李**诉关文改、侯**、侯**及方城**管理局房屋登记一案二审行政判决书

审理经过

上诉人李**因一审原告关*改、侯**、侯*瑞诉被告方城**管理局房屋登记一案，不服方城县人民法院2010年11月29日作出的（2008）方行初字第53号行政判决，向本院提出上诉。因本案的审判须以相关民事案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结，本院于2010年12月29日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院于2011年7月1日公开开庭审理了本案，上诉人李**委托代理人李**、李**，被上诉人关*改、侯**、侯*瑞委托代理人王**，侯**委托代理人侯*辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

方城县人民法院一审查明：2003年10月15日，被告方城**管理局给原告侯**颁发了房权证方券字第410830097号房屋所有权证，房屋面积184．88平方米。2007年3月5日，原告侯**与第三人李**经中人说合达成了房屋买卖协议，原告侯**将位于方城县券桥乡文化路东段路南门面楼两间卖给第三人李**。2007年4月8日，中人李**到被告处领取方城县房权证券桥字第410830172号房屋所有权证，将署名侯**的房产证过户到了第三人李**名下，房屋面积205．20平方米。三原告于2008年11月10日诉至本院，要求依法撤销被告为第三人李**办理的方城县房权证券桥字第410830172号房屋所有权证。

一审法院认为

一审法院认为：被告方城**管理局于2007年3月21日为第三人李**颁发的方城县房权证券桥字第410830172号房屋所有权证，权属来源不清，办证事实错误。因该证的权源来自原告侯**的房权证方券字第410830097号房屋所有权证，而从原告侯**的证载面积184.88平方米过户到第三人李**名下却是205．20平方米，显属事实不清。故根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定，判决：一、撤销被告方城**管理局于2007年3月21日为第三人李**颁发的方城县房权证券桥字第410830172号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告方城**管理局负担。

上诉人诉称

上诉人李**上诉称：李**与侯**签订的房屋买卖协议合法有效，已为生效的民事判决所确认。侯**原房权证所载面积虽为184.88平方米，但其出售的房屋包括该房屋的后楼梯20.32平方米，因此，方城**管理局在办理过户登记时据实予以更正符合双方的合同意愿，且相关民事判决已作处理。本案一审判决不顾相关民事判决已经认定的事实，判决撤销上诉人的房权证适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人关文改、侯**、侯**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。方城**管理局将原房权证所载面积184.88平方米变更为205.2平方米没有事实根据和法律依据。请求维持一审判决。

一审被告方城**管理局述称：方城**管理局依据双方当事人签订的房屋买卖合同及房屋的实际状况，在办理房屋转移登记时将房屋面积据实变更为205.2平方米，符合双方当事人的合同意愿，不违背法律规定且有利于交易秩序的稳定。请求撤销一审判决，维持房屋登记行为。

本院查明

本院二审查明：本院2011年5月5日作出的（2010）南民商终字第341号民事判决对李**与侯**、侯**、孙**房屋买卖合同纠纷一案作如下认定：争议房屋所占用的土地当时是以侯**的名义交纳征地款和出让金后取得，该土地上房屋建成后至今未办理土地权利证书。2003年10月15日侯**办理了房权证，房权证显示无共有人，房产面积184.88平方米，侯**是房屋的法定所有权人，其享有控制、使用、占有、处分该房产的权利。侯**2007年买卖房屋时在其房屋上张贴有卖房启事，与李**达成买卖房屋协议时又经过邻居作中人并在买房协议上签字，对此李**有理由认为争议之房系侯**所有，李**经买卖取得争议之房属善意取得。2003年颁发房权证时面积是184.88平方米，2007年3月5日双方签订买卖协议时仅约定了买卖房屋的四至，未约定房屋总面积，在买卖协议签订后，侯**交付了房权证，显然多出的20.32平方米房屋面积是在协议签订之前已经建成，买卖协议约定的四至包括了买卖房屋四至范围内的所有建筑房屋，李**过户房产的实际面积与侯**交付买卖房屋四至上所载明的房屋面积一致，而且李**过户的房屋面积均建筑在买卖协议所载四至范围之内，全部房屋上下两层系不可分割的整体建筑。侯**已将其所有的房屋进行了处分，现认为其中多出的20.32平方米是其父母侯**、孙**所建，侯**无权处分的理由与客观事实不符，也不能对抗善意取得人李**。

本院认为

本院二审认为：本案被诉具体行政行为是方城**管理局的房屋转移登记行为，本院已经发生法律效力的民事判决确认了李**与侯**签订的房屋买卖合同有效，且买卖协议约定的四至包括了买卖房屋四至范围内的所有建筑房屋，因此，虽然侯**原房权证所载面积是184.88平方米，但其通过买卖合同所处分的是整个建筑物，该建筑物的实际建筑面积为205.20平方米，而且从常理上判断，任何人也不会只买二层楼房而不包括作为楼房不可分割组成部分的楼梯，方城**管理局根据房屋的实际情况和双方所签的房屋买卖合同，在办理房屋转移登记时据实对房屋建筑面积予以变更，符合买卖双方的合同意愿，也符合房屋的现实状况。本案一审原告主张的作为房屋楼梯的20.32平方米不包括在买卖房屋内的理由不能成立，已为生效的民事判决所明确否认，虽然方城**管理局在办理房屋转移登记时对不符合实际状况的原房屋登记直接予以变更在程序上存在瑕疵，但不影响侯**处分其房屋的效力。因此，一审原告要求撤销方城**管理局为李**办理的房屋转移登记行为的诉讼请求不应得到支持。一审判决未充分考虑案件的实际情况，在作为本案基础法律关系的相关民事判决尚未生效的情况下即作出行政判决撤销被诉行政行为，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销方城县人民法院2010年11月29日作出的（2008）方行初字第53号行政判决；

二、驳回一审原告关*改、侯**、侯**的诉讼请求。

一、二审诉讼费共计100元，由被上诉人关文改、侯**、侯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一一年七月十四日