中国信达资**江省分公司与浙江东**限公司、冯*等金融借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行（2015）绍*执民字第1086号申请执行人中国信达资产管理股**东维合纤工业有限公司、冯*、冯**金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江昌**有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人浙江昌**有限公司称，法院拟拍卖被执行人冯*所有的位于柯桥区柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房地产，现依法提出执行异议，请求：1、中止对柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房地产的执行程序，停止评估、拍卖等执行措施；2、依法保护案外人的合法租赁权。其事实与理由：冯*于2012年12月8日与案外人浙江昌**有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：冯*购买由案外人开发的柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房产，房屋建筑面积428.54平方米，合同总价款3006500元。在签订商品房买卖合同同日，案外人又与冯*签订租赁合同一份：约定将上述房产租赁给案外人使用，租赁期限为7年，自2012年12月8日起至2019年12月7日。租金1050000元用于抵冲购房款。合同签订后，上述房产一直由案外人管理使用，并且根据租赁合同的约定同意案外人转租。于2013年8月26日又签订补充协议一份：约定将上述房产租赁期限为19年，自2012年12月8日起至2031年12月7日，租金用于抵冲购房款。案外人认为，案外人与冯*之间的租赁合同在冯*办理贷款抵押及法院查封前已签订并已实际履行，案外人享有合法的租赁权。为证明上述事实，案外人向本院提交了与冯*签订的浙江省商品房买卖合同一份、租赁合同一份、补充协议一份及相关水电费、物业管理费一组等证据。

本院查明

本院经审查，认定如下事实：2012年12月18日，被执行人冯*与中国农业**绍兴县支行签订《最高额抵押合同》一份，约定被执行人冯*以其所有的位于柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房地产为浙江东**限公司在2012年12月18日起至2014年12月17日之间连续发生的债务的清偿提供最高额抵押担保，双方办理了抵押登记。本院（2013）绍商初字第2445号民事判决书确定：申请执行人中国信达资**江省分公司对浙江东**限公司的债务就被执行人冯*提供的上述抵押物在最高余额人民币300万元范围内依法定程序享有优先受偿权。判决书生效后，被执行人未能自觉履行，权利人向本院申请执行，本院立案执行后，拟对系争房产进行评估、拍卖。案外人据此向本院提出执行异议。

同时经审查查明，2012年12月8日，案外人与冯*签订租赁合同一份：约定将冯*购买由案外人开发的柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房地产租赁给案外人使用，租赁期限为7年，自2012年12月8日起至2019年12月7日。租金1050000元用于抵冲购房款。合同签订后，上述房产一直由案外人管理使用，并且根据租赁合同的约定同意案外人转租。于2013年8月26日又签订补充协议一份：约定将上述房产租赁期限为19年，自2012年12月8日起至2031年12月7日，租金用于抵冲购房款。

本院在执行中查明，案外人冯*名下的位于绍兴市柯桥区柯桥都市春天商业中心7幢1401室房产由绍兴市越城区人民法院在审理（2013）绍越商初字第1407号案中首轮查封，查封时间为2013年6月5日，本院为及时处理抵押物，征得首封法院同意，将上述房产处置权移交本院。

以上事实，由案外人向本院提交的与冯*签订的商品房买卖合同一份、租赁合同一份、补充协议一份及相关水电费、物业管理费一组，本院（2013）绍商初字第2440、2445号民事判决书各一份及当事人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，案外人浙江昌**有限公司与被执行人冯*于2012年12月8日签订的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，并能提供在抵押前已经占有且至今占有案涉房屋的证据，该租赁合同对今后的买受人应具有约束力，同时也可确认案外人对租赁房产享有优先购买权。但案涉房产设定抵押后（同时也发生在法院查封后），未经抵押权人同意，案外人与被执行人对租赁合同予以补充修改，将房屋的租赁期限延长，将延长租赁期限的租金，用于充抵购房款，抵押后修改的补充协议因涉及本案债权人及其他债权人的利益，并对本案债权人造成实质损害，故本院认为案外人不能以修改后的租赁合同对抗本案抵押权人实现抵押权，案外人如对抵押不知情而由此造成损害，可向被执行人冯*主张权利，另行诉讼解决。至于案外人请求对系争房产停止评估、拍卖，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

一、案外人浙江昌**有限公司的执行异议请求部分成立，案外人浙江昌**有限公司于2012年12月8日与被执行人冯*签订的房产租赁合同合法有效，案外人对柯桥都市春天商业中心7幢1401室的房地产可租赁至2019年12月7日止，在本院拍卖时享有优先购买的权利。

二、驳回案外人浙江昌**有限公司其他执行异议请求。

本裁定送达后即发生法律效力。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日