李**等诉吴**等房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人李**、蔡**与被上诉人张**、吴**房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院2013年7月10日作出（2013）白民初字第160号民事判决。上诉人李**、蔡**对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。审理中经批准，本案审理期限依法延长90日。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判查明，原告李*秀系贵州省贵阳市白云区XX乡XX村XX组村民，与原告蔡**系夫妻关系。被告张**、吴**均系四川省西充县XX乡XX村X组村民，二被告系夫妻关系。2010年7月16日，二被告应二原告在《贵阳晚报》刊载广告的要约邀请，经多次协商一致，由二原告将位于贵阳市白云区XX乡XX村XX组的自建房一栋四层（含负一层）以548800元的价格转让给二被告。2010年9月二被告遂返回四川**老家将其房屋、其他财产变卖和将责任地出租给他人等进行筹资。2010年10月8日，二原告收到购房款后又与二被告签订《补充协议》，约定“如甲方（即本案二原告）反悔将赔偿乙方（本案二被告）三倍损失”。2010年10月19日，双方在XX村委干部见证下再次重新签订书面《房屋转让协议》，村委干部刘**还专门签字证实“经甲乙双方当事人共同协商达成房屋转让协议，村两委有关负责人参加，属实。”嗣后，二被告接管了争议房屋和进行装修，并将一楼全部改成门面及取得工商行政管理部门批准进行服装、鞋帽等经营活动为主要生活来源。后二原告反悔想收回争议房而与二被告产生纠纷，经有关部门多次协调未果。2012年12月26日，二原告向法院起诉，请求：1、确认原、被告签订的房屋转让协议无效，并判决二被告退还原告位于贵阳市白云区XX乡XX村委会XX组的房屋；2、诉讼费由被告负担。审理中，二被告提出反诉和鉴定申请，要求对本案争议房屋价值进行评估。经原、被告共同选择鉴定机构，贵州亚**估有限公司出具《房地产估价报告》，争议房屋于估价时的市场价值为人民币957154元。2013年6月30日，二被告收到评估报告后遂以其价值提出书面反诉，请求：1、二反诉被告返还反诉原告购房款和房屋价差款共计957154元；2、二反诉被告赔偿反诉原告商品削价损失、腾房、搬迁安置、长途运费、购房款利息、房屋评估费等损失446400元；3、诉讼费由二反诉被告负担。

另查明，二被告至今未将户口转入贵州省贵阳市XX区XX乡XX村。此外，该争议房屋因国家开发原因即将面临拆迁，被拆迁人可以获得超1000000元的拆迁补偿。

一审法院认为

原判认为，农房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，二被告至今未获取争议地户籍，即未获取法律规定的“本集体经济组织成员”身份，同时争议房屋产权证和土地使用证均已载明土地权属性质为“集体”。虽然本案中原、被告间的房屋买卖系真实意思表示，但因房屋和宅基地的不可分割性而使双方签订的《房屋转让协议》违反国家宅基地房屋限制交易的法律规定而无效，故二原告诉请有理部分，法院予以支持，即二原告在收回房屋的同时，应返还二被告的购房款。对二被告的反诉，二被告作为买受人，系出于善意购买房屋，购房后又实际居住使用多年和将一楼改建成门面，获取了工商行政管理部门许可，使该争议房屋部分由住宅改变为商业性质专卖店，不仅提高了争议房屋的本身价值，也使二被告完全有理由信赖合同正常履行后可获得房屋增值利益，加之二被告全家搬迁至争议房屋，并以上述商业专卖店作为主要生活来源，原价返还势必会给二被告造成生活困境和社会不稳定因素，加之二被告系在二原告报纸广告邀约、书面补充协议“三倍赔偿”和“村委批准”误解前提下签订协议，故主要过错在二原告，因此双方共同选择鉴定机构所作出的估价时点的市场住宅价值与转让价值差408354元，应为二被告信赖合同正常履行后的可获增值利益。同时，考虑到二被告因另行购房时的价差、搬迁费用、处理库存商品以及房屋面临的拆迁增值、住宅改为门面增值等因素，以及二被告提供的开支446400元的书面依据，对二被告要求二原告返还购房款予以支持，对可获增值利益及其他因素，酌情支持421200元，合计970000元。此外，对被告庭审后提出若遇拆迁的装修补偿问题，因系另一法律关系，二被告可在拆迁时与拆迁方另行协商，不在本案处理范畴，法院不再表述。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原、被告所签订的《房屋转让协议》无效，被告张**、吴**在本判决生效后四个月内返还原告李**、蔡**位于贵阳市白云区XX乡XX村XX组的房屋；二、原告李**、蔡**在本判决生效后四个月内返还被告张**、吴**购房款548800元，赔偿二被告可获增值利益及其他损失421200元，合计970000元；三、驳回被告张**、吴**的其他诉讼请求。本诉案件受理费9284元，减半收取4642元，由二原告负担2642元，二被告负担2000元；反诉案件受理费17432元，减半收取8716元，由二原告负担7000元，二被告负担1716元；鉴定费4400元，由二被告负担。

上诉人诉称

一审宣判后，李**、蔡**不服该判决，提起上诉称：一、争议房屋转让给被上诉人前一楼就是门面，并非原判认定的被上诉人将一楼改成门面；二、原判认定争议房屋被征收将获得超过一百万元的补偿并非事实；三、鉴定报告对房屋现有价值进行鉴定，原判简单的将现有价值与购买价值之差认定为增值利益，没有事实和法律依据，即使有增值，在购房不足三年的时间内，增值不会超过100000元；四、合同无效的责任不归则于上诉人，而是被上诉人迟迟未办理过户手续，导致上诉人无法获得重新申请办理修建其它房屋的相关手续。被上诉人明知争议房屋是农房仍然购买，其实是贪图便宜，明显有重大过错，原判将所有责任归责于上诉人实在不公；五、鉴定报告中的房屋价值应包含房屋装修价值，原判认定装修补偿问题系另一法律关系，不在本案中处理不当。综上，恳请二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人张**、吴**答辩称：一、《房屋转让协议》及《补充协议》中均对争议房屋认定为街道住宅房屋，且被上诉人提交的营业执照也可证明是被上诉人将房屋改成商业门面的。另，争议房屋所在地位于贵**保免税开发区是众所周知的事实，故房屋征收将获百万以上的利益符合客观实际；二、评估报告对房屋现有价值进行了认定，参照《房屋转让协议》的房屋市场价值与鉴定价值是相辅相成的，不存在转让房屋本身就低价转让的事实；三、上诉人称系被上诉人不办理过户导致其不能再申请建房手续不是事实，上诉人为履行协议约定的义务付出了大量的心血，上诉人反悔要将房屋收回，就应该承担相应的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。另，二审中贵州亚太房地产土地评估有限公司出具情况说明，认定（2013）054号房地产估价报告中估价对象于估价时点的市场价值957154.00元，包含了房屋装修价值。上诉人与被上诉人对该情况说明均无异议。

上述事实有当事人庭审陈述及相关证据等在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，原判依据本案争议房屋的土地系农村宅基地的特殊性质，属农村集体经济组织所有而认定《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，应属无效协议并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，二被上诉人应将本案争议房屋返还给二上诉人，二上诉人应将购房款返还给二被上诉人。至于房屋的增值利益，原判依据鉴定结论并结合二被上诉人实际履行协议的情况，酌情支持421200元也无不妥，虽然二上诉人对原判计算的增值方式有异议，但却未提交证据证明其主张增值只有100000元的依据，故对该上诉理由本院不予采信。

另外关于房屋装修问题，经本院询问贵州亚**估有限公司，该公司明确指出鉴定结论中的房屋价值包含了装修价值，故421200元的增值利益中已包含了装修价值，原判认定装修补偿问题系另一法律关系，本案中不予处理不当，本院予以纠正。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9284元，由上诉人李**、蔡**负担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一四年六月二十六日