北京嘉**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**理有限公司（以下简称嘉**公司）诉被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉**公司之委托代理人万有志、被告张**之委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告嘉**公司诉称：原告受北京×**限公司委托，为金*鑫园提供前期物业服务，并于2009年5月与北京×**限公司签订《金*鑫园前期物业服务合同》，合同签订后，原告依照约定提供物业管理服务。

被告于2011年1月购买×小区×花园北区××号楼×门×室（原楼号为×号楼×门×室），并于2011年6月13日与原告签署了《金*鑫园前期物业管理服务协议》，根据该协议及《金*鑫园前期物业服务合同》及《金*鑫园业主临时管理规约》有关规定，业主不得擅自占用、改动、移动或损坏公共楼梯，扶栏，走道、地下室、平台、屋面、对立面、管道、电梯、消防等共有部位、设备、设施、或对其使用造成正常干扰；不得侵占或损坏道路、绿地、花卉树木；不得在建筑物或构筑物上私开、改门窗、私自封闭阳台或平台。2013年10月份，被告未经许可擅自将小区公共设施之一的×花园北区××号楼×号地下车库通道改建，并占用了部分车库通道，严重破坏了车库整体面貌。为此，原告多次予以制止，但是被告不听从原告劝阻仍然进行施工及改建，目前被告上述改建已经实施完毕。原告认为被告的上述行为严重违反了上述约定及协议，损害了小区其他业主的合法权益，现已有部分业主电话或书面进行投诉。原告与被告就恢复原状等事宜多次进行了协商，但均未达成一致意见，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：被告立即将其私自改建的×花园北区××楼×号地下车库通道恢复原状。

被告辩称

被告张**辩称：本案诉争的车库通道属于被告张**与房**发公司在买卖合同中存在的遗留问题，张**购买的这套物业是期房，根据合同被告并不知道房屋建好后是什么格局。被告未入住之前开发商带领被告参观了楼盘，当时并没有车库通道，被告买的房是1层，房屋窗户是落地窗，窗户上也没有防护栏，当被告入住以后发现进入房间的门与建好的车库通道不足两米距离，往来人员经常会聚集在被告家门口，严重影响了被告的正常生活和隐私，不但如此，车库就立在房屋的窗前，严重影响了采光，每天屋里非常阴暗，为此被告与开发商多次进行交涉仍没有结果。2012年4月份，被告家被盗，报警后110到现场指出这种落地式窗户应当有围栏，但是开发商并没有修建。在2012年5月份左右，被告在窗前自己出资修了围栏，到了今年被告与开发商交涉始终没有解决，被告多次向物业公司反映情况，物业公司既没有表示反对，还表示向开发商请示。但是请示了很久也没有结果，在这种情况下被告为了自身安全考虑，就把车库改造了一下，并且物业公司并没有出面制止。综上所述，不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：

张**系顺义区×镇×花园北区××号楼×门×室业主。张**与北京金**有限公司于2011年1月8日签订《北京市商品房预售合同》，约定张**向北京金**有限公司购买涉诉房屋，房屋原坐落地址为顺义区×乡×住宅楼×层×单元×××，现坐落地址为顺义区×镇×花园北区××号楼×门×××室。该合同19页附有涉诉房屋的平面图，其中包括诉争的车库通道，合同附件十一为特别提示，其中第四条第4项为：×楼×层西侧与地下车库相邻，车库设施及出口处隔离墙将会对该房屋使用等造成一定的影响（包括但不限于采光、噪音等），第6项内容为×、×、×楼东侧，×、×、×楼西侧为地下自行车库及设备间出入口，有可能对底层住户产生人为的噪音影响。

嘉**公司受北京金**有限公司委托，为张**所居住的小区提供前期物业服务。嘉**公司于2009年5月与北京×**限公司签订《金*鑫园前期物业服务合同》，合同签订后，嘉**公司依照约定开始为涉诉小区业主提供物业管理服务。2011年6月13日张**与嘉**公司签订了《金*鑫园前期物业管理服务协议》。双方在该协议中约定：嘉**公司提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护。

2013年10月份，张**将其所居住房屋西侧即金宝花园北区23号楼1号自行车地下车库通道改建。本案审理中，本院对涉诉房屋及车库通道现状进行勘验。经本院现场勘验：涉诉通道自地下延伸到地表为南北走向，在地表转向东延伸。通道南端被张**打通，东侧出口被张**用一段砖墙封堵，该墙南北宽为2.06米，墙高2.4米。通道入口处是张**砌建的水泥台阶，该台阶南北距离为2.4米，东西宽1.98米。通道出口往南有张**用渗水砖硬化的甬道，该甬道南北长2.6米，东西宽1.8米。通道顶端为弧形，最高处距地面2.8米，低处距地面2.1米，车棚地基为水泥结构的墙体，高0.85米，墙体以上为具有一定透光性的塑料板。

2013年12月31日，张**以其与北京金**有限公司签订的《北京市商品房预售合同》附件十一违反法律、法规相关规定为由，将北京金**有限公司起诉至本院，请求：1.确认买卖合同附件十一第四条第4、6项无效；2.判令被告立即将北京市顺义区×镇×花园北区××号楼×门×××室西侧地下自行车库通道改造成向南通行，拆除该房屋前东西向自行车通道；3.判令被告立即为我房屋安装防护栏。此案经过审理，本院于2014年5月20日做出（2014）顺民初字第1161号民事判决书，判决驳回了张**的诉讼请求。判决后，张**不服向北京**人民法院提出上诉，2014年7月18日北京**人民法院做出（2014）三中民终字第9106号判决书，驳回张**的上诉，维持原判。

上述事实，有（2014）顺民初字第1161号民事判决书、（2014）三中民终字第9106号判决书、本院现场勘验笔录、现场照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张**和嘉**业公司签署的《金*鑫园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。涉诉的自行车库通道为公共设施。张**在购房之初在和北京×**限公司签署购房合同时明知房屋临近自行车库通道，自愿签署合同及相关协议。张**入住后，私自将涉诉的自行车车库的通道改造成向南通行。张**自行改造小区内的公共设施的行为违反了物业管理合同的约定。张**应当将其该建的自行车车库的通道恢复原状。嘉**公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告张**于本判决生效之日起十日内将其改建的涉诉自行车车库通道恢复原状。

案件受理费七十元，由被告张**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十二日