北京**服务中心与李*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**服务中心与被告李*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告北京**服务中心委托代理人王**，被告李*委托代理人闫宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京**服务中心诉称：被告为顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室（含地下室）业主。2011年8月1日，被告与佳和宜园小区当时的物业公司（北京诚**有限公司）签订了×号楼×室*和宜园前期物业服务合同（商业），合同约定物业服务费为2.5元／月／平方米，每年交纳一次。同时合同约定被告未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交并自逾期之日起按照每天千分之三的标准收取滞纳金。同日签订补充协议，约定地下室物业服务费为1.5元／月／平方米。2011年8月2日被告交纳了上述房屋2011年8月2日至2012年8月1日的物业费。2011年10月30日原告与北京诚**有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，原告入驻佳和宜园小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。依据合同约定，被告应于2012年8月2日前交纳物业费，经原告多次催要未果，特向贵院起诉，请求法院依法判令：1.被告向原告支付顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室及地下室，2012年8月2日至2013年12月31日期间的物业费12136.20元；2.诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告李*答辩称：原告的服务不到位，被告才没有交物业费。而且，涉诉房屋已经于2013年12月10日登记过户给林**，故对于原告的诉讼请求被告不同意。

本院查明

经审理查明：

被告原系北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室业主，该房屋包括地上建筑面积为220.14平方米，另有地下室建筑面积110.90平方米。北京诚**有限公司原系该小区物业服务单位。2011年8月1日，北京房修一慧中物业管理**公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》，约定：“第六条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、…甲方应向乙方预交一年的物业管理服务费，物业管理服务费到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费。二、物业费按建筑面积2.50元／月／平方米，合计6604.20元／年。…”同日，被告与北京诚**有限公司签订《佳和宜园前期物业服务协议（商业）补充条款》，约定地下室物业管理费用按照物业的建筑面积收费，建筑面积为110.90平方米，物业服务收费标准为1.5元／月／平方米，物业使用人或甲方应提前一月交纳次年的物业服务费。

2011年8月2日，被告缴纳了2011年8月2日至2012年8月1日的物业费，其中包括商业物业管理费6604.20元，地下室管理费1996.20元。此后的物业费被告一直未交纳。2011年10月30日，经北京市**发有限公司见证，北京诚**有限公司与北京**服务中心签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，开始就涉诉小区物业管理内容进行交接，西马**务中心于2011年11月开始入驻涉诉小区并为其提供物业服务至今。后被告将涉诉房屋出卖，涉诉房屋产权于2013年12月10日变更登记到第三人林**名下。涉诉小区至今未成立业主大会或者业主委员会。

庭审中，原告要求被告对其欠付的2012年8月2日至2013年12月10日的物业费予以交纳，并变更相应的物业费请求数额为11682.21元。被告称，之所以没有交纳物业费，是因为其地下室漏水，绿化、停车等管理也不好，房屋吊顶因为消防管道漏水给泡了，后来物业给修了，楼前卫生打扫不到位，且地下室在2011年5月20日开发商与业主的合同中约定不需交物业费。就上述主张，被告提供照片20张等予以证明。原告称，关于地下室物业费双方在2011年8月2日的物业服务合同补充协议中进行了约定，系对2011年5月20日协议原内容的变更，双方对此都签字认可，被告也已经交纳了一年的物业费；对被告其他抗辩意见也不予认可。

上述事实，有《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》、名称变更通知、《佳和宜园住宅项目交接协议》、《地下室交付使用协议书》、涉诉房屋所有权证、佳和宜园收费明细单、照片及本院庭审笔录等作为证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。涉诉小区至今未成立业主委员会、业主大会，被告与原物**司签订的前期物业服务合同合法有效。2011年在开发商见证下，原物**司将物业管理事宜交接给原告，原告已经为涉诉小区提供了物业服务，被告理应及时交纳物业费。

关于被告抗辩意见所称地下室物业费收取的问题，因原告与被告2011年8月2日的补充协议系专门就地下室物业费问题作出的约定，双方均签字确认，因此合法有效，双方应当按照该补充协议的约定履行。被告的抗辩意见，本院不予采信。另外，被告主张物业服务质量存在问题，但其提供的证据无法证明原告就其物业服务质量存在明显瑕疵，故对于其主张本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告李*给付原告北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一三年十二月十日期间的物业费一万一千六百八十二元二角一分，于本判决生效之日起七日内给付；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十二元，由被告李*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十日