中信银**厦门分行与陈**、杨**等金融借款合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中信**厦门分行（下称中**分行）与被告陈**、杨**、厦门市**有限公司（下称特房公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告厦门中**分行的委托代理人郑**、许**，被告特房公司的委托代理人郑*、洪**到庭参加诉讼，被告陈**、杨**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中**分行诉称，2012年8月6日，陈**与厦门市筼筜新市区开发建设公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，约定由陈**向特房公司购买预售商品房，具体为“1、特房.五缘尊墅2-8#楼B梯1跃4层01单元；2、特房.五缘尊墅2-地下室1层102号车库；3、特房.五缘尊墅2-地下室1层103号车库”，合同均约定合同签订当日，陈**付清首期款，余款以银行按揭（抵押）贷款的方式支付。2012年9月6日、9月7日陈**分别取得了厦门市**登记中心颁发的《预购商品房预告登记证明》。2012年11月20日，陈**因购买上述预售商品房的需要，与中**分行及特房公司签订了一份《中**行个人购房借款合同》（编号：（2012）厦银房贷字第290975号），约定：一、借款金额992万元，用于购买预售商品房；二、本合同利率以中**银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，在基础利率的基础上，下浮10%确定，即年利率为5.895%；三、本合同的借款期限为240个月，自2012年11月20日起至2032年11月20日止；四、还款方式，按月等额本息，还款日为每月21日，还款总期数240期，每期还款本息70470.37元；五、陈**违反本合同约定逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约，自违约之日起，中**分行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求陈**立即偿还全部贷款及相应利息；六、自违约之日起，中**分行有权按照合同利率的150%对违约本金及逾期利息计收罚息及复利；七、本合同中的抵押物是指陈**向中**分行贷款所购买的房屋，具体为“1、特房.五缘尊墅2-8#楼B梯1跃4层01单元、2、特房.五缘尊墅2-地下室1层102号车库、3、特房.五缘尊墅2-地下室1层103号车库”，陈**不按照本合同的规定偿还到期应付贷款和／或者其他应付款项，中**分行可以行使抵押权，并有权以处分抵押物所得价款清偿或提前清偿本合同项下的债务；八、特房公司对自本合同生效之日起至中**分行就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中**分行持有之日止陈**的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内陈**每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；九、陈**应当承担中**分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）；十、凡因本合同履行产生的一切争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方都有权向中**分行所在地人民法院提起诉讼。2012年11月26日，中**分行与陈**至厦门市**登记中心办理上述抵押物的登记手续，并取得了《预购商品房抵押权预告登记证明书》。2013年1月4日，中**分行依约向陈**发放了该笔贷款，且于《个人借款凭证》中约定起息日期为2013年1月4日，到期日期为2033年1月4日。后陈**未按合同的约定及时还款付息，中**分行遂诉至本院，请求判令：1、陈**、杨**共同向中**分行归还借款本金9416260.35元及利息136760.43元（利息按中**银行公布的同期同档次贷款基准利率，下浮10%，即年利率5.895%计算，暂计至2014年12月4日，应计至实际还款之日止）；2、陈**、杨**共同向中**分行支付逾期罚息和复利共2184.14元（罚息、复利按合同约定的年利率5.895%，上浮50%，即罚息利率8.8425%计算，暂计至2014年12月4日，应计至实际还款之日止。）；3、陈**、杨**共同向中**分行支付中**分行因主张债权而产生的律师费120163元；4、特房公司为陈**、杨**的上述债务承担连带清偿责任；5、中**分行对陈**购买的“特房.五缘尊墅2-8#楼B梯1跃4层01单元、特房.五缘尊墅2-地下室1层102号车库、特房.五缘尊墅2-地下室1层103号车库”享有抵押权，有权在将该抵押物折价或拍卖、变卖后，以所得价款优先受偿。6、本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。

被告辩称

被告特**司答辩称，一、《按揭贷款服务承诺函》、《商品房按揭贷款合作协议书》体现了特**司和中**分行双方订立合同的目的，是双方的真实意思表示，其效力及于所有特**司作为保证人签订的五缘尊府尊墅的购房人个人购房借款合同。二、中**分行在其向特**司出具的《按揭贷款服务承诺函》中承诺，特**司开发的“特房·五缘尊府”和“特房·五缘尊墅”的购房户申请按揭贷款时，特**司提供的阶段性连带保证责任的保证期间为自借款发放之日至按揭借款合同项下抵押物的《土地房屋权证》办妥并交由中**分行执管之日止；《商品房按揭贷款合作协议书》以及购房户向中**分行按揭借款时拟签订的借款合同范本中与本承诺函不一致之处，以本承诺函为准。即特**司对五缘尊府尊墅的购房人向中**分行按揭贷款所提供的阶段性连带担保责任至借款合同项下抵押物的《土地房屋权证》交由中**分行执管之日解除。本案《中**行个人购房借款合同》项下抵押物特房·五缘尊墅2-地下室1层102、103号车库、特房五缘尊墅2-8#楼B梯1跃4层01单元已分别于2014年4月和5月办理了所有权证，特**司分别于2014年5月15日和22日将该抵押物的所有权证移交给了中**分行，因此，特**司就本案借款合同所提供的阶段性连带担保责任已分别于2014年5月15日和22日解除，对于在此之后陈**于2014年9月以后因违约所产生的债务，不承担保证责任。三、退一步说，中**分行无正当理由怠于申请办理抵押登记，应视为特**司解除担保责任条件已成就，不再承担担保责任。根据《中**行个人购房借款合同》第20.11条约定，中**分行和陈**须在自取得房屋所有权证之日起60日内办理抵押物的登记手续。如上所述，中**分行已分别于2014年5月15日和22日取得本案借款合同项下抵押物的所有权证，依照合同约定，其应分别于2014年7月13日和20日前依照法律规定申请办理抵押登记手续，但是，中**分行却未在合同约定的期限内申请办理抵押登记。其怠于履行应尽的义务，在合同约定的期限内，能够进行登记却无正当理由不办理或拖延办理抵押登记，应当视为特**司解除担保责任的条件已成就，特**司不再对借款合同项下之借款承担担保责任。综上，中**分行诉请特**司承担保证责任缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。

被告陈**、杨**未到庭应诉，也未提交答辩状。

原告中信**向本院提交如下证据材料：1、《商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记证明》，拟证明陈**与特房公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由陈**向特房公司购买预售商品房，即本案的抵押物，并取得了《预购商品房预告登记证明》。2、《中**行个人购房借款合同》（编号：（2012）厦银房贷字第290975号）、《预购商品房抵押权预告登记证明书》，拟证明陈**与中信**特房公司签订《中**行个人购房借款合同》及内容，双方办理抵押登记手续；3、个人借款凭证，拟证明中**分行向陈**发放贷款992万元及约定具体的借款期限、利息、年利率、用途等。4、《委托代理合同》，拟证明中**分行为实现该债权所支付的律师费。5、欠款明细，拟证明陈**拖欠贷款本息明细；6、结婚证复印件，拟证明陈**与杨**夫妻关系；7、房产查封情况，拟证明讼争房产于2014年8月4日被南安市公安局司法稽查，导致讼争房产无法办理抵押登记。8、保全费发票，拟证明中**分行支出保全费5000元；9、律师费发票及转账凭证，拟证明中**分行为实现债权支出律师费120163元。

被告特房公司对中**分行提交证据的真实性、合法性均无异议，但质证认为，《中**行个人购房借款合同》的第9.3、20.11条明确办理抵押登记系中**分行和陈**之义务，中**分行怠于履行相关义务。特房公司的担保责任已经解除，与本案的债务无关。

被告特房公司向本院提交如下证据材料：1、《商品房按揭贷款合作协议书》（合同编号73428120120010000），拟证明双方缔约事实及内容；2、《按揭贷款服务承诺函》，拟证明中**分行于2012年2月22日向特房公司出具承诺函及承诺内容；3、《五缘尊府-产权移交清单14.05.14》、《五缘尊墅尊府-产权移交清单14.05.22》，拟证明特房公司分别于2014年4月15日、2014年5月22日分别将案涉房产的所有权证移交给中**分行；4、土地房屋登记卡等查询材料，拟证明2015年3月11日，特房公司向厦门市**案管理中心调查的材料表明：案涉房产已经办理了所有权证；案涉房产目前仍处于抵押权预告登记中。5、《准予变更登记通知书》，拟证明特房公司原名称为厦门市筼筜新市区开发建设公司。6、《中**行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）（2011版），拟证明该文件为2012年2月22日中**分行向特房公司出具的《按揭贷款服务承诺函》附件中的合同范本，较之案涉《中**行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》，该文件中除了第5.1.2条、第八条关于抵押财产保险的条款，以及第17.2条关于办理具有强制执行效力债权公证文书的条款，在2012版中没有出现外，其他的条款两者是一致的，特别是关于特房公司的担保责任、权利义务的条款均为一致的。

原告中**分行对特房公司提交证据的真实性、合法性均无异议，但是对《准予变更登记通知书》之外的所有证据的关联性均有异议。《商品房按揭贷款合作协议书》关于担保阶段的约定与《中**行个人购房借款合同》约定是一致的，前者不能约束后者。《按揭贷款服务承诺函》是2011年借款合同的附件，而讼争《中**行个人购房借款合同》是2012年的借款合同，讼争合同签订后，承诺函就无效，与本案缺乏关联性。《五缘尊府-产权移交清单14.05.14》、《五缘尊墅尊府-产权移交清单14.05.22》只能证明特房公司于2014年5月份将产权证交给中**分行，但不能证明具备办理讼争产权证的条件，陈**不予配合办理抵押登记，中**分行无法单方面办理抵押登记。《中**行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）（2011版）为空白文本，没有使用，与本案没有关联性，其内容与讼争合同并不一致，经过实质性变更。双方签订2012版本借款合同视为各方对权利义务关系的重新约定，承诺函对本案合同无约束力。

本院查明

经核对原件后，本院对中**分行、特房公司提交证据的真实性、合法性均予以确认。

经审理查明，2012年2月21日，厦门市**建设公司（后更名为特房公司）与中**分行签订《商品房按揭贷款协议书》，约定中**分行向购买“特房.五缘尊府.尊墅”项目商品房并符合贷款条件的购房者提供个人购房贷款，厦门市**建设公司同意在中**分行提供的贷款额度内，提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金及中**分行为实现债权而发生的有关费用。担保阶段为中**分行与借款人签订《中**行个人购房借款合同》之日起至借款人所购房产办妥抵押登记事项且中**分行取得相应他项权利证书之日止。本协议条款中如与厦门市**建设公司今后作为保证人种签署的相应的单笔贷款合同相冲突，以本协议为准。2012年2月22日，中**分行向厦门市**建设公司出具《按揭贷款服务承诺函》，承诺厦门市**建设公司提供连带责任保证的保证期间为自楼宇按揭贷款合同项下的借款发放之日起至楼宇按揭借款合同项下抵押物之《土地房屋权证》办妥并交由中**分行或下属分支机构执管之日止。中**分行仅在保证期间内购房户到期未按期足额归还借款或中**分行提前收回借款的情况下，才要求贵单位承担责任。该承诺函附件为“特房.五缘尊府”、“特房.五缘尊墅”项目《商品房按揭贷款协议书》以及购房户向中**分行申请按揭借款时拟签订的借款合同范本，未经双方同意，承诺不予变更。否则因变更借款合同范本而加重的保证责任厦门市**建设公司无需承担。《商品房按揭贷款协议书》以及借款合同范本中与承诺函不一致之外，以承诺函为准。

2012年8月6日，陈**与厦门市筼筜新市区开发建设公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，约定由陈**向厦门市筼筜新市区开发建设公司购买“特房.五缘尊墅2-8#楼B梯1跃4层01单元”、“特房.五缘尊墅2-地下室1层102号车库”、“特房.五缘尊墅2-地下室1层103号车库”三处房产，陈**应于合同签订当日付清首期款，余款以银行按揭（抵押）贷款的方式支付。后双方办理了《预购商品房预告登记证明》。

2012年11月20日，陈**与中**分行、特房公司签订了编号（2012）厦银房贷字第290975号的《中**行个人购房借款合同》，约定中**分行向陈**发放贷款992万元，用于购买前述房产。贷款利率以中**银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，在基础利率的基础上，下浮10%确定，即年利率为5.895%；还款方式为按月等额本息。陈**违反本合同约定逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约，自违约之日起，中**分行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求陈**立即偿还全部贷款及相应利息。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。陈**还应承担中**分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）。陈**提供前述房产作为抵押，双方应于陈**取得所购房屋的所有权证之日起60日内办理抵押物的登记手续。特房公司对自本合同生效之日起至中**分行就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中**分行持有之日止陈**的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内陈**每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。2012年11月26日，中**分行与陈**至厦门市房地产交易权籍登记中心办理抵押预告登记手续，并取得了《预购商品房抵押权预告登记证明书》。2013年1月4日，中**分行依约向陈**发放了该笔贷款，且于《个人借款凭证》中约定起息日期为2013年1月4日，到期日期为2033年1月4日。

特**司于2014年5月14日、2014年5月22日向中**分行移交讼争《商品房买卖合同》项下位于厦门市湖里区钟宅西三里15号101室的房产（房屋产权证号：厦地房证字第××号）、厦门市湖里区钟宅西三里20号地下一层102号、103号车库（房屋产权证号：厦地房证字第××号、01××31号）的房屋产权证。后福建省南安市公安局于2014年8月4日对上述房产采取强制措施。

讼争贷款于2014年9月21日始发生逾期还款情形。截止2014年12月4日，陈**共拖欠借款本金9416260.35元，利息136760.43元，逾期罚息及复利2184.14元。

2014年12月12日，中**分行与福建**务所律师签订《委托代理合同》，委托该所律师代理参加诉讼，并支出律师费120163元。在本案的审理过程中，中**分行向本院申请诉讼保全，支出保全费5000元。

另查明，陈**与杨**夫妻关系。

本院认为

本院认为，基于《中**行个人购房借款合同》、个人借款凭证，可以认定陈**与中**分行之间形成合法有效的金融借款合同法律关系。中**分行依约向陈**发放了讼争贷款，陈**未能依约还款付息，已经构成违约。中**分行有权依据合同要求陈**偿还贷款本金并支付利息、罚息及复利，并支付中**分行为实现债权而支出的律师费。该笔贷款产生于陈**、杨**夫妻存续期间，应按夫妻共同债务处理，陈**的配偶杨**应当承担共同还款责任。《中**行个人购房借款合同》约定陈**提供讼争房屋作为抵押，双方当事人设立抵押意思清楚明确，并通过抵押预告登记完成对外公示，中**行有权就抵押房产行使抵押权，优先受偿。本案的争议焦点在于特房公司是否应对陈**、杨**的上述债务承担连带清偿责任。当事人观点前已述及，不再赘述。讼争《按揭贷款服务承诺函》将《商品房按揭贷款协议书》、《中**行个人购房借款合同》2011版作为附件，且明确约定《商品房按揭贷款协议书》以及借款合同范本中与承诺函不一致之外，以承诺函为准。因而，可以认定承诺函才是双方商品房按揭贷款合作的真实、基础的意思表示。虽然讼争《中**行个人购房借款合同》采用区别于承诺函附件的2012年版本，但是前后两个版本的贷款担保条款在文字上并未发生任何变化，不能据此认定中**分行已经收回前述承诺，就保证期间提出了新的变更意思表示，且特房公司认可同意上述变更。因而，特房公司抗辩应依据该承诺书确定保证期间的主张可以成立，即特房公司的保证期间自房屋所有权证办妥并交由中**分行或下属分支机构执管之日止。即便依据2012年版本的《中**行个人购房借款合同》，中**分行亦有义务在取得房屋所有权证后60日内办理抵押物的登记手续，中**分行于2014年5月22日获得全部房屋所有权，却未能在讼争房屋被司法稽查之前办理抵押物登记手续，存在怠于履行合同义务的情形，应当视为特房公司保证责任的解除条件已经成就，特房公司无需对陈**、杨**的债务承担连带清偿责任。综上，原告中**分行部分的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**、杨**应于本判决生效之日起十日内向原告中信银**厦门分行共同偿还借款本金9416260.35元、并支付利息（暂计至2014年12月4日为136760.43元，此后按年利率5.895%计至本判决确定的还款之日止）、罚息和复利（两者暂计至2014年12月4日为2184.14元，此后按年利率5.895%上浮50%，即8.8425%计至本判决确定的还款之日止）；

二、被告陈**、杨**应于本判决生效之日起十日内向原告中信银**厦门分行支付律师费损失120163元、保全费损失5000元；

三、原告中信**厦门分行对被告陈**提供的抵押物，即位于厦门市湖里区钟宅西三里15号101室的房产（房屋产权证号：厦地房证字第01154186号）、厦门市湖里区钟宅西三里20号地下一层102号、103号车库（房屋产权证号：厦地房证字第01147021号、01147031号）享有抵押权，有权对其进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；

四、驳回原告中信银**厦门分行的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费79528元，由被告陈**、杨**共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十二日