北京清**责任公司与邢*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京清**责任公司（以下简称原告）与被告邢*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员罗*独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁晓方，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我与被告签订了世纪龙祥家I区前期物业管理服务协议后，按照约定为被告提供了约定的物业管理服务。而被告至今尚拖欠x号楼xxx室（以下简称涉案房屋）2004年3月5日至2014年3月4日的物业管理费12460元，电梯及垃圾清运代缴费500元，经我公司多次催交，被告仍拒绝支付上述费用，现我诉至法院要求判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费用12460元，代缴费500元。

被告辩称

被告辩称：一、不同意被答辩人的诉讼请求，被答辩人的诉讼请求没有任何法律依据及事实依据。二、被答辩人所主张的答辩人至今尚拖欠涉案房屋的物业管理费、代缴费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回被答辩人的诉讼请求。三、针对原告公司在小区前期物业服务中的违约行为，根据北京市政府有关法律法规、小区世纪龙*嘉园I区管理公约，世纪龙*嘉园I区前期物业管理强化服务意识，纠正物业费计费错误，立即解决主房屋和公共部位、公共设施存在的问题和隐患。1、详细公布物业管理费用收支项目，全面公布2003年以来，公共维修基金的使用情况，对中修、大修项目要细化到招标单位、承建单位、施工期限、概预算等情况。详细公布2003年以来地下室出租收入、广告位出租收入等资金的收支情况。2、立即纠正物业管理服务计费错误。介于电梯运行维护管理方式违反公约约定，要求清林物业恢复有人值守方式，并对全体业主按比例返还、减免部分物业费。返还、免收2004年以来非法收取的各项费用统收服务费。3、公布地下室产权转让依据、过程、收入及资金使用情况。4、认真履行协调、维修义务，立即解决由于建筑质量缺陷导致的业主房屋漏水、设施损坏等问题。5、按照收费等级与服务等级相应的原则，主动查找物业服务中存在的问题，提出整改措施，并在小区公告栏进行公示，接受全体业主监督。四、按照世纪龙*嘉园I区住宅质量保证书中的质保期，答辩人曾向被答辩人多次反应涉案房屋室内的损坏问题，并于2004年12月7日书面向被答辩人领导反映损坏问题至今被答辩人未能修复。不理不睬，给答辩人正常生活带来了影响也给邻居带来了损失。五、被答辩人原来的经理刘**以答辩人没交物业费为由，在2005年7月召集社会闲杂人员到答辩人住处威胁恐吓，致使答辩人全家精神上收到了严重打击，不敢在涉案小区6号楼802室房屋内居住，长达5年。后听说刘**不在物业上班了，我家人在精神上有所好转才于2010年7月搬回到涉案房屋居住，被答辩人的行为给答辩人全家带来了极大的精神损失和经济损失。六、根据住宅使用说明书中第四款第5条电梯中所说明的电梯由物业公司管理，并配备电梯工所以说明电梯运行维护费当中包括专职电梯司机的费用因被答辩人将给业主服务的电梯专职司机取消了，给业主乘坐电梯带来了不便。七、现在小区物业管理存在诸多问题，1房屋外观损坏的修复，公共部位照明灯损坏，环境卫生一片混乱，楼道贴满是小广告，树上挂着垃圾，配电室后面和公共部位堆放着垃圾、公共设施一层灰尘。3绿地无专业人员养护，树死了无人修、无人补种，绿地建了自行车棚减少了绿地面积与刚入住时大不相同。4、保安形同虚设，停车混乱，车辆占用消防通道，配电室通道及行人和盲人通道等、闲杂人员随便出入不闻不问，大门门禁已坏了多年不管用，无人修理，因保安人员不足经常发生被盗事件，有业主一次被盗1万元。给业主带来了重大的安全隐患和损失，致使许多业主安装了防盗窗，未装的业主夜晚都不敢开窗睡觉，破坏了小区的整体美观。

本院查明

经审理查明：被告系涉案房屋所有权人，房屋建筑面积64.89平方米。

2003年3月5日，原、被告签订《世纪龙*嘉园（I区）前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），主要约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理服务费用按《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字（1997）第196号等文件执行。物业管理费按每月每建筑平米1.6元标准收取，一年应交纳物业管理服务费金额为1246元。另交纳生活垃圾清运费30元／户／年，电梯运行代检费20元／户／年。每年的3月5日至3月12日7日内，交纳一下年度的物业管理费。逾期交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《物业协议》约定，原告的物业管理服务内容：（一）、房屋共用部位的维护和管理…（二）、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理…（三）环境卫生管理…（四）社区治安管理…。

审理中，原告申请证人王*出庭作证，证人称其系北京**公司职员，负责催费。证人每年都催促过被告交物业费。原告对证人证言真实性认可，被告对证人陈*，称从未收到过催费通知。被告认可原告曾在2010年向其主张过物业费。

诉讼中，本庭至涉案小区进行查验并拍摄照片，照片显示小区环境较好。双方对照片真实性均认可、

上述事实，有《世纪龙*嘉园（I区）前期物业管理服务协议》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《物业协议》的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。原告向被告提供了物业管理服务，被告理应支付相应物业费及电梯及垃圾清运代缴费，原告主张的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

被告主张，原告起诉要求的部分物业服务费超出诉讼时效。本院认为，除法律另有规定的以外，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该诉讼时效会因权利人主张权利而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业服务合同具有特殊性，法院在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。结合证人证言及被告认可原告曾催收物业费，可视为原告在持续主张权利。被告所述原告物业收费不合理的行为，系该小区的公共利益问题，该问题应另行解决。被告所述原告提供的物业服务存在瑕疵的问题，可依据相关法律规定及行业规范请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但被告以此为由拒绝支付物业费，缺乏法律依据。需要指出的是，原告应当进一步提高物业服务质量和水平，加强与业主沟通，主动协调，改进与业主之间的关系。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告邢*于本判决生效后七日内给付原告北京清**责任公司二○○四年三月五日至二○一四年三月四日的物业费一万二千四百六十元及电梯及垃圾清运代缴费五百元。

如果被告邢*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

案件受理费六十一元，由被告邢*负担（于本判决生效后七日内支付原告北京清**责任公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在领取交费通知之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按不提出上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十九日