高春花与洛阳市住房保障和房产管理局行政确认一审行政判决书

审理经过

原告高**因不服被告洛阳市住房保障和房产管理局为第三人洛阳市**限公司就西工区中州中路329号1幢102号所核发的洛房权证市字第××号房屋所有权证，于2015年3月4日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2015年3月9日向被告洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛**管局）送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料，后又依职权追加洛阳市**限公司（以下简称金天下公司）、河南鸿**限公司（以下简称鸿**司）作为第三人参与本案诉讼。2015年5月11日，我院公开开庭审理了本案，原告高**及其委托代理人张*，被告洛**管局的应诉负责人杨飞、委托代理人赵**及闫建国到庭参加了诉讼，第三人金天下公司、鸿**司经依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被诉行政行为：2011年5月6日，鸿**司和金天下公司共同向被告申请房屋所有权转移登记，并提交房屋转移登记申请书、申请人身份证明及委托书、房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋测绘分户图、购房发票、税费单据等材料。2011年5月9日，被告**管局将鸿**司和金天下公司共同申请的房屋所有权转移登记事项记载于房屋登记簿，该登记簿上所有权人由鸿**司变更为金天下公司，所有权证号由洛房权证市字第××号变更为洛房权证市字第××号。2011年5月13日，被告为金天下公司颁发了洛房权证市字第××号房屋所有权证。

原告诉称

原告高**诉称，2007年7月21日，原告与河南鸿**限公司签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171），购买洛阳市西工区中州中路329号枫叶国际广场的一层1FA27、1FA28、lFA29三个铺位，共计33.06平方米房产，并一次性付清房款454576元。该合同于当日在被告处备案，并于2007年8月16日缴纳房屋契税1.8183万元。2007年9月原告与河南枫**有限公司（以下简称枫叶嘉**司）签订房屋租赁合同，将上述商铺租赁给该公司，租期15年，并收到该公司经**公司支付的五年房屋租金18万余元。从2007年10月至2012年期间，原告多次催促鸿**司和被告办理房产登记，鸿**司以未拿到大证为由不给办理，被告则以开发商未递交办证材料为由不予办理。后原告到商场咨询续约事宜，发现房屋被变更装修，调查后得知该房屋所有权已于2011年5月9日变更至洛阳市**限公司名下。原告到被告处查询后得知：原备案仍然存在，在被告网上系统一键可以查询。被告辩称因新系统变更，老系统无法导入才导致一房二卖。原告找鸿**司时，鸿**司法人代表已逃匿。枫叶国际广场从2005年至2007年公开对外销售达两年之久，此前已有不少此建筑房产被卖出又进行抵押的纠纷及诉讼，被告对此处房产的争议性是已知的，不存在因系统更换而忽视备案的问题。此外，金天下提供的楼层规划图与2007年被告为鸿**司办理的商品房预售许可证（预售许可证号为洛阳市商预字第Y05-052号）规划图截然不同，面积、户型和登记名称均发生改变。根据中华**建设部《房屋登记办法》第二十二条第一款之规定，未按照规划许可证的面积建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。因此，被告在为金天下登记时并未按照法定规定严格审查，导致原告房产被卖。2007年原告购买该房产时，价格为每平方米13705.03元。2011年，金天下购房价格是每平方米5000元，远低于当时的市场价格3.8-4万元。金天下取得的房产价格与市场价相差甚远，不符合法律规定的善意所得范围。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误方追偿。《房屋登记办法》第九十二条规定，房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。综上所述，被告在办理房产登记时未能尽到谨慎审查的法定义务，所做的行政行为违法，侵犯了原告的合法权益。希望人民法院主持正义、查明真相，撤销被告为洛阳市**限公司西工区中州中路329号1幢102所核发的00××03号房屋所有权证，诉讼费用由被告承担。

原告向本院提交了以下证据、依据：证据1、购房合同；2、购房发票；3、购房契税发票；4、洛*（2014）325号文件“洛阳市住房保障和房产管理局关于高春花上访有关问题的报告”。以上证据证明，原告购买的房产已经在**管局备案，证明原告与本案有利害关系。证据5、商铺租赁合同。证明争议房产已经交付原告使用并出租，**管局在为鸿**司办理现房初始登记时并未实地查看。证据6、金天下**公司房产证；7、金天下签订的购房合同；8、金天下购房契税发票；9、建设工程规划许可证05-445；10、建设工程规划许可证05-446。以上证据证明（1）一房被二卖；（2）金天下低价购房不是善意取得；（3）金天下房产图纸与原规划不符；（4）鸿**司办理初始登记时递交的规划证与实体房产不符。

被告洛阳市住房保障和房产管理局答辩称，一、本案应当待民事争议解决后再行审理。原告以先签订购房合同为由，要求撤销后签订的购房合同并已登记的房屋登记，根据最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释（2010）15号第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，法院应当告知当事人先解决民事争议，已经受理的，裁定中止诉讼。据此，原告应先行民事诉讼，人民法院应当依法中止本案的审理。二、原告的诉讼理由不能成立。原告诉称，其购房合同原备案仍然存在，但其于2011年5月9日得知房产权属已登记在金天下名下，且金天下提供的楼层规划图与原规划图不同，面积、户型和登记名称均发生改变，据此认为被告未按法定规定严格审查，导致原告房产被卖。原告理由不能成立。合同备案不是房屋登记行为，只是行政管理的措施，我国房屋权属是以登记为准，并且由权利人自愿申请登记，但原告始终未对房产申请登记过。至于两份测绘图不同，只涉及到初始登记，和本案没有直接关系，本案第三人金天下的房屋登记为转移登记，不属于《房屋登记办法》第二十二条第（一）项规定的不能登记的情形。据此，原告的诉讼理由因无法律依据的支持而不能成立。三、房屋登记行为合法有效。原告诉求撤销的房屋登记行为，是在初始登记基础上的转移登记。2011年5月6日，原产权人河南鸿**限公司和购房人洛阳市**限公司共同向被告对涉案房产申请房屋转移登记，提交的材料有：房屋登记申请书、第00××23号房产证、商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证、申请人身份证明及委托书等相关材料。被告按照规定对申请人申请登记房产进行询问，并对提交材料进行核对，认为申请人提交的申请材料齐全完备，符合登记的要求，并于2011年5月9日记载于房屋登记簿，5月13日向权利人发放了洛房权证市字××号房产证。由此可见，被告的发证行为，并没有改变初始登记的内容，且己尽到认真审查的义务，无论在程序上和适用法律上均无过错。原告的诉求显然无事实根据和法律依据的支持，不能成立。四、被告没有承担行政赔偿的义务。原告以作为房屋登记行为基础的房屋买卖关系为由，对房屋登记提出撤销的行政诉讼，并以此主张行政赔偿的诉求不能成立。首先，原告的购房合同是民事法律上的债权债务关系，确认哪份购房合同有效，还涉及到第三人是否为善意行为，根据物权法规定，应通过民事诉讼解决。其次，根据《国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，被告只有赔偿直接损失的义务。原告行政诉讼主张撤销登记并归还房产，要求赔偿租金损失，是经营性收入，属于派生收益，不属于国家赔偿法规定的直接经济损失。显然，原告要求赔偿没有法律依据。综上所述，原告的二个案件的诉讼理由及请求，因无相关的事实根据和法律依据的支持，不能对抗答辩人依法登记房产的客观事实，因而不能成立，请人民法院依据事实和法律，依法公断，维护依法行政的严肃性。

被告向**提交了以下证据、依据：一、1、房屋所有权转移登记申请书。2、房地产权属登记受理通知单。3、洛房权证市字第××号房屋所有权证。证明：（1）涉案房产初始登记所有权人为河南鸿**限公司；（2）涉案房产申请人双方已向登记机关申请转移登记；（3）登记机关已受理申请人的房屋登记申请。4、商品房买卖合同及房屋测绘图。5、营业执照及组织机构代码证。6、委托书及身份证明。7、销售不动产统一发票。8、契税完税证。9、维修资金交付发票。10、房屋登记询问笔录。11、房屋登记簿。12、房屋权属证书领证凭证。证明：（1）涉案房产系买卖关系发生的转移登记行为；（2）被告已对申请人身份进行核对，申请人对申报不实承担相关法律责任；（3）申请人申请转移登记材料齐全；（4）申请登记的房产权属清楚；（5）被告依程序办理房屋登记：（6）被告对申请的转移登记予以记载于房产登记簿，并发放洛房权证字第××号房屋所有权证：（7）被告的具体行政行为符合登记规定，没有违法之处。二、法规依据：1、2008年11月1日实施的《房屋登记办法》第四条：登记机关的主体资格；第七条：登记行为符合法定程序；第十一条：申请人已向被告申请房屋登记，并提交申请登记材料；第十五条：被告已查验申请人委托代理人身份证明和委托书；第十七条：受理申请，出具书面凭证；第十八条：审验材料、询问当事人；第二十条：申请人提交材料符合规定，应予登记；第二十五条：房屋登记机构应当根据登记簿的记载，向权利人发放房屋权属证书；第三十二条：房屋买卖属于转移登记范围；第三十三条：房屋转移登记应提交的材料。2、2010年11月18日起施行的《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内：已经受理的，裁定中止诉讼。3、1995年1月1日起施行的《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项：对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。

第三人洛阳市**限公司及河南鸿**限公司在规定的举证、答辩期限内未举证、答辩，也未参加本案庭审。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3没有异议，但认为只能证明原告与开发商之间存在债权债务关系。对原告提交的证据4洛房（2014）325号文件真实性没有异议，证明方向有异议，不能证明金**公司和鸿**司恶意串通，房管局无权认定是否恶意串通。对原告提交的证据5租赁合同的真实性无法核实，且本案是转移登记，不用实地查看，初始登记才需要实地查看；对原告提交的证据6、7、8、9、10真实性没有异议，对证明方向有异议，证据6、7、8证明金天下购买了该房产，并且申请房屋登记，是否是善意取得应该由人民法院判定，即使一房二卖，也是开发商的责任，不是被告的过错，建筑工程规划许可证不是办理转移登记需要的材料，与本案无关。原告对于被告提交的第4及第7份证据有异议，认为证据4鸿**司与金**公司签订的商品房买卖合同上项目名称为枫叶国际广场，与被诉房产证上的名称不一致，且合同上的工程规划许可证号也是错误的，被告登记时没有尽到仔细审查的义务。对于证据7销售不动产统一发票，原告也认为发票上的项目名称与被诉房产证上的名称不一致。另外，原告认为被告提交的材料不齐全，缺少房地产开发商的项目手册。原告对被告提交的其他证据无异议。

本院查明

本院经审理查明：2007年6月21日，原告高**与第三人鸿**司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，购买鸿**司开发建设的西工区中州中路南侧枫叶国际广场第一幢一层0127、0128、0129号三处房产，合同约定单价13750.03元／每平米，建筑面积共计33.06平方米，高**一次性付清房款454576元。该合同于当日在被告洛阳市房管局办理商品房预售合同备案手续。2007年9月，高**将上述三处商铺租赁给枫叶嘉**司，并收到该公司经鸿**司支付的五年房租。

2011年4月21日，洛**管局将西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产初始登记在鸿**司名下，并为其颁发了洛房权证市字第××号房屋所有权证。2011年4月22日，金**公司与鸿**司办理现房签约，以5000元／每平米的价格购买了西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产，其中包含原告高春花已购买的上述33.06平方米房产。2011年5月6日，双方到被告处申请办理房屋所有权转移登记，将西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产的所有权由鸿**司转移给金**公司。

原告高**发现其购买的房产被变更装修后，进一步调查得知，其房屋预售合同登记备案仍然存在，在被告网上系统一键可以查询，但该房屋所有权已于2011年5月9日变更至金**公司名下。因联系不上开发商鸿信公司，问题得不到解决，高**多次到洛**管局、市政府等部门信访，2014年10月28日，洛**管局作出洛房（2014）325号“关于高**上访有关问题的报告”，该报告称“高**所购房产于2007年6月21日在老房产管理系统中办理商品房预售合同备案手续。2011年4月22日洛阳市**限公司在新系统办理现房签约时，由于数据不全、系统没有识别房产已售情况，致使签约成功。2011年5月13日基于上述原因也成功办理转移登记。”

本院认为

本院认为，当事人申请房屋所有权转移登记，应当按照《房屋登记办法》第三十三条之规定向房屋登记机构提交申请材料，房屋登记机构应当按照《中华人民共和国物权法》第十二条之规定，履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等职责。如果申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时还可以实地查看。总之，作为不动产所在地的房屋登记主管部门，洛**管局在进行房屋所有权转移登记过程中，要对申请登记事项审慎予以审查。本案中，鸿**司和金**公司就争议房产向被告提出转移登记申请之前，高春花已就争议房产与鸿**司签订过商品房预售合同，并且在被告处进行过商品房预售合同登记备案，因此，洛**管局如果对该转移登记申请事项审慎予以审查，应当识别争议房产已经预售的情况。况且，洛**管局在其2014年10月28日所做的“关于高春花上访有关问题的报告”中承认，由于房管局新老系统更替、产生新老数据无法衔接，系统没有识别房产已售情况，以至于争议房产被成功转移登记。即因为其自身的原因，市房管局没有识别争议房产的已售情况，致使争议房产被转让给金**公司并成功办理所有权转移登记。综上，洛**管局颁发洛房权证市字第××号房屋所有权证将争议房产所有权转移登记在金**公司名下的行为违法，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销洛阳市住房保障和房产管理局2011年5月13日为洛阳市**限公司颁发的洛房权证市字第××号房屋所有权证。

本案诉讼费50元，由被告洛阳市住房保障和房产管理局承担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二日