北京新**有限公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新龙天**公司）与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新龙天**公司的委托代理人李**、王**，被告陈**的委托理人康**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新龙**公司诉称：被告系北京市昌平区X小区X区X号楼X单元X号房屋（建筑面积101.3平方米）的业主，原告系昌平区X小区提供物业服务的物业服务公司。原告为被告提供了符合合同约定内容的物业服务内容，但被告至今拖欠原告自2010年1月1日起至2013年12月31日止物业服务费及代收垃圾费用8530元未付。期间，原告多次催要未果。故我公司诉至法院，请求判令被告依法支付2010年至2013年物业服务费及代收费用共计8530元和违约金1000元，共计9530元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称：1、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定。2005年8月份，我方从原告上级公司北京新**有限公司购买流星花园三区24号楼5单元301号房屋，并与开发商选聘下属物业公司“北京天宇**有限公司”（原物业公司）签署了《X小区前期物业管理服务协议》、《X小区业主手册》、《X小区房屋使用说明书》、《X小区住宅质量保证书》。入住后在冬季的每个晚上，房屋窗户、墙顶及墙角都出现大量水珠，直接滴到地板上，飘窗上的水珠流到窗板上后用脸盆一晚上接两盆以上。后及时致电物业公司和开发商，物业公司派人来家调查了，并与开发商回复说小区有一百多户出现这类现象，会统一采取措施。2006、2007年夏天，物业公司和开发商组织施工队伍给北面墙体铺装外保温材料，但到冬天，滴水现象并未得到缓解。期间我们多次联系物业公司和开发商，2008年夏天，物业公司和开发商协商，说在室内采取保温措施可以得到有效处理，也就是把内墙砂浆凿除后抹保温砂浆，我们最先同意并配合该项工作，在施工的三个多月期间，给我们的生活造成极大不便。但到冬天发现滴水现象仍未消除。2009年夏天，墙角开始长霉，直到现在仍未解决。2010年底物业公司工作人员来家收取物业费时，我们告知物业公司人员因其违约在先，我们有权拒绝缴纳物业服务费用，待其解决问题后，我们再补交费用。原告应当按照《住宅质量保证书》的规定，协调开发商及时处理房屋漏水问题，并赔偿我们因质量问题未及时得到修复带来的损失。2、原告违反国家法律法规等，严重侵犯小区业主的权益。原告未征得小区业主的同意，擅自改变公共建筑和共用设施的用途，将小区道路用于经营性的停车场、将小区电梯用于经营性的广告宣传牌、将小区会所改建成经营性的幼儿园等，同时利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，经营所得都被原告占为己有，针对此事小区业委会多次责令停止违法行为并返还违法所得。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告系北京市昌平区回龙观镇X小区X区X号楼X单元X室业主，房屋建筑面积101.3平方米。被告作为乙方与甲方北京天宇**有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由北京天宇**有限公司为上述房屋提供物业服务，协议有效期自签订之日起至小区业主委员会成立后重新签订物业管理委托合同之日止；被告应按照每建筑平米每月1.7元标准交纳物业服务费，并按每年66元的标准交纳垃圾清运费及垃圾处理费。原告向被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2010年1月1日至2013年12月31日的物业服务费及代收费用8530元，故原告诉至本院。

另查，原告企业名称原为北京天宇**有限公司，2008年7月11日，经北京**管理局核准，名称变更为北京新**有限公司。

上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《X小区前期物业管理服务协议》复印件、公司合并说明、律师函等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。北京天宇**有限公司经工商机关核准与其他公司合并为北京新**有限公司，并且履行了物业服务义务，故被告理应按照协议的约定向原告交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告给付物业服务费及代收费用的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告所称房屋滴水、长霉等问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于被告所述房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题应当通过其他途径另行解决，被告以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。被告辩称原告提供服务存在瑕疵，因被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**给付原告北京新**有限公司物业服务费及代收费用八千五百三十元，判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告陈**负担，判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十六日