胡**、刘**与吴**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**、原审第三人朱**与被上诉人胡**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2013年10月22日作出（2013）花民初字第1583号民事判决，上诉人吴**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，经依法批准本案审理期限延长90日。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判查明，原告胡**与原告刘**系夫妻关系，被告吴**与第三人朱**系夫妻。被告吴**、第三人朱**均为贵阳轴承厂职工，原告刘**1997年从该厂辞职。2005年4月12日，被告吴**作为甲方，与作为乙方的原告胡**、刘**签订了《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于贵阳市小河区盘江路10号30栋4单元4层7号（现地址为贵阳市花溪区小河黄河东路1号贵阳轴承厂30栋4单元4层7号）的房屋出售给乙方。该协议约定：自协议签订之日起，该房屋房产权归乙方，甲方对房屋无所有权；乙方按规定向甲方支付购房款总计人民币叁万元。甲方必须配合乙方办理房屋过户等一切应办理过户的手续，过户费用由乙方负责；甲方办理房产证时，乙方向甲方支付首次购房款人民币贰万元，剩余人民币壹万元在房产证、上市交易证办理完毕后当面付清（注：已交定金壹**）；该房屋的房屋产权证、上市交易证由甲方负责办理，甲方必须向乙方提供应有的证件和一切需要的手续；从2005年5月起到办理好房屋产权证，甲方被轴承厂所扣的房屋租金和水费由乙方向甲方按额支付；甲方夫妻协商一致，任何一方在协议上签字认可。在该协议上，作为甲方的被告吴**签字认可，被告之夫第三人朱**未签字；作为乙方的原告胡**在该协议上签字捺印，其妻原告刘**未签字。《房屋买卖协议》签订后，两原告将首期购房款人民币贰万元支付给被告吴**，被告于2005年4月22日出具收条一张，确认收到两原告支付的款项。两原告自2005年7月搬入该房屋居住至今，期间的房屋租金及水费均由两原告向被告按额支付。2010年之前，该房屋性质为贵阳轴承厂自管公房，其产权人为贵阳轴承厂。2010年12月21日，贵**改办根据《贵阳市住房分配货币化改革方案》的有关规定，经测算，本案诉争的房屋应补交土地收益资金人民币18，839元。该笔土地收益金补交后，该房屋的产权证（产权证号为：筑房权证小河字第××号）及国有土地使用权证被发放给被告吴**及第三人朱**。该房产证显示：房屋所有权人为吴**，房屋共有权人为朱**，该房屋为共同共有；产权比例为100%产权；实付款金额为人民币27，968.67元。因该房屋的相关权属证书上的所有权人均为被告及第三人，两原告多次要求被告按照协议约定协助办理房屋过户手续均未果，故两原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告吴**将贵阳市花溪区小河黄河东路1号贵阳轴承厂30栋4单元4层7号的房屋产权变更到两原告名下；2、判令被告吴**向两原告返还多支付的购房款8，839元；3、判令被告吴**向两原告支付办理房屋产权过程中产生的费用402元；4、判令被告吴**向两原告返还购房定金1，000元；5、本案诉讼费用由被告承担。另查明，1、位于贵阳市花溪区小河黄河东路1号贵阳轴承厂30栋4单元4层7号的房屋，在进行住房分配货币化改革之前，其产权人为贵阳轴承厂，该房屋原系贵阳轴承厂分配给被告吴**之继父张*和居住使用（张*和除被告外，无其他子女及继子女），1993年张*和去世后，该房由被告及第三人居住，直至两原告入住该房；2、在该房屋进行住房分配货币化改革时，以被告吴**的存量核销房款人民币9，486元，以第三人朱**的存量核销房款人民币7，812元，存量核销房款总金额为人民币17，298元。以被告吴**的名义在2010年12月29日补交了土地收益金人民币18，839元，其中，两原告支付人民币18，039元，被告吴**支付人民币800元；3、在办理房屋产权从贵阳轴承厂名下到被告及第三人名下的过程中，产生相关过户手续费用人民币402元，该费用由两原告支付；4、被告吴**否认收到两原告支付的人民币1，000元定金，而两原告未提交相关证据证明向被告支付过该笔定金。

一审法院认为

原判认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告胡**、刘**与被告吴**签订了《房屋买卖协议》，协议约定被告吴**将本案诉争的房屋出售给两原告。该协议对房屋价款、房款支付方式、房屋过户及过户费用的承担等相关权利义务进行了约定。该房屋在协议签订时，其产权人为贵阳轴承厂，被告及第三人均不是该房屋的所有人。后该房屋经补足土地收益金后，被告吴**与第三人朱**成为房屋所有权人，该房屋系夫妻共同财产，第三人在庭审中称其对原、被告签订《房屋买卖协议》一事毫不知情，并以被告吴**未经其同意，擅自处理夫妻共同财产为由，认为该协议无效。根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”之规定，同时考虑到原、被告签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，实际上被告收取了两原告支付的首期购房款，两原告亦在该房屋居住至今等情况，从保护合同当事人权益及维护交易稳定性的宗旨出发，对该抗辩理由不予采信。被告吴**作为房屋买卖协议的当事一方，理应按照协议约定，将本案诉争的房屋产权过户到两原告名下，故对两原告要求将房屋产权变更到原告名下的诉讼请求，予以支持。该协议对房屋价款约定为人民币30，000元，两原告于2005年4月22日支付了首期购房款人民币20，000元，尚余人民币10，000元未支付。在进行住房分配货币化改革过程中，为获取房屋100%的产权而补足土地收益金，本系被告及第三人的义务，但该土地收益金人民币18，839元中的人民币18，039元部分为两原告支付，故扣除还应支付的人民币10，000元房款，对人民币8，039元部分，被告吴**应向两原告返还。原、被告签订的《房屋买卖协议》第五条约定：“甲方必须配合乙方办理房屋过户等一切应办理过户的手续。过户费用由乙方负责。”庭审中，被告认为，由乙方（即两原告）承担的过户费用包括从贵阳轴承厂名下过户到被告、第三人名下及从被告、第三人名下过户到两原告名下两部分。结合协议第五条约定的全部内容及双方协议的真实目的，原判认为，作为协议乙方的两原告，其承担的过户费用应为从被告吴**、第三人朱**名下过户到两原告名下过程中的过户费用。在从贵阳轴承厂名下过户到被告及第三人名下过程中发生的过户费用人民币402元系两原告支付，故对于该部分款项，被告吴**应向两原告返还。对于定金人民币1，000元，被告吴**否认收到该笔定金，而两原告未提交相关证据对自己的主张予以证明，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对两原告要求被告返还该笔定金的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吴**于本判决生效之日起二十日内，将位于贵阳市花溪区小河黄河东路1号贵阳轴承厂30栋4单元4层7号的房屋产权变更到原告胡**、刘**名下。二、被告吴**于本判决生效之日起二十日内向原告胡**、刘**返还土地收益金人民币8，039元及过户费人民币402元，两项共计人民币8，441元。三、驳回原告胡**、刘**的其他诉讼请求。案件受理费783元，由原告胡**、刘**负担50元，被告吴**负担733元。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人吴**不服，向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清。被上诉人明知该房屋属于上诉人与原审第三人共有，但在原审第三人未谋面签字的情况下与上诉人签订合同，不属于善意取得，该房屋买卖合同侵害了其他共有人的利益，是无效合同。上诉人自2005年处分共有财产至一审开庭前，没有告知过原审第三人出卖房屋的事实，原审第三人不知道也不可能知道共有财产被上诉人擅自处分了。2、如果二审法院在审理后认为该买卖合同有效，那么应当认定实现房屋所有权的一切费用均应当由被上诉人承担。3、原判适用《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条系适用法律错误，本案应适用最**法院关于《民法通则》的司法解释第八十九条，认定合同无效。故提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人胡**、刘**答辩称：1、被上诉人完全是善意购买房屋，且房屋买卖协议第十一条已明确约定，甲方夫妇协商一致，任何一方在协议上签字认可，被上诉人亦支付购房款，根据最**法院关于《民法通则》第八十九条的司法解释，房屋买卖协议应当有效。2、上诉人与原审第三人系夫妻，这么多年对争议房产不管不问，显然不合常理。上诉人亦确认，购买该房屋时用到第三人朱**的存量款，用存量款必须本人签字，并且上诉人亦多次说过已经和老公朱**商量过，朱**说让上诉人自行处理房产的事情。上述情况均能说明，朱**完全知道争议房屋的买卖。3、原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决结果公正，应驳回上诉，维持原判。

原审第三人朱**答辩称：1、原判忽视了对第三人的物权进行保护，侵犯了朱**的权益。2、原判未查清在签订房屋买卖协议时，朱**是否在场。3、原判认定事实不清楚，未合理保护朱**的合法利益，请求二审依法进行裁判。

本院查明

二审中，吴**在庭审中陈述称因丈夫朱**脾气不好，害怕朱**生气，故出卖房屋没有告知朱**。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、当事人的身份证及结婚证、房屋买卖协议、收条、贵**改办出具的补交土地收益金补款通知单、贵**业银行现金送款簿、贵**改办出具的收据、收款发票、房屋产权证、贵**承厂出具的住房证明、贵阳市原小河区房管处档案抄摘记录等在卷佐证，并经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人双方在自愿平等的基础上进行协商并签订了《房屋买卖协议》，该协议无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，双方均应本着诚实信用的原则全面履行自身的义务。上诉人在签订协议之后，已经收取了双方约定的购房款，并将房屋交付被上诉人居住使用多年，现又不履行协议约定的配合过户义务，提出协议无效的主张，违反了诚实信用的原则，其主张本院不予支持。上诉人吴**与原审第三人朱**系夫妻，吴**出卖夫妻共有的财产属于处分家庭重大财产的行为，双方在一起共同生活八年之久而不告知对方，对此吴**陈述称系因朱**脾气不好害怕其生气，故出卖房屋未告知朱**，该辩解明显不合常理，且无证据证实，本院不予采纳。被上诉人在本案中系善意第三人，其取得本案争议房屋系善意、有偿取得，对其合法权益理应予以保护，故其请求判令上诉人配合变更产权登记的诉请理应得到支持，原判据此进行判决完全正确，本院予以维持。上诉人提起上诉要求确认双方之间的房屋买卖协议无效的主张不符合本案的客观实际，不符合法律规定，且对其主张不能提供充分的证据予以证实，故本院对上诉人的该主张不予采纳。原判根据双方在协议中的约定并结合本案的实际情况，认定被上诉人交纳的过户费用402元应由上诉人承担，该认定是正确的，上诉人理应将该款返还被上诉人，本院对此予以维持。关于本案中涉案房屋的土地收益金问题，在双方签订协议时，涉案房屋的性质系单位自管公房，产权人为贵阳轴承厂，此时该房屋的土地收益金应如何交纳尚无具体的相关规定，结合双方所签协议的内容，双方对土地收益金究竟应由谁承担亦无具体约定，考虑到涉案房屋的特殊情况，并从公平原则出发，本院认为涉案房屋的土地收益金应由买卖双方各自承担一半，才符合本案的客观实际，方能体现公平合理原则。涉案房屋需交纳的土地收益金为18839元，被上诉人已经交纳了18039元，上诉人承担了800元，依据各自承担一半的标准，则上诉人尚需补被上诉人土地收益金8619.50元。此款再加上上诉人尚需支付给被上诉人垫付的过户费402元，则本案中上诉人总共应补被上诉人9021.50元。由于被上诉人尚欠上诉人房款10000元，双方之间的付款义务相互抵消，则被上诉人最终尚需支付上诉人978.50元，鉴于上诉人在一审中并未提起反诉，故在本案中不宜对此予以处理，双方可另行解决，但被上诉人在原审中要求上诉人支付购房款及过户费的请求显然已不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最**法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2013）花民初字第1583号民事判决第一项、第三项；

二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2013）花民初字第1583号民事判决第二项。

一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费783元由上诉人吴**负担391.50元，由被上诉人胡**、刘**负担391.50元（此款上诉人吴**已预交，在履行本判决时由被上诉人胡**、刘**支付给上诉人吴**）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月十日