北京**服务中心与茹**等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**服务中心与被告茹**、张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告北京**服务中心委托代理人王**，被告茹**、张**委托代理人董*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京**服务中心诉称：被告为顺义区马坡镇佳和宜园小区业主。2010年6月1日，被告与佳和宜园小区当时的物业公司（北京房修一慧中物业管理**公司，该公司名称后变更为北京诚智慧中物**限公司）签订了佳和宜园前期物业服务合同（商业），合同约定物业服务费为2.5元／月／平方米，每年交纳一次。同时合同约定被告未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交并自逾期之日起按照每天千分之三的标准收取滞纳金。2010年6月1日被告交纳了上述房屋第一年度的物业费。2011年10月30日原告与北京诚智慧中物**限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》。2011年11月16日，原告入驻佳和宜园小区并承接原物业服务合同的权利义务。依据合同约定，被告应交纳物业费，经原告多次催要未果，特向贵院起诉，请求法院依法判令：1.被告向原告支付顺义区马坡镇佳和宜园小区2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业费12483.80元；2.诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告茹**、张**共同辩称：第一，合同变更没有经过业主同意，我们不知情属于无效。第二，马坡**中心没有给我提供清扫垃圾服务，垃圾清运是我跟金马保洁中心单独签订的。第三，原告要求的部分诉讼时效已经过期了。第四，违约金千分之三没有依据，业主也不知情。业主签合同也不是和原告签的，物业交接以后没有通知业主。也没有物业委员会，也没有业主委员会。清理打扫都是我们自己打扫的，清运的我们都是每年向金马**中心缴纳3600元费用给我们清运。直到2014年8月19日原告才给我发了一个通知，之前根本就没有收到他们的材料。所以不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：

二被告系夫妻关系，为北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区某房屋业主，该房屋建筑面积为199.74平方米，现用于商业经营。北京房修一慧中物业管理**公司原系该小区物业服务单位，后变更名称为北京诚智慧中物**限公司。2010年6月1日，北京房修一慧中物业管理**公司（合同甲方）与茹**（合同乙方）签订《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》，约定：“第五条，四、前期物业管理服务费的标准为：物业服务费：2.50元／月·平方米”。2010年6月1日，二被告缴纳了2010年6月1日至2011年5月31日的物业费5992.20元，此后的物业费二被告一直未交纳。2011年10月30日，经北京市**发有限公司见证，北京诚智慧中物**限公司与北京**服务中心签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，开始就涉诉小区物业管理内容进行交接，北京**服务中心于2011年11月16日开始入驻涉诉小区并为其提供物业服务至今。涉诉小区至今未成立业主大会或者业主委员会。

庭审中，原告要求二被告对其欠付的2011年12月1日至2013年12月31日共计25个月的物业费予以交纳，共计12483.75元，其中不包括滞纳金。二被告称，因为原告存在其答辩意见中所称问题，所以才没有交纳物业费。原告对此解释称，被告房屋用作餐饮经营，其产生的垃圾系特殊垃圾，原告只负责地面和正常生活垃圾清扫；原告之前的物业公司并未在商业房屋前设垃圾桶，后来原告接手后即设了垃圾桶；另，2011年原告入住后，为了改善物业也业主关系采取了后收费的方式，不存在超过诉讼时效的问题；此次主张的也只有物业费没有滞纳金。

上述事实，有《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》、名称变更通知、《佳和宜园住宅项目交接协议》、佳和宜园收费明细单、北京市市容环境卫生责任区告知书、通知、收据、发票、垃圾清运合同等证据及本院庭审笔录作为证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。涉诉小区至今未成立业主委员会、业主大会，二被告与原物**司签订的前期物业服务合同合法有效。2011年在开发商见证下，原物**司将物业管理事宜交接给原告，由原告负责此后的物业管理，此后原告为被告小区提供了物业服务，双方之间已经形成物业服务合同关系，二被告理应交纳物业费。关于二被告主张的诉讼时效问题，因为原告至今仍在为二被告小区提供服务，其服务具有连续性，故此次起诉并未超出法定的诉讼时效。被告抗辩意见及提供的证据无法证明物业就其服务质量存在明显瑕疵，故对于其主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告茹**、被告张**共同给付原告北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费一万二千四百八十三元七角五分，于本判决生效之日起七日内给付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十六元，由被告茹**、张**共同负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十日