房地产开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业将合同交给被上诉人乳**管局，由乳山市**办公室出具交纳预售款证明，被上诉人收到交纳预售款证明后，审核预售合同的纸质版和电子版无异后，在纸质版合同上加盖备案专用章，以及操作网上备案，再将加盖备案专用章的合同送达给开发企业，备案完成。本案中，涉案商品房的预售款并未存入监管账户，开发企业又将电子合同从网上签约备案平台中撤回，被上诉人并未完成涉案商品房预售合同的备案手续。3、如果备案手续完成，被上诉人则无法单方撤销备案。在网上签约备案平台上，只有开发企业端口才能在合同备案前修改、撤销和删除电子合同，被上诉人端口不能撤销或删除电子合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《山东省商品房销售条例》第十一条规定：“商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。备案机关应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上备案”。《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。根据上述规定，商品房预售合同备案手续系房地产管理部门的法定监管职责，且对上诉人有利，上诉人要求被上诉人恢复涉案商品房预售合同的备案手续，系要求被上诉人履行对商品房预售合同进行备案的法定职责，属于行政诉讼受案范围。原审法院认为原告的起诉不在人民法院行政审判权限范围内并据此裁定驳回起诉错误。依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法*（2000）8号）第六十八条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销乳山市人民法院（2014）乳行初字第53号行政裁定；

二、指令乳山市人民法院继续审理。

裁判日期

二〇一五年六月二十二日