苏州金**份有限公司与苏州炜**限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告苏州金**份有限公司（以下简称金**公司）与被告苏**有限公司（以下简称炜**司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法追加袁**为第三人，后由代理审判员殷*、人民陪审员仓公鼎、陈**组成合议庭适用普通程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告金**公司的委托代理人曹*，被告炜**司的委托代理人刘**、程**，第三人袁**的委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**公司诉称：原告金**公司与被**公司建设工程施工合同纠纷一案已于2014年7月10日经苏州市吴江区人民法院调解结案（案号为（2014）吴**初字第0953号），调解书确认：1、被**公司结欠原告工程款及设计费3706407元（其中工程款3026792.2元，设计费689614.8元），于2014年8月10日前支付3284568元，于2015年6月30日前支付质保金421839元，并支付逾期付款利息；2、双方签订的所有合同未履行部分均不再履行。之后，被**公司未按约履行，原告金**公司已向法院申请强制执行。在执行过程中，原告金**公司发现被**公司陷入多起诉讼及执行案件的事实，名下资产均已被相关法院查封，原告金**公司认为，被告已不具备清偿债务的能力，为维护原告金**公司的合法权益，请求确认原告就被告涉案工程拍卖或变卖的价款优先支付被告结欠原告的工程款3026792.2元的权利。

被告辩称

被告炜**司辩称：原告金**公司所述事实和理由属实，被告炜**司对其诉请不持异议，请求依法判决。

第三人袁**陈述意见：原告金**公司所主张的诉讼请求不应该得到法庭的支持。第一，原告金**公司未在法定的6个月内主张优先受偿的权利。第二，即使法院支持其优先受偿权，其受偿的范围也仅仅在装饰装修范围内，不应该涉及主体工程。第三，第三人袁**与被告炜**司之间存在购房合同，第三人袁**已经将全部购房款支付给被告炜**司，被告炜**司也出具了相应的收条，根据相关的法律规定，优先受偿权不得对抗商品房买受人。

本院查明

经审理查明：金**公司于2012年开始陆续承建炜**司欧景花园售楼处、样板房等装修设计，并承建装修工程。后双方就合同的履行发生纠纷，金**公司于2014年5月5日向本院起诉，要求炜**司支付工程款及设计费合计3706407元，并支付逾期付款利息250267元。该案经本院主持调解，金**公司与炜**司于2014年7月10日自愿达成如下协议：“1、炜**司确认金**公司已设计及施工的工程量对应的价款合计为12180391元，扣除炜**司已支付的款项，炜**司尚欠3706407元，由炜**司于2014年8月10日前支付金**公司工程款及设计费3284568元并同时支付以工程款2630029元为基数，按年利率7.8%自2013年11月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息，于2015年6月30日前支付原告质保金421839元。2、原、被告双方一致确认双方签订的所有合同未履行部分均不再继续履行，双方除本案所涉纠纷无其他纠葛。……”

2014年11月3日，金**公司向本院提出实现担保物权的申请，申请法院裁定拍卖或变卖炜华公司欧景花园工程，并确认金**公司对拍卖或变卖所得款项在结欠工程款3026792.2元范围内优先受偿。该案因样板房是否有消费者购买暂时无法查明，故本院裁定驳回金**公司的申请。

金**公司提供其于2013年4月15日发给炜**司的联系函一份，内容为愿意以880万元的总价对欧景花园售楼处装饰、安装工程及软装工程进行结算，并保留主张法定优先受偿权的权利。炜**司于2013年5月22日在联系函上盖章同意确认。

庭审中，金**公司、炜**司确认售楼处工程系2012年10月20日完工，大平层样板房工程系2013年9月20日完工，高层样板房工程系2013年8月28日完工。金**公司、炜**司、袁**均确认欧景花园10幢1单元301室房屋系金**公司已经完成装修的大平层样板房。炜**司主张，其与袁**签订的补充协议是约定用9套房产为其借款担保，并非以物抵债，也不同意以物抵债。金**公司明确其主张优先权的工程款范围为售楼处、大平层样板房、高层样板房三个工程的尾款部分。

另查明：2013年12月16日，袁**和炜**司签订补充协议，炜**司确认截止2013年12月16日止，结欠袁**借款本金和利息共计2700万元，愿意用9套房屋（含欧景花园10幢1单元301室房屋）作为炜**司清偿债务的保证。为保证炜**司不将上述房产转让给他人，炜**司与袁**双方网签房屋买卖合同，并由炜**司到建设局备案登记。网签合同的价格不作为双方房屋买卖实际成交的价格。实际成交抵消所欠债务时价格约定为5000元每平方米，并同意袁**在办理房屋产权证时，无条件由炜**司开具合法财税发票，炜**司不得再提出要求或主张任何权利。袁**同意炜**司还清借款及利息的同时，无条件配合炜**司办理房屋转移手续，手续办理相关费用及关系处理有炜**司全权负责及付费。如果炜**司在2014年6月30日以前仍无法归还上述借款，则袁**可以按5000元每平方米履行上述购房合同。其余借款袁**仍随时可以通过正常途径向炜**司追偿。同日，袁**与炜**司签订了商品房买卖合同，其中一份合同约定由袁**购买欧景花园10幢1单元301室房屋，单价为每平方米19088.99元，总价款为5799998.7216元。该合同已在苏州市吴江区住房和城乡建设局（以下简称住建局）备案。同日，炜**司出具收到袁**2700万元购房预付款的收据。

以上事实，由原告提供的建设工程施工合同、（2014）吴**初字第0953号民事调解书、联系函，被告提供的补充协议，第三人提供的商品房买卖合同、收据，当事人陈述及本院调取的（2014）吴**特字第0013号民事裁定书等证据予以证实。

再查明：（2014）吴**初字第0953号案件中，金**公司提供了：1、2013年7月30日炜**司出具的承诺书。内容为炜**司对金**公司同意有关样板房装饰项目工程延期付款表示感谢，并承诺在2013年10月20日前付清售楼处工程尾款，以及大平层项目、别墅项目、高层项目实际完成工程量结合相关合同中表述的付款条件所得出的相应付款总额。2、2013年11月14日金**公司发给炜**司的联系函。内容为欧景花园工程已经全部竣工交付，截止发函之日，按照合同约定，炜**司尚有2630029元未付。炜**司曾承诺在2013年10月30日前支付上述款项，但并未实际履行，金**公司希望炜**司于2013年10月30日起，以2630029元为基数，按照年利率12%支付利息，并在2013年12月30日前一次性支付完毕。如炜**司未能在2013年12月30日前支付工程款，金**公司将按照银行一年期贷款利率的4倍计取逾期支付部分（含息）的利息，计息日自2013年12月30日起。3、2013年11月20日炜**司出具的确认函。内容为确认曾承诺在2013年10月30日前向金**公司支付工程款2630029元，但实际未履行，愿意以2630029元为基础，按照年利率12%支付利息，计息日自2013年10月30日起，至实际支付日止。上述本息，炜**司计划不超过2013年12月30日前一次性支付完毕。如果未能在2013年12月30日前支付工程款的，同意按照银行一年期贷款利率的4倍向金**公司支付逾期付款的部分（含息），计息日为2013年12月30日起直至炜**司实际付清上述工程款之日止。4、2014年1月5日炜**司出具给金**公司的联系函。内容为：“鉴于我苏州炜**限公司的公章、财务专用章等已全部由信托方进行监管，故我司暂不能就欧景花园大平层样板房、欧景花园高层样板房装饰工程的结算办理盖章确认手续。”由总经理“朱宏”签字。5、2013年5月29日炜**司与金**公司签订的欧景花园大平层装饰安装工程施工合同。合同约定由金**公司承办45套大平层室内精装修硬装工程，其中一套为样板房。（2014）吴**初字第0953号案件审理过程中，炜**司与金**公司确认除样板房外，其余44套大平层室内装修工程不再履行。6、2013年7月4日炜**司与金**公司签订的欧景花园高层装饰安装工程施工合同。合同约定由金**公司承办340套高层室内精装修硬装工程，其中一套为样板房。（2014）吴**初字第0953号案件审理过程中，炜**司与金**公司确认除样板房外，其余339套高层室内装修工程不再履行。

又查明：自2013年11月起，炜**司在本院存在大量作为被告的案件，且涉案标的巨大。

金**公司装修的高层样板房在住建局无出售备案记录。

本院认为

本院认为：与建设工程同时施工的装修装饰工程属于建筑工程范围，承包人可以在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，六个月为不变期间，不存在中止、中断、延长的情形。原告金**公司有权向被告炜**司主张优先权，但本院认为其主张时已超六个月的法定期限，理由如下：

第一，原告金**公司确认大平层样板房工程于2013年9月20日完工，高层样板房工程于2013年8月28日完工，原告金**公司于2014年11月3日首次对大平层样板房、高层样板房的工程款起诉主张优先权，明显超过了法定六个月的期限。对原告金**公司主张由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算的理由，本院认为，上述规定系保护由于发包人的原因导致合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的情形下承包人的合法权益，但承包人怠于行使优先权不应属于上述规定保护的范围。本案中，欧景花园大平层装饰安装工程施工合同与高层装饰安装工程施工合同虽然由原、被告在（2014）吴**初字第0953号案件审理过程中书面约定终止履行，但高层样板房工程实际于2013年8月28日竣工，大平层样板房工程实际于2013年9月20日竣工，上述两项工程竣工后双方已进行过结算，且现有证据证明被告炜**司至少两次承诺支付上述两项工程的工程款，但均未履行；2014年1月5日，被告炜**司再次发函原告金**公司，告知其公章、财务专用章等已全部由信托方进行监管。在被告炜**司多次违约并出现经营情况恶化的情况下，原告金**公司在2014年5月5日第一次起诉主张工程款时仍未主张优先权，而是至2014年11月3日才起诉主张优先权，明显属于怠于行使权利，故本院认为，原、被告就欧景花园大平层、高层装饰安装工程施工所涉合同解除或终止履行之日最迟应从2014年1月5日起算，故原告金**公司于2014年11月3日首次起诉对大平层样板房、高层样板房工程款主张优先权，已超法定期限，本院不予支持。

第二，欧景花园售楼处装饰安装工程于2012年10月20日完工，原告于该日之次日起可以主张工程款及优先受偿权。虽然原告金**公司提供了2013年4月15日联系函以证明其对售楼处的工程款主张过优先权，但该函中原告金**公司的落款时间为2013年4月15日，被告炜**司的落款时间为2013年5月22日，原告金**公司并未提供证据证明其何时将该函发送给被告炜**司，如发送时间在2013年4月20日之后，则已超过建设工程优先权行使的法定期限六个月（从2012年10月20日起算）。并且，该联系函中对优先权使用的是“保留”一词，而建设工程优先权行使期限六个月为不变期间，不存在中止、中断、延长，故保留优先权并不产生优先权行使期限中止、中断、延长的后果。即使“保留”的词义解释可以扩大到主张优先权，原告金**公司在被告炜**司多次违约，且出现经营严重恶化的情况下，在2014年5月5日起诉主张工程款时仍不主张建设工程优先权，仍显属怠于行使权利。综上，原告金**公司于2014年11月3日首次起诉对售楼处装饰安装工程款主张优先权，已超法定期限，本院不予支持。

第三，第三人袁**陈述的意见中有请求确认享有优先于原告金**公司的权利之意，但第三人袁**未在本院指定的期限内交纳诉讼费用，视为第三人袁**放弃独立请求，且对于原告金**公司主张的优先权本院不予支持，故对第三人袁**提出其与被告炜华公司之间存在商品房买卖合同关系的主张，本案中不再理涉，第三人袁**可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告苏州金**份有限公司的诉讼请求。

案件受理费31014元，由原告苏州金**份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州**民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。

裁判日期

二〇一五年五月十九日