湖**务厅与武汉市住房保障和房屋管理局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告湖北省商务厅不服被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武**管局）房屋登记，于2014年12月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2014年12月26日向武**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因汉口**限公司新路支行（以下简称新路支行）和武汉南**限公司（以下简称南方公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。原告湖北省商务厅的委托代理人胡**，被告武**管局的委托代理人胡*、刘**及第三人新路支行的委托代理人张*、李*到庭参加了诉讼。第三人南方公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

1999年12月28日，抵**方公司与抵押权人原武汉市**路支行（以下简称解放路支行）就办理南方大厦9层、10层、14至16层、22层部位在建工程期房抵押登记向武**管局提出申请，经审查后武**管局于1999年12月30日向申请人颁发了武房期昌字第199910220号《武汉市期房抵押证明》。该抵押证明的内容为：期房种类为在建，期房座落于武昌区南方大厦9层、10层、14至16层、22层CDFGH，抵**方公司，抵押权人解放路支行。被告武**管局向本院提交了如下证据、法律依据，证据：1、武**地产抵押登记申请表；2、国有土地使用权证［武国用（南96）字第015号］及红线图；3、武汉市**委员会《施工许可证》［武**字（94）378号］；4、武汉市城市规划管理局《建设工程规划许可证》［武**（94）212号］及规划图；5、借款合同及抵押合同；6、房地产评估报告书；7、抵押人和抵押权人营业执照；8、武**业银行分支机构授权委托经营及接交通知书、委托书；9、南**司具结书及公司董事会决议；10、武汉市期房抵押证明存根（武房期昌字第199910220号）。上述证据系被告作出抵押登记具体行政行为的事实依据，证明申请人提交的资料齐全，被告作出具体行政行为事实清楚，程序合法，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十九条、第二十七条的规定。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》。

原告诉称

原告湖北省商务厅诉称，1996年4月25日，原告与南**司签订购房合同两份，约定原告购买南方大厦第九层A、B、C、D、E、F、G、H八套房屋，价款共计2679700元，合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。此后，南**司擅自将原告购买的该8套房屋抵押给解**支行。因南**司未履行约定还款义务，新路支行（解**支行将上述债权转移给新路支行）诉至法院要求就该8套房屋行使优先受偿权。湖北省**民法院（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决认为，南**司向原解**支行提供担保的部分房屋中的原告所购买的8套房屋，原告已经支付大部分购房款，因此依法取得所购房屋的占有、使用、收益和处分等权利。而南**司将上述房屋抵押给原解**支行，属于以他人财产为自己的借款设定抵押，未经权利人同意或追认，该部分抵押行为属无效处分行为，应当认定为无效。遂判决：新路支行不能以原告所购买的南方大厦第九层的8套房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。该判决已发生法律效力。原告认为上述8套房屋的抵押行为已被人民法院的生效判决认定为无效，被告作出抵押登记的事实基础已不复存在，据此请求法院：1、撤销被告为第三人新路支行办理的南方大厦第九层ABCDEFGH八套房屋的抵押登记；2、由被告承担本案的诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决书及送达回证，证明人民法院的生效判决已认定抵押行为无效；2、购房合同两份及付款凭证，证明原告已履行了合同约定的义务，支付了2426168.29元购房款；3、湖北**委员会文件一份，证明2003年底湖北省人民政府口岸办公室划转为原告的内设机构，原告主体资格适格；4、武汉市房屋抵押记载信息单一份，证明南方大厦第9层的八套房屋都已设立了抵押登记，起诉标的存在。

被告辩称

被告辩称，原告湖北省商务厅诉请撤销的房屋抵押部位系南**司和解**支行共同申请设立的“在建工程期房抵押”，抵押人到被告处申请在建工程期房抵押登记，并提交了相应材料，经审查，其申请符合法律规定，被告依法定程序为其办理抵押登记。《武汉市房地产抵押登记程序规定》于2002年10月28日颁布，而抵押登记于1999年12月30日办理，不能用2002年实施的法规或规范性文件来审查1999年作出的具体行政行为的合法性。被告未收到任何抵押无效的文书，且判决只是对南**司当初的抵押行为的评判，不是作为执行依据的判决主项。南**司是否将已销售的房屋设立抵押，不属于行政诉讼的审理范畴。原告的起诉已超过行政诉讼法规定的起诉期限。请求依法驳回原告的起诉。

第三人新路支行述称，原告的诉讼主体不适格，其不是法律上的利害关系人，原告与南方公司之间是否存在恶意串通不得而知。新路支行与南方公司在被告处办理的在建工程期房抵押登记，该抵押登记是依法办理的，人民法院生效判决并未否定抵押合同的法律效力，新路支行基于对房屋抵押登记的信赖发放了抵押担保贷款。根据保护善意第三人权益的原则，若撤销抵押登记，将损害新路支行作为善意第三人的债权受偿，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人新路支行未向本院提交证据。

第三人南方公司未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：一、被告提交的证据1-10能够证明被告为第三人新路支行办理了武汉市期房抵押证明。二、原告提交的证据1系人民法院生效的法律文书，根据法*（2012）21号《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，该生效判决确认的事实可作为本案认定事实的依据。三、原告提交的证据2、3、4能够证明其与本案具有利害关系，原告的诉讼主体适格。上述证据来源合法，与本案具有关联性，且各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。

本院查明

经审理查明，1996年4月25日，湖北省人民政府口岸办公室与武汉市南**饰有限公司签订了《购房合同》二份，购买南方大厦第9层ABCDEFGH八套房屋，价款共计2679700元。1998年5月18日，湖北省人民政府口岸办公室支付了购房款2426168.29元。2003年底，湖北省人民政府口岸办公室划归为湖北省商务厅内设机构之一。

湖北**民法院（1998）鄂经初字第246号民事判决确认武汉**限公司原为武汉市南**饰有限公司。南方大厦实际为南**司所开发。

1999年12月28日，原解放路支行与南**司签订借款合同一份。合同约定解放路支行出借人民币1327万元给南**司，借款期限自1999年12月30日起至2000年9月30日止。同日，双方签订了抵押合同一份，约定南**司自愿以其有权处分的财产为上述借款合同项下的债权提供抵押担保，并在武**管局办理了《武汉市期房抵押证明》，该证明载明：抵押物为坐落于武昌区的南方大厦的9、10、14至16层、22层CDFGH，抵押范围为建筑面积4705.45平方米，权利价值为人民币1327万元，评估价值为2050万元，设定时间为1999年12月28日，约定期限为1999年12月28日至2001年6月28日。1999年12月30日，原解放路支行依约向南**司发放贷款本金1327万元。根据武**（2002）217号文件规定，解放路支行上述债权转移给新路支行，并于2000年10月11日通知至南**司。上述借款到期后，南**司未按合同的约定还款，新路支行于2001年8月14日起诉至湖北省**民法院，请求判令南**司立即偿还所欠借款本金1327万元及相应利息158.1万元；判令新路支行对南**司所提供的抵押物享有优先受偿权。2013年5月17日，湖北省**民法院作出（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决，该判决认为，南**司先行将房屋出售给湖**务厅，而后又将包括已出售给湖**务厅8套房屋在内的若干房屋作为抵押物向新路支行进行了贷款，但因湖**务厅在该房屋被抵押前已经支付了大部分款项并实际占有使用。卖方在将房屋交付给湖**务厅后，湖**务厅便依法取得了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，这种权利的行使能够对抗新路支行基于抵押合同所享有的抵押受偿权。遂判决（与本案有关的内容）新路支行有权以南**司抵押的南方大厦除9层ABCDEFGH、10层ABCD、14层ABCDEFGH、15层CDEF、16层G、22层FG座以外的房屋折价或者以拍卖、变卖除9层ABCDEFGH、10层ABCD、14层ABCDEFGH、15层CDEF、16层G、22层FG座房屋以外的房屋的价款优先受偿。该判决已经发生法律效力，原告据此诉至法院。

本院认为

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条规定，被告武**管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。本案中，原解**支行于1999年12月与南**司根据借款合同签订了一份抵押合同，约定南**司以南方大厦的部分房屋作为抵押物，为其借款向原解**支行提供抵押担保。但南**司向原解**支行提供担保的该部分房屋中的9层ABCDEFGH座八套房屋已由南**司先行出售给了本案原告湖北省商务厅，原告亦支付了大部分购房款，已依法取得了所购房屋的占有、使用、收益、处分等权利。南**司的这部分抵押行为属于以他人财产为自己的借款设定抵押，未经权利人同意或追认，该部分抵押行为属于无权处分行为。因此，被告作出的抵押登记行为缺乏合法的事实根据。对于被告辩称原告超期起诉的理由与《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”的规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局1999年12月30日作出的武房期昌字第199910220号《武汉市期房抵押证明》中关于武昌区南方大厦9层ABCDEFGH座八套房屋的抵押登记。

本案案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇至武汉**民法院。户名：武**政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，开户行：农行武**分理处，行号：832886，账户：07×××93，查询电话：027-60686055。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月三十日