第一物业服务（北**限公司与邢*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告邢*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人闫丽群，被告邢*之委托代理人刘**、贾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告系北京市顺义区高丽营镇×栋业主，该房屋地上部分建筑面积为307.45平方米。自2009年2月25日至今原告为该小区提供物业服务，现被告欠付自2009年2月25日至2015年6月30日的物业费用共计117033.16元。按照合同约定，被告逾期未缴纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向原告支付滞纳金72407.08元，原告酌情主张48614.37元。上述款项，经原告多次催要未果，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2009年2月25日至2015年6月30日的物业服务费共计117033.16元；2.被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金48614.37元；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告邢*辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与北京东**有限公司（以下简称东**产公司）签订的前期物业服务合同应当无效。前期物业服务合同是基于开发商在销售过程中对物业享有所有权，其有权要求业主签订前期物业服务合同。被告在购买房屋时与北京东**限公司（以下简称东**公司）签订前期物业服务合同，该合同至今未解除。被告和东**公司形成了物业服务合同关系。2009年原告与东**产公司签订合同并没有告知业主，也没有征求业主的意见，也没有告知业主与东**公司签订的物业服务合同处于什么状态。东**产公司与原告签订的前期物业合同存在问题。2009年东**产公司在涉诉小区无房产其无权签订物业服务合同，其并不能为广大业主签订物业服务合同。原告在2010年曾经在法院起诉过被告，当时以物业服务合同为基础法律关系起诉的被告，后来撤诉。本次诉讼原告出示了招投标文件，被告比较2010年原告诉讼提交的招投标文件是一致的。但上次出示的是物业服务合同，这次又出示了一个前期物业服务合同，一个招投标行为只有一个合同，所以原告现在提交的前期物业服务合同没有法律效力。被告和东**公司签订的物业服务合同，与原告提交的前期物业服务合同内容不一致。东**产公司无权为被告设定义务。原告的物业服务存在严重问题。比如所有的监控摄像头全部不能用，门禁、对讲系统也不能用，卫星电视天线不能用，消防报警系统处于瘫痪状态，并且涉诉小区近几年有几次被盗现象，消防、安保属于对业主来讲的重大物业服务项目。

本院查明

经审理查明：

邢林系顺义区×号楼×号房屋的所有权人。

东**产公司系顺义区×项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。第一物业公司原名称为北京当**责任公司（以下简称当代物业公司），2009年3月30日经核准变更为现名称。

2009年2月，由东**产公司组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。该招投标在北京**设委员会备案。

第**公司提交东**产公司（甲方）与当代物业公司（乙方）于2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》，以及东**产公司（甲方）与第**公司（乙方）于2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，证明第**公司自2009年2月25日起作为涉诉小区合法的物业服务公司以及其向业主收取物业服务费和滞纳金的依据。《北京市前期物业服务合同》约定如下：甲方以邀请招标方式选聘乙方对×项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元／平方米／月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第**公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。邢*表示其非该两份合同的签订方，无法确认其真实性，亦无反驳其真实性的证据提交，且称即使其真实亦应属无效。

诉讼中，邢*称第**公司于2010年12月曾对其提起诉讼后撤诉，并以在该案中第**公司提交的如下证据作为其在本案中的证据：邢*与东**公司签订的《×庭院前期物业管理服务协议》、东**产公司与东**公司签订的《×前期物业服务合同》以及东**产公司与当代物业公司签订的《×物业管理服务委托合同》，以此证明其与东**公司之间有物业服务合同关系，与第**公司之间没有物业服务合同关系，且第**公司就物业服务与东**产公司签订的两份合同内容不同。东**产公司与当代物业公司签订的《×物业管理服务委托合同》显示签订日期为2009年2月25日，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米5元。

第一物业公司认可邢*提交的上述证据的真实性，称东**公司已于2009年1月31日不再提供物业服务，退出涉诉小区，《×物业管理服务委托合同》不符合备案要求，故被《北京市前期物业服务合同》替代。

邢*认可第一物业公司主张之欠费期间、收费面积，但称第一物业公司诉讼请求超过2年的部分已经超过诉讼时效。邢*表示其对2009年2月25日至今由谁为涉诉小区提供物业服务不清楚。

诉讼中，本院对涉诉小区进行了勘验，情况如下：1.中控室有三台消防报警主机，运行灯显示绿色，公共故障灯、备电故障灯显示黄色。第一物业公司称之所以亮黄灯是因为涉诉小区业主家与三台主机的消防连接线路故障，该故障大概自2013年起就存在。三台消防报警主机显示屏上均显示故障，第一物业公司称该故障情况自2013年起就存在。邢*称2009年起业主家的消防报警设施就已失效。2.勘验时邢*要求查看卫星电视接收设备。第一物业公司称该设备此前运行过，后因歌华有线进入涉诉小区就对卫星电视接收设备停止运行了，已经停止运行两年以上。邢*称入住时歌华有线与卫星电视接收系统同时运行，后于2009年停止卫星电视接收系统。3.东门门岗已被废弃。第一物业公司称是应消防局的要求将该门岗变更为消防通道故废弃，邢*称第一物业公司无权变更。4.对讲系统现为损坏状态。第一物业公司称对讲系统与监控室相连，是否与业主家相连不清楚，损坏状态自2013年6月起就存在。邢*称对讲系统与业主家相连，自2009年起就存在损坏状态。5.涉诉小区监控设施现全部损坏。第一物业公司称已损坏一年。邢*称监控设施自2009年以来就损坏。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、备案表、名称变更通知、勘验笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当代物业公司经核准变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继当代物业公司的权利义务。

依据邢*提交的证据，可知东**公司曾经系涉诉小区的物业服务单位，但根据第一物业公司的陈述，东**公司已经于2009年1月31日退出涉诉小区，而邢*并未提交证据证明东**公司自2009年2月25日以后仍为涉诉小区提供物业服务。

邢*虽表示其无法确认《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故本院对其真实性予以确认。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东**产公司分别与当代物业公司、第**公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在东**公司退出涉诉小区的物业服务后，东**产公司通过招投标**物业公司为涉诉小区提供物业服务且在相应行政主管部门进行了备案，该行为并未损害业主的权益。邢*关于东**产公司与第**公司之间签订的物业服务合同无效的辩解意见，本院不予采信。邢*作为涉诉小区业主，应受《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》的约束，其与第**公司之间建立事实的物业服务合同关系。现第**公司履行了物业服务义务，邢*亦享受了物业服务，故邢*应当及时交纳物业服务费。邢*认可第**公司主张之物业服务费欠费期间、收费面积，本院对此不持异议。根据本院的勘验情况，第**公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量本院依法酌减邢*应当交纳的物业服务费数额。关于邢*提出的第**公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使邢*欠费，第**公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，邢*自2009年2月25日起享受了第**公司提供的物业服务，而现并无证据显示第**公司怠于行使追索物业服务费的权利，故本院对邢*的该辩解意见，不予采信。

因第**公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，邢*非恶意拖欠物业服务费用，故对第**公司要求邢*支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告邢*于本判决生效之日起七日内给付原告第一**有限公司二○○九年二月二十五日至二○一五年六月三十日的物业服务费十一万一千一百八十一元五角；

二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百零七元，由原告第一**有限公司负担五百四十五元（已交纳），由被告邢*负担一千二百六十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月三十一日