北京嘉**有限公司与黄**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**理有限公司（以下简称嘉**业公司）与被告黄**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告嘉**业公司委托代理人柳宝存、张**，被告黄**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告**业公司诉称：嘉**业公司为被告黄**位于×花园×号别墅（住宅面积为286.18平方米）进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准每平方米3.9元进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之二收取滞纳金。被告身为×花园×号别墅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2002年4月至2015年3月，累计欠物业服务费174111.91元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付2002年4月--2015年3月拖欠的物业费174111.91元及滞纳金52233.57元，共计226345.48元；2.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告黄**答辩称：不同意原告的诉讼请求，被告交纳了2000年至2002年3月的物业费，涉诉房屋的产权是被告一人，该房屋至今没有办理产权证，但已可以办理。被告的欠款总数应为150703.91元，即174111.91元扣除应退回的供热费23408元。再结合物业提供服务的情况，应减半收取。原告提供的物业服务不达标。1.小区不是市政供水，水质极差。2.2007年才接入市政天然气。3.2010年以前是小区自己供暖，达不到入住标准。4.小区环境不好，绿化不达标。5.小区私搭乱建情况严重。6.2010年小区几处房屋被盗，安全管理不严。7.高档小区的配套设施严重缺失。8.被告家发生过渔具丢失事件。8.房产证刚开始无法办理。9.被告家的地下室漏水，至今未修。

本院查明

经审理查明：

被告系北京市顺义区马坡地区×花园×栋业主。2001年5月1日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《公共契约》，第一章第三条约定座落位置为北京市顺义区马坡地区×花园×栋，建筑面积为285.80平方米。第二章第六条约定原告负责小区内公共地方的环境清洁卫生。第七条约定原告负责小区内的公共绿化和维护管理。第八条约定原告负责小区内日常治安、消防管理工作。第四章第三十一条管理费暂定每建筑平米3.9元。第三十二条约定业主每月应缴物业管理费1114.62元。被告欠缴涉诉房屋2002年4月至2015年3月的物业费。

关于房屋的建筑面积，合同中约定建筑面积为285.80平方米，后经北京**设委员会测绘所确定为286.18平方米。

庭审中，被告对于物业服务质量提出质疑，并提交照片等证据为证。原告解释称，关于博*，博*本人是否是小区的业主无从得知，所说的东西没有依据，只是看法，没有证明的效力，开发公司已经针对微博内容起诉了名誉权，这个微博已经关闭了。原告没有责任办理产权的事情，这是开发商的事情，与原告所提供的服务没有关系。关于业主的地下室漏水，业主系2000年入住的，已经过了保修期了，原告没有义务进行维修，应该是防水有问题。开发商与业主的案件与原告没有关系。关于业主信息问题，原告有法务部，因为被告没有办理产权，原告依据合同信息拟定的起诉状。原告的法务部拟写信息时与客服部没有沟通，所以填写了之前的地址。供水一直不是由原告供应的，是市政供水，水质问题也有业主提供了异议，原告联系了自来水公司，经检测符合标准，原告没有资质开井。燃气接通的情况下，属于燃气公司拆除的，可能为了调试，并不是原告拆除的。因为燃气是比较专业性强，到现在也不是原告维护、检修，都是燃气公司定期检修，业主正常用气没有问题。关于供暖的判决书真实性认可，但这只是个案，与本案无关。被告家的小院作为业主的专属区域，小院内没有委托原告管理，如果让原告管理就签订一份有偿的服务合同，所以小院内的卫生不在原告服务的范畴之内，被告的垃圾是邻居装修时临时将垃圾暂存在那里，常年不在家居住的小院我们进行过打扫。原告为避免火灾，也给小院打扫过，红线内可以委托原告提供有偿的服务，但是被告没有委托原告，原告不能私自去处理，原告按照冬季防火时期的规定，打电话通知业主，给清理一下，原告也拍摄了照片。桃树并不是新砍的，是很多年之前的问题，被告当时没有提出，现在提出超过了相关的时效，被告当时应该找相关负责人解决。临时停车的照片不是什么问题。盗窃案件确实在2012年发生过，当时的保安队长进行了安全性检查，涉及到相关业主的，给相关业主打电话了。原告就案件与公安局紧密联系了，并积极配合，协助破案。

上述事实，有双方当事人陈述、《公共契约》、催缴通知、庭审笔录、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。原告为被告房屋所在小区提供了物业服务，有权收取物业费；被告享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业费。被告的答辩意见及双方所提交的证据在一定程度上证明了原告所提供的管理服务与双方约定的服务标准存在差距，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，结合双方当事人的陈述和所提交的证据，本院适当调整。被告未交纳物业费是因对物业服务质量存在争议，并非恶意拖延交费，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。需要特别指出的是，物业管理合同的履行需要物业管理企业及全体业主的共同努力，以营造业主及时交费、物业公司恪尽职守的良性循环，对于业主提出的合理意见原告应积极妥善解决，以促进物业管理水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄伟燕给付原告北京嘉**有限公司二〇〇二年四月至二〇一五年三月期间的物业费十七万零二百二十四元，于本判决生效之日起七日内给付；

二、驳回原告北京嘉**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百九十一元，由原告北**理有限公司负担五十元（已交纳），由被告黄伟燕负担一千八百四十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月七日