北京**服务中心与闫会成物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**服务中心与被告闫会成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告北京**服务中心委托代理人王**，被告闫会成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京**服务中心诉称：被告为顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室业主。2010年3月28日，被告与佳和宜园小区当时的物业公司（北京房修一慧中物业管理**公司，该公司名称后变更为北京诚智慧中物**限公司）签订了×号楼×室*和宜园前期物业服务合同（商业），合同约定物业服务费为2.5元／月／平方米，每年交纳一次。同时合同约定被告未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交并自逾期之日起按照每天千分之三的标准收取滞纳金。2010年3月28日被告交纳了上述房屋第一年度的物业费。2011年10月30日原告与北京诚智慧中物**限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》。2011年11月16日，原告入驻佳和宜园小区并承接原物业服务合同的权利义务。依据合同约定，被告应交纳物业费，经原告多次催要未果，特向贵院起诉，请求法院依法判令：1.被告向原告支付顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室，2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业费11404.40元；2.诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告闫会成答辩称：不同意原告的诉讼请求。2011年我购买的房屋外墙脱落，将空调砸坏了，当时的物业公司都没人管，直到今年原告起诉我交物业费后，原告物业公司才给修好。所以我才没有交物业费。

本院查明

经审理查明：

被告系北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区×号楼×室业主，该房屋建筑面积为182.47平方米。北京房修一慧中物业管理**公司原系该小区物业服务单位，后变更名称为北京诚智慧中物**限公司。2010年3月28日，北京房修一慧中物业管理**公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》，约定：“第五条，四、前期物业管理服务费的标准为：物业服务费：2.50元／月·平方米”。2010年3月28日，被告缴纳了2010年3月28日至2011年3月27日的物业费5474.10元，此后的物业费被告一直未交纳。2011年10月30日，经北京市**发有限公司见证，北京诚智慧中物**限公司与北京**服务中心签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，开始就涉诉小区物业管理内容进行交接，北京**服务中心于2011年11月开始入驻涉诉小区并为其提供物业服务至今。涉诉小区至今未成立业主大会或者业主委员会。

庭审中，原告变更诉讼请求为，要求被告对其欠付的2011年12月1日至2013年12月31日共计25个月的物业费11404.37元予以交纳。被告称，之所以没有交纳物业费，是因为房屋外墙贴砖脱落，砸坏了其空调室外机，物业公司一直没有修缮房屋外墙，直到本案诉讼过程中，原告才将外墙贴砖修好，但至今未对空调被脱落的贴砖砸坏一事进行处理。原告称，贴砖脱落属于房屋质量问题，且发生在该公司入驻之前，不属于原告修缮范围之内，后诉讼过程中，原告出于管理方面考虑，才自行将其外墙贴砖修好。被告表示，自己作为业主，无法联系到开发商，有事只能向物业反映。

上述事实，有《佳和宜园前期物业服务合同（商业）》、名称变更通知、《佳和宜园住宅项目交接协议》、佳和宜园收费明细单、照片及本院庭审笔录等作为证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。涉诉小区至今未成立业主委员会、业主大会，被告与原物**司签订的前期物业服务合同合法有效。2011年在开发商见证下，原物**司将物业管理事宜交接给原告，由原告负责此后的物业管理。原告为被告小区提供了物业服务，双方之间已经形成物业服务合同关系，被告理应交纳物业费。被告抗辩意见及提供的证据无法证明物业就其服务质量存在明显瑕疵，故对于其主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告闫会成给付原告北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费一万一千四百零四元三角七分，于本判决生效之日起七日内给付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四十三元，由被告闫会成负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十日