马**、深圳市**有限公司与梁**房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人马**、上诉人深**社有限公司（以下简称职工国**司）因房屋租赁合同及建设工程施工合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年8月3日，“梁**（出租方）”作为甲方，“马**（深**工国际旅行社）（承租方）”作为乙方，双方签订《租金及工程超建款偿还协议》，约定：根据2001年7月31日双方所签订的租赁合同及承租合作方（乙方与某军校）所确定的已缴租金数据，经承租合作方及甲方一致确认，从2002年1月至2011年12月军校部分属乙方应付的租金及超建工程款共为2253710元，至2011年7月31日止共缴付1530000元给甲方，尚欠723710元；2011年8月-10月，每月付20万元，三个月共付60万元；2011年11月至12月一定要将军校部分的尚欠余款123710元还清，如有能力，在2011年元旦前还20万元招待所部分的租金。协议尾部“乙方”栏加盖了“深**工国际旅行社有限公司业务专用章”。同日，双方另签订了一份《租金偿还协议》，约定了有关军校招待所的租金偿还事宜；“备注”栏约定：甲乙双方从2012年起继续延长租期，还款按此方案进行，如果双方不再延长租期，还款方案再另行协商。上述《租金及工程超建款偿还协议》签订后，马**通过职**公司账户共计向梁**偿还了31万元，剩余413710元至今未付。

梁**向原审法院提交了其于2010年12月31日向案外人宏**司出具的《租金托收函》及宏**司有关账户交易明细，拟证明其委托宏**司收取职工国**司交纳的军营及招待所租金。职工国**司则向原审法院提交了记账凭证、付款申请表、银行电子回单，拟证明马**是以团款的名义申请向宏**司付款，职工国**司只是依据其与马**签订的《经营目标责任合同书》进行代收代付，但职工国**司在一审庭审中确认其与宏**司没有旅游团业务往来。

梁**向原审法院提供了一份由原深圳市**限公司（梁**为其代表）与“某军校深圳分校”于2001年7月3日签订的《合同书》，显示双方就“某军校深圳分校”达成了按要求投资建设场地再行出租的事宜。2008年4月3日，“某军校深圳分校”作为甲方，深圳职工旅行社（国内部）作为乙方，原深圳市**限公司作为丙方，三方签订了《深圳分校房租支付方式的补充协议》，约定了甲乙双方对租金的分担等事项，合同尾部乙方栏加盖了“深圳职工国际旅行社团队旅游业务专用章”，马**作为乙方代表在该处签名。

另查，2007年4月15日，马**与职**公司签订《经营目标责任合同书》，约定马**担任职**公司青少年部经理，经营范围：仅限于在职**公司经营范围内开展招徕旅游团体和接受散客报名等业务；马**不得将部门私自转包、分包，不得私刻公章，不得私自接纳未经公司同意的其他人士进行经营活动。同日，马**签署《深圳市**有限公司安全经营承诺书》，承诺自愿承担协议期内由本营业部引起的一切经济及民事法律责任；《深圳市**有限公司公章发票合同领用承诺书》，承诺部门印章只用于团队报价、确认行程等以部门名义发给其他部门或同行的业务往来函件，绝不用于法律规定只能盖法人行政公章、财务专用章、合同专用章的场合。

职**公司申请对上述《租金及工程超建款偿还协议》上加盖的“深圳市**有限公司业务专用章”的真伪进行鉴定，经原审法院依法委托，广东南天司法鉴定所经鉴定认为，上述“深圳市**有限公司业务专用章”印文与样本印文不是出自同一枚印章。

再查，深圳市**限公司于2001年7月11日注册成立，2001年12月12日更名为深圳市**限公司，2010年1月18日更名为深圳市**有限公司，梁**为该公司法定代表人。深圳市**有限公司于2014年11月12日向原审法院递交《声明书》，称对梁**所签的与本案的有关合同、协议均予以认可，对梁**以个人名义主张相关权利不持异议。

一审法院认为

马**在一审庭审中称应由其自行承担涉案的债务清偿责任，梁**认为应由马**、职**公司共同承担。

梁**诉讼请求：1、马**、职**公司支付梁**房屋租金及超（加）建工程、零星工程剩余欠款413710元及利息（按同期同类银行贷款基准利率计算，从2012年1月1日起计至马**、职**公司付清剩余欠款之日止）；2、马**、职**公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为：梁**、马**之间虽曾约定双方合作，由梁**按马**的要求投资建设房屋后供被告使用，但房屋建成后，马**使用房屋并向梁**支付租金，双方形成的是租赁合同关系。双方于2011年8月3日达成的《租金及工程超建款偿还协议》为当事人的真实意思表示，双方应切实履行。本案的争议焦点是职工国**司应否承担涉案债务的清偿责任。原审法院对此认为，马**在与深圳市**有限公司协商、订立租赁合同的过程中，均是以职工国**司的代表身份出现的，2008年4月3日由“某军校深圳分校”、深圳职工旅行社（国内部）、原深圳市**限公司三方签订的《深圳分校房租支付方式的补充协议》中，合同尾部乙方栏加盖了“深圳职工国际旅行社团队旅游业务专用章”，职工国**司对此印章并未申请鉴定。在合同履行过程中，职工国**司一直向梁**委托的宏**司付款，其中包括《租金及工程超建款偿还协议》签订后的部分结算款，虽然职工国**司在其自行制作的相关凭证中将其列为“团款”，但其与宏**司并无旅游团业务往来。且马**作为职工国**司的某部经理，对外开展业务并向职工国**司申请对外付款，职工国**司理应行使监督管理职责，职工国**司称对梁**与马**的租赁关系不知情，与常理不符，原审法院不予采信。虽然涉案《租金及工程超建款偿还协议》上加盖的“深圳市**有限公司业务专用章”经鉴定与样本印文不是出自同一枚印章，但基于本案形成的事实链条及上述理由，原审法院认为马**签订《租金及工程超建款偿还协议》的行为构成了表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，因此职工国**司应对涉案债务承担清偿责任，向梁**支付尚欠的413710元。马**自愿承担上述债务清偿责任，应与职工国**司共同向梁**支付该款项。因马**、职工国**司构成逾期支付，还应自逾期之日即2012年1月1日起，按中**银行规定的同期同类贷款利率标准计付利息，直至原审法院确定的付款日止。马**辩称其与梁**签订了另一份《租金偿还协议》，约定了还款方案为附条件，但该份《租金偿还协议》为一份独立的有关军校招待所租金结算的协议，其约定内容不当然的适用于本案所涉《租金及工程超建款偿还协议》，原审法院对其该诉讼主张不予采纳。职工国**司的股权转让不影响本案民事责任的承担。至于马**、职工国**司的内部约定，不能对抗梁**的诉讼主张，马**、职工国**司应另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：马**、深圳市**有限公司于判决生效之曰起五日内支付梁**413710元及其利息（利息按中**银行规定的同期同类贷款利率标准计付，从2012年1月1日起计至原审法院确定的付款日止）。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3753元、保全费2770元，由马**、职工国**司负担。鉴定费7170元，由马**负担。

马**和职**公司均不服原审判决，向本院提出了上诉。

二审审理过程中，梁**与马**均确认，双方在2011年8月3日签订的《租金及工程超建款偿还协议》所写的“根据2001年7月31日双方所签订的租赁合同”中的7月31日为笔误，实际应为7月3日。在梁**提交的2001年7月3日的《合同书》中，出租方抬头为深圳市**限公司，承租方抬头为某军校深圳分校，落款分别加盖了“深圳市**限公司”和“某军校深圳分校”的印章，梁**在出租方代表处签字。

本院认为

本院认为，本案为房屋租赁合同及建设工程施工合同纠纷案件。根据梁**与马**签订的《租金及工程超建款偿还协议》的约定，马**确认的拖欠的租金及超建工程款的依据是2001年7月3日所签订的租赁合同，因此，本案的起因是由于履行2001年7月3日的《合同书》所引起的。在2001年7月3日的《合同书》中，出租方为深圳市**限公司，即更名后的深圳市**有限公司。由于深圳市**有限公司为租赁合同的出租方，因此，涉案租赁合同的权利应由深圳市**有限公司所享有，梁**虽然为深圳市**有限公司的法定代表人，也不能直接代行深圳市**有限公司的有关权利。虽然马**是与梁**签订的《租金及工程超建款偿还协议》，也不能表明涉案租赁合同的有关权利已经转移到梁**名下，仅能证明深圳市**有限公司享有的涉案合同的租金及工程款数额。深圳市**有限公司出具的声明书不是债权的转让，也没有通知有关债务人，因此，该声明书不能证明梁**已经享有涉案租赁合同的有关权利。深圳市**有限公司应为涉案合同的有关权利人，梁**在还款协议上签字的行为应为职务行为，因此，梁**不是本案的适格诉讼主体，对梁**的起诉，应予以驳回。原审对此认定错误，本院予以纠正。综上，原审认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法*（2015）5号）第三百三十条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第55号民事判决；

二、驳回梁富友的起诉。

本案不收取诉讼费。一审法院预收的诉讼费3753元由一审法院退还梁**。一审保全费2770元由梁**负担。一审鉴定费7170元，由马**负担。二审预收的诉讼费15012元，由本院退还马**7506元，退还职工国**司7506元。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年四月十三日