贵州**进中心与黄**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**与被上诉**促进中心房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年12月20日作出（2013）南民初字第3076号民事判决，上诉人黄**对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判查明，位于贵阳市南明区解放路34号的房屋原属贵州**服务中心所有。2011年4月1日，贵州**服务中心（甲方）与黄**（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将本中心门面房一间租给乙方，租赁时间从2011年4月1日至2019年3月30日止，租金3800元。2012年2月24日，经贵州省**办公室批准，撤销贵州省科技厅所属的贵州**服务中心、贵州**发中心、贵州**训中心及贵州**交流中心，组建贵州**进中心（以下简称生产力中心），上述机构的资产及债权债务由生产力中心接管。2012年8月14日，生产力中心发出告全体租赁户书，载明：从2012年2月24日起贵州**服务中心的资产由贵州**服务中心接管，即日起，凡承租贵州**服务中心资产的租赁户，请于8月17日18时至原器材中**员会办公室登记租赁信息，并于8月23日18时前签订新的租赁合同，逾期不到者将进行清理并限期搬离。2012年8月31日，生产力中心（甲方）与黄**（乙方）签订门面租赁合同，约定：甲方自愿将其所有的位于解放路245号A-10号门面房出租给乙方用于经营，该门面建筑面积为28.8平方米，租赁期限从2012年9月9日至2013年9月9日止，每月租金3800元（131.94元／平方米／月）；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后第二日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元每平方米向甲方支付该房屋占用使用费。2012年12月26日，生产力中心通过转移取得位于本市南明区解放路34号的房屋产权，建筑面积：2499.05平方米。2013年1月1日，因黄**注册公司所需，生产力中心（甲方）与黄**（乙方）重新签订门面租赁合同，该合同仅将2012年8月31日双方签订的门面租赁合同中房屋位置变更为位于解放路34号门面房，面积变更为58.8平方米，其余条款均未变更。2013年3月20日，生产力中心在贵阳晚报刊登公告对位于解放路34号房屋进行整体招租；2013年5月3日，生产力中心分别在黔中早报、贵州商报及贵州都市报刊登公告对位于解放路34号房屋进行整体招租。2013年5月11日，生产力中心（甲方）与贵阳**医院（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于解放路34号房屋及附属1000平方米场地（不包含生产力中心保留的6个车位）出租给乙方，以及双方的各自权利义务。2013年6月1日，生产力中心向黄**发出通知，告知其在合同期满后不再与其续租。2013年7月10日，生产力中心向各承租户出具关于不接受续租的回复。2013年8月5日，生产力中心（甲方）与贵阳**医院（乙方）签订补充协议，就合同延期、交房时间及其他相关事宜进行约定。门面租赁期满后，黄**未搬离承租房屋，生产力中心遂诉至法院，请求：一、依法确认原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》到期自然解除；二、依法判令被告立即停止侵害，排除妨碍，立即腾房搬离本市解放路245号A-10号门面房；三、依法判令被告支付原告解放路245号A-10号门面房自2013年9月10日至9月11日使用费（28.8平米X100元／天X2天）5760元；四、依法判令被告支付原告解放路245号A-10号门面房2013年9月11日起至该房屋实际归还之日止期间房屋使用费，按每日每平米100元标准计算支付；五、本案诉讼费及相关保全费用由被告方***负担。本案立案后，黄**提起反诉，请求：一、依法撤销原、被告签订的《门面租赁合同》；二、判决被告履行贵州**务中心与原告订立的《房屋租赁合同》；三、案件受理费由被告承担。审理中，对于黄**租赁房屋的面积，双方一致认可为28.8平方米；对于生产力中心于2012年8月14日发出的告全体租赁户书，黄**表示其是因对于相关法律的不了解，才与生产力中心签订了新的门面租赁合同，该合同系其重大误解产生的，其有权撤销该合同，生产力中心对此表示不予认可。对于生产力中心于2012年12月26日取得的位于本市南明区解放路34号的房屋产权证，生产力中心表示该产权证证明原告对本案诉争房屋享有所有权，黄**表示该产权证不能表明本案诉争房屋包含在其范围以内；对于生产力中心于2013年6月1日向黄**发出的通知，生产力中心表示该通知与其提交的律师函可以证明生产力中心提前三个月发出通知告知黄**不再与其续租，黄**表示该通知中签收人一栏并未有其签名，其并未收到该通知，该通知及律师函不能达到生产力中心的证明目的；对于生产力中心与贵阳**医院签订的房屋租赁合同及补充协议，生产力中心表示该合同及协议证明其是将位于解放路34号房屋整体出租给了贵阳**医院，并非门面单独出租，黄**就此没有优先承租权，黄**表示该合同及协议是在黄**租赁期间签订的，是一种违约行为；同时，黄**表示其在2013年6月1日前，按照合同约定向生产力中心提交了书面的续租申请，但就此未能提供相关证据予以证明。另查，本市南明区解放路34号在2009年8月份后地名更改为解放路245号。

一审法院认为

原判认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，黄**与贵州**服务中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律相关规定，合法有效。合同签订后，贵州**服务中心被撤销，其资产及债权债务由生产力中心接管，生产力中心向其资产承租户发出告全体租赁户书，告知租赁户于8月17日18时到原器材中**员会办公室登记租赁信息，并于8月23日18时前签订新的租赁合同，逾期不到者将进行清理并限期搬离，该告知全体租赁户书对黄**与贵州**服务中心签订的房屋租赁合同不产生法律效力，该合同对生产力中心仍属有效，但黄**在告知全体租赁户书发出后，仍就其从贵州**服务中心处承租的房屋与生产力中心签订了门面租赁合同，该门面租赁合同系双方真实意思表示，符合法律相关规定，合法有效，黄**与贵州**服务中心签订的房屋租赁合同中相关条款被该门面租赁合同予以变更，两份合同中约定不一致的，双方均应按照该门面租赁合同履行。虽黄**称其不知道法律规定，重大误解，才与生产力中心签订门面租赁合同，但法律相关规定是客观存在的，不属于重大误解范围，对黄**该陈述，不予采纳，故对黄**的反诉诉请，依法不予支持。对于黄**的优先承租权，门面租赁合同中约定黄**需在租赁期满前三个月即2013年6月9日前向生产力中心提出申请，黄**虽称其在此之前向生产力中心提出了书面申请，但未就此提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对此不予采信。黄**与生产力中心签订的门面租赁合同租赁期满后自然解除，已无再次确认之必要，故对生产力中心要求确认双方签订门面租赁合同到期自然解除的诉请，依法不予支持。黄**在门面租赁合同到期前未能与生产力中心达成续租合同，租赁期满后应当将其租赁的房屋归还生产力中心，故对生产力中心要求黄**腾空搬离本案诉争房屋的诉请，依法予以支持。关于租赁期满后的房屋租金，虽双方在门面租赁合同中有相关约定，但该约定数额过高，与房屋实际租金相差过大，故租赁期满后的房屋租金参照双方门面租赁合同中约定的租金为亦，即131.94元／平方米／月，房屋面积为28.8平方米。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄**于本判决书生效后三十日内腾空搬离位于本市南明区解放路245号A-10号门面房；二、黄**于本判决书生效后三十日内支付贵州**进中心自2013年9月10日起至其实际返还房屋时止的房屋使用费（标准为131.94元／平方米／月，计算使用费房屋面积为28.8平方米）；三、驳回贵州**进中心的其余诉讼请求；四、驳回黄**的反诉诉讼请求。案件受理费230元，由贵州**进中心负担200元，由黄**负担30元（该款贵州**金中心已预交，黄**在支付上述款项时一并予以支付），反诉案件受理费100元，由黄**负担。

上诉人诉称

原审宣判后，上诉人黄**不服该判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与生产力中心签订的门面租赁合同应当依法予以撤销，因为上诉人不知有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”的法律规定，被上诉人告知上诉人在合同到期后有优先租赁权，上诉人是因重大误解，且受到欺诈、胁迫才与被上诉人签订合同的；2.上诉人于2013年提出续租申请，被上诉人并未履行告知义务，而是于2013年7月10日给予不接受续租的回复，被上诉人在续租申请期限未到之前的2013年5月1日就违约与贵州**医院签订房屋租赁合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法判决撤销被上诉人于2012年8月31日与上诉人签订的门面租赁合同，依法判决被上诉人履行贵州**材中心与上诉人签订的房屋租赁合同。

被上诉人辩称

被上诉人生产力中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人黄**提交光盘一份，拟证明：1.2013年6月26日上午，原器材中心全体租赁户前往贵阳**医院要求继续使用承租房；2.生产力中心与贵州**医院恶意串通，要将房屋收回后并转租给他人牟取更高的利益，并由肛肠医院出资出力将上诉人赶出房屋，并要求上诉人在7月5日之前搬离。对该证据，被上诉人认为：1.从视频上看不出东**医院出资出力帮助清场，也看不出该医院与生产力中心存在恶意串通；2.即使肛肠医院曾有此言，也与生产力中心无关，不能代表生产力中心的意见；3.至今上诉人仍然占用生产力中心的房屋用于经营；4.对证据的关联性有异议，该证据与本案无关；5.对该证据的真实性有异议，视频仅能看出东**医院有转租意向，没有直接证据证明已实际转租。本院认为，该视听资料仅能证明黄**曾找到东**医院的工作人员就争议房屋事宜进行过协商，但其内容与本案并无关联。

本院查明

二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《门面租赁合同》、《告全体租赁户书》、南明**服务中心出具的证明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，本案中，上诉人主张其与生产力中心于2012年8月31日签订的《门面租赁合同》应当予以撤销，但上诉人在一、二审中均未提交证据证明其是在受到被上诉人的胁迫、欺诈情况下签订的合同，且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，上诉人黄**陈述其在签订合同当日就受到了生产力中心的胁迫，根据法律规定，其应当在知道撤销事由即2012年8月31日之日起一年内行使其撤销权，而上诉人黄**直到2013年10月10日才在一审中反诉请求撤销合同，也已经超过一年的除斥期间，故对于上诉人黄**要求撤销其与生产力中心于2012年8月31日签订的《门面租赁合同》的主张，本院不予采信。

上诉人黄**与被上诉人生产力中心之间签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行，根据《门面租赁合同》第三条约定“本合同租赁期为玖个月，从2013年1月1日起至2013年9月9日止”，现双方签订的《门面租赁合同》期限已经届满，且双方当事人对于签订新的租赁合同并未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被上诉人生产力中心作为诉争房屋的所有权人要求上诉人黄**搬离该房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。故原判认定双方签订的租赁合同到期自然解除，判令黄**限期腾空搬离诉争房屋符合法律规定，本院予以维持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费330元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月二十七日