北京嘉**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**理有限公司（以下简称嘉**公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春影独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉**公司之委托代理人童保龙、孟**，被告张**之委托代理人穆*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告嘉**公司诉称：2011年6月13日，原告与被告签订《物业委托管理合同》，约定由原告对被告室住宅一套（住宅面积为92.49m2）进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之五收取滞纳金。被告身为×室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2012年1月1日至2013年12月31日，累计欠物业费4150.96元及滞纳金4721.17元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，仍没有支付所欠物业费。现原告为维护自身权益，故起诉，诉讼请求为：1.被告立即支付2012年1月1日至2013年12月31日拖欠的物业费4150.96元及滞纳金4721.17元，共计8872.13元；2.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告张**辩称：涉诉房屋的产权人是我，房屋坐落位置和面积也没有异议。2012年1月1日至2013年12月31日间的物业费的确没有交，因为收房后，我家楼上租给了装修公司，租户在明知道厨房没有做防水的情况下大量泼水，导致我家厨房被泡，当时我们联系原告，原告说装修公司押有装修押金，他们没法处理，让我们先自己解决，再后来我们找原告，原告的人说楼上的租户已经走了。2011年底，我家厨房下水道往上冒水，原告说是我们洗菜把下水道堵了，但是我们找专业的人来看说是物业管道断裂。2012年底，我们家被盗，因为物业监控正在维修，没有录像。从2013年至2014年3月8日，我家车在小区内被划了4次，我们也联系了物业经理，但因为小区里没有监控无法处理。2014年4月29日，我家被盗，损失1万多元，由于没有监控无法找到任何线索。小区没有公示24小时报修电话，处理时间是从每天早上9点开始。我们地下一层单元门没有门禁，一半的时间都是敞开的。小区南门24小时都没人值班。每逢下雨、下雪，小区南门都有大水沟，没人清理。小区的绿化有问题，野草茂盛，死树比较多。楼上的空调门扇都被风吹掉了。小区里停有搅拌水泥的车。保安带头跳墙头，影响不好。其他业主的装修材料不应该放在绿化通道或者走廊里，所以物业提供的服务存在很多问题。原告多次催缴物业费，我们也多次反映情况，故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：

涉诉房屋为顺义区×，建筑面积为92.49平方米。被告未交纳2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费。

2011年6月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《×前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.87元／建筑平方米／月，物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。被告办理入住手续时预付半年的物业服务费，被告第一次预付的物业服务费半年期满应七日内补齐本年度的物业服务费到十二月底，此后按一年交纳。每年在元月十日前交付本年度物业服务费（即本年度元月至十二月）。

针对被告所述答辩意见，原告称：楼上的使用问题应该找楼上的产权人，而非原告。厨房下水道被堵不是物业问题，是施工问题。我们不可能在小区任何一个地方都安装探头，被告在收房的时候签字表示认可小区现状，被盗应该是刑事案件。车辆被划，如果是停在车位上有车位险处理，如果不停在车位上我们也无法处理。我方是承诺24小时有人值守，正常的工作时间是9点-17点。地下室的门禁是被人为破坏，正在维修。小区南门是定点锁的，南门的积水问题已经用水泥抹平。绿化问题，如果大家都交物业费，我们也可以做得更好。保安如果是在岗时间跳墙头，我们会开除他，如果不在岗我们无法干涉。空调门扇我们在一个月前进行了调试。水泥罐车进小区是为了维修。

上述事实，有庭审笔录、《×前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《×前期物业管理服务协议》属合法有效的合同，双方应依约履行，原告应提供相应的物业服务，被告应按时交纳物业费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，但其提供的证据不足以证明原告提供的服务有违双方约定，在被告否认的情况下，对被告的抗辩意见本院难以采信。就被告所述厨房被泡问题，因与本案非属同一法律关系，可另行解决，故对原告要求被告交纳物业费的请求，本院予以支持。另，被告未交纳物业费是因对原告提供的物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠，故对原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境，业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**给付原告北京嘉**有限公司二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业费四千一百五十元九角五分，于本判决生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京嘉**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十二日